Berlin. So mancher Mieter hat einen Mietvertrag, der regelmäßige Mieterhöhungen vorsieht. Dabei gibt es zwei Varianten, den Indexmietvertrag und den Staffelmietvertrag. „Beide Vertragstypen müssen unbedingt schriftlich, also mit eigenhändiger Unterschrift beider Vertragspartner, vereinbart werden“, sagt Juristin Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Mündliche Absprachen oder Vereinbarungen per E-Mail, SMS oder Whatsapp reichen nicht aus. Außerdem dürfen die vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen bei beiden Vertragstypen maximal einmal alle zwölf Monate erfolgen, nicht öfter.

Die Indexmiete orientiert sich an der Inflation

Bei einem Index-Mietvertrag sind regelmäßige Mieterhöhungen entsprechend der Inflationsrate vorgesehen, im Amtsdeutsch auch Verbraucherpreisindex genannt. Beträgt die Inflation beispielsweise 5 Prozent, darf auch die Miete um 5 Prozent erhöht werden. Gerade wenn die Inflation hoch ist, müssen Mieter also mit saftigen Mieterhöhungen rechnen. „Mieter müssen die höhere Miete aber nicht automatisch zahlen, sondern erst, wenn der Vermieter sie dazu auffordert“, sagt Juristin Hartmann. Eine mündliche Aufforderung ist dabei nicht ausreichend, sondern der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich verlangen, wobei allerdings keine Unterschrift notwendig ist.

Neben dem klassischen Brief genügt – anders als bei Vertragsunterschrift – also auch eine E-Mail, eine SMS oder eine Whatsapp. In dem Schreiben muss der Vermieter zum einen mitteilen, wie hoch die Inflationsrate ist. Dabei darf er aber nicht rechnen, wie er es für richtig hält. „Der Vermieter darf nur den offiziellen Verbraucherpreisindex verwenden, so wie er vom Statistischen Bundesamt ausgewiesen wurde“, sagt Hartmann. Außerdem muss der Vermieter seine Forderung in Euro ausweisen. Er darf also nicht schreiben: „Bitte zahlen Sie 5 Prozent mehr Miete“, sondern er muss genaue Beträge nennen. Dabei kann er entweder den Erhöhungsbetrag nennen, beispielsweise: „Ihre Miete wird um 35 Euro pro Monat erhöht“, oder aber die neue Gesamtmiete, etwa: „Ihre neue monatliche Miete beträgt 850 Euro.“

Nach dem Erhalt des Schreibens muss der Mieter zum übernächsten Monat die höhere Miete bezahlen. Fordert der Vermieter beispielsweise im Laufe des Augusts mehr Geld, ist ab 1. Oktober die höhere Miete fällig. Mieter mit einem Indexmietvertrag können im Normalfall nicht gegen die Erhöhung angehen, müssen also zahlen. Ausnahme: „Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet, gelten Sonderregelungen, und Mieter sollten überprüfen lassen, ob die Erhöhung rechtens ist“, rät Hartmann. Immerhin gibt es ein kleines Trostpflaster: Wer einen Indexmietvertrag hat, ist vor sonstigen Mieterhöhungen weitgehend geschützt. Nur Modernisierungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, darf er zusätzlich auf die Mieter umlegen, beispielsweise bei einem vorgeschriebenen Heizungstausch.

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Welche Mieterhöhungen bei einer Staffelmiete erlaubt sind

Bei Staffelmietverträgen richtet sich die Mieterhöhung nicht nach der Inflationsrate, sondern sie kann frei vereinbart werden. Trotzdem darf der Vermieter nicht so viel verlangen, wie er will. „Mietwucher ist selbstverständlich auch bei Staffelmietverträgen verboten“, sagt die Juristin. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten zudem weitere Einschränkungen. Führen die Mieterhöhungen dazu, dass die Miete deutlich über dem Durchschnitt liegt, sollte man die Rechtmäßigkeit überprüfen lassen.

Es reicht nicht, wenn im Mietvertrag eine prozentuale Erhöhung genannt wird, beispielsweise: „Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 4 Prozent.“ Es müssen vielmehr Euro-Beträge genannt werden. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: entweder den Erhöhungsbetrag, beispielsweise: „Die Miete erhöht sich zum 1. Juli jedes Jahres um 30 Euro pro Monat.“ Oder aber es müssen die genauen Monatsmieten aufgelistet werden, beispielsweise: „Ab 1. Juli 2023 beträgt die Miete 850 Euro, ab 1. Juli 2024 beträgt die Miete 880 Euro, ab 1. Juli 2025 beträgt die Miete 910 Euro.“

Vielfach werden in Staffelmietverträgen nur für einige Jahre Mieterhöhungen vereinbart. Es gibt aber auch unbefristete Verträge, sodass die Miete bis zum Sankt Nimmerleinstag jedes Jahr steigt. „Bei Staffelmietverträgen muss der Mieter die höhere Miete unaufgefordert zum vertraglich vereinbarten Termin zahlen“, erklärt Hartmann. Mieter sollten also peinlich genau darauf achten, dass sie die Daueraufträge rechtzeitig umstellen, damit es keinen Ärger wegen Mietrückständen gibt. Immerhin: „Wird die Miete aufgrund eines Staffelmietvertrags regelmäßig angehoben, sind keinerlei weitere Mieterhöhungen möglich, auch nicht wegen gesetzlich vorgeschriebener Modernisierungen“, sagt die Expertin. Und ebenso wenig bei einer besonders hohen Inflationsrate.

Silke Becker
Autorin

Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.

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