Berlin. Ob junge Familie, ob älterer Single – bei den Ausgaben für seine Mietwohnung sollte man lieber nicht gleich bis zum Anschlag gehen. Denn: „Mieter müssen durchaus damit rechnen, dass sie eine Mieterhöhung bekommen.“ Das sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Und er erklärt, wann so eine Erhöhung eigentlich rechtens ist.

Grundsätzlich hat der Vermieter in einem schon bestehenden Mietverhältnis nur zwei Möglichkeiten, die Miete anzuheben. Entweder wird auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ erhöht, oder es wird modernisiert und deswegen mehr Miete verlangt.

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor allzu brutalen Steigerungen

Beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Miete, muss er nachweisen, dass der bisher von ihm verlangte Betrag vergleichsweise zu niedrig ist. „Dazu kann er sich auf drei Vergleichswohnungen berufen“, sagt Ropertz, „auf ein Sachverständigengutachten oder auf den örtlichen Mietspiegel.“

Für diese Art der Mieterhöhung gilt außerdem die „Kappungsgrenze“. Angenommen, eine Miete ist erwiesenermaßen nur halb so hoch wie ortsüblich: Dann kann der Vermieter trotzdem nicht sofort das Doppelte fordern. Denn innerhalb von drei Jahren darf eine Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden. In vielen einzelnen Städten sogar nur um 15 Prozent: die meisten Bundesländer haben da spezielle Verordnungen erlassen, die die betreffenden Orte aufzählen.

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8 Prozent der Kosten einer Modernisierung – das geht in Ordnung

Im zweiten Fall, der Mieterhöhung nach einer Modernisierung, muss der Vermieter zunächst investieren. „Durch die Maßnahme muss entweder der Wohnwert verbessert werden, oder der Energieverbrauch soll sinken“, erklärt der Experte. Nach erfolgter Modernisierung kann der Vermieter 8 Prozent der Ausgaben auf die Jahresmiete aufschlagen. „Wer also 20.000 Euro Kosten für die Mietwohnung hatte, kann 1.600 Euro mehr Miete im Jahr verlangen“, sagt Ropertz. Das entspricht 133,33 Euro mehr Miete für die ganze Wohnung im Monat, die dann auf Dauer fällig werden. Mieter können sich nur in Ausnahmefällen gegen eine Modernisierung wehren. 

Dabei ist jedoch eine Höchstgrenze zu berücksichtigen. Insgesamt dürfen Modernisierungskosten die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Monatsmiete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal 2 Euro steigen.

Das Thema Mieterhöhung treibt viele Menschen um: Allein beim Mieterbund gibt es jährlich rund 120.000 Beratungen dazu. Auch das Portal wenigermiete.de bietet Betroffenen Hilfe an – bisher nur in fünf Metropolen, darunter Stuttgart und München, aber dafür kostenlos beziehungsweise gegen Provision. „Sie zahlen nur etwas, wenn wir die Mieterhöhung erfolgreich abgewehrt haben“, heißt es.

Gut zu wissen: Wer sich gegen eine unberechtigte Mieterhöhung wehrt, darf deswegen nicht gekündigt werden. Und die in politischen Debatten auftauchende „Mietpreisbremse“ hat in diesem Zusammenhang keine Bedeutung – sie gilt, wenn überhaupt, nur bei Neuvermietungen.