Der Vermieter ist grundsätzlich dann berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn seine Wohnung zu einem niedrigeren Preis vermietet ist, als am Wohnort allgemein üblich ist. Dies muss er aber darlegen können – entweder mit Verweis auf den lokalen Mietspiegel, mithilfe von Vergleichswohnungen oder per Gutachten:
1. Der Mietspiegel als Grundlage für eine Mieterhöhung
Deutschlandweit gibt es mehr als 1.000 Kommunen, für die ein Mietspiegel existiert (Stand: 31.03.2020). Dieser dient zur Ermittlung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Basis sind die in einer Gemeinde gezahlten Entgelte, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen sechs Jahren gezahlt wurden. Häufig wird er nur für Wohnungen erstellt, während vermietete Einfamilienhäuser dort nicht abgebildet werden.
Liegt die gezahlte Miete nun unterhalb dieser ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie der Vermieter grundsätzlich bis zu dieser Grenze erhöhen, sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht bei Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Doch auch dabei gibt es Beschränkungen: „Eine Erhöhung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ist unzulässig.“ Das heißt, auch wenn die Miete beispielsweise 30 Prozent unter dem ortsüblichen Preis liegt, ist ein so hoher Aufschlag auf einen Schlag nicht erlaubt.
Viele Städte und Gemeinden mit hohem Mietendruck haben diese Kappungsgrenze noch weiter auf 15 Prozent abgesenkt, um einen weiteren schnellen Anstieg zu vermeiden. Dies gilt etwa in vielen Großstädten wie Köln, Hamburg, München und Berlin, aber auch in zahlreicheren kleineren Kommunen. Wagner: „Ob am Wohnort die niedrigere Kappungsgrenze gilt, lässt sich bei der Gemeinde erfragen.“
Wird die ortsübliche Miete mit einer Anhebung noch nicht erreicht, darf sie das nächste Mal frühestens nach 15 Monaten erneut angepasst werden, „angekündigt werden darf dies aber bereits nach zwölf Monaten“, so die Expertin.
2. Vergleichswohnungen als Grundlage für eine Mieterhöhung
In Gemeinden ohne Mietspiegel muss der Vermieter auf andere Weise darlegen, dass sein Objekt unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. „Dazu kann er drei Vergleichswohnungen ermitteln, die der seinigen in der Art, Beschaffenheit, Größe und Lage ähnlich sind und zu einem höheren Mietzins vermietet werden.“
Die billigste der drei Wohnungen dient dann quasi als Obergrenze für die mögliche Mieterhöhung. Diese Wohnungen oder Häuser müssen konkret benannt werden, also mit der Adresse. Eine pauschale Aussage, dass die Mieten in einem bestimmten Gebiet generell höher seien, reicht dagegen nicht aus.
3. Ein Gutachten als Grundlage für eine Mieterhöhung
Auch durch ein Gutachten kann ein Vermieter nachweisen, dass die Miete unter der ortsüblichen liegt und mit Bezug darauf eine Erhöhung ankündigen.
Grundsätzlich gilt: „Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, wird sie mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam. Der Mieter muss ihr innerhalb von zwei Monaten zustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen“, sagt Expertin Wagner.
Mieterhöhung nach Modernisierung möglich
Ebenfalls ein Grund für Mieterhöhungen können Modernisierungen sein. Diese liegen regelmäßig immer dann vor, wenn Endenergie nachhaltig eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache erhöht, ein Glasfasernetz eingebaut oder der Wohnwert nachhaltig verbessert wird, erklärt Wagner. Letztgenanntes ist zum Beispiel beim Einbau eines neuen, moderneren Bads oder der Dämmung der Fassade der Fall.
Aber auch hier sind gewisse Grenzen einzuhalten: „Der Vermieter darf 8 Prozent der reinen Modernisierungskosten – ohne Instandhaltungskosten, die sind abzuziehen – auf die jährliche Miete aufschlagen.“ Und es gibt zudem eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die bisherige Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind 2 Euro Steigerung das zulässige Maximum, so die Juristin.
Ein Beispiel: Der Vermieter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung modernisiert das Badezimmer für 15.000 Euro. Nach Abzug des Instandsetzungsanteils bleiben 10.000 Euro Modernisierungskosten. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 800 Euro monatlich. Dann darf er die Jahresmiete um 800 Euro (8 Prozent von 10.000) anheben, also knapp 67 Euro im Monat. Umgelegt auf den Quadratmeter steigt die Miete um 0,83 Euro pro Monat.
Werden hingegen umfangreiche Bauarbeiten wie etwa Dämmung, neue Fenster, der Austausch der Heizung oder der Bau einer Solaranlage mit einem Modernisierungswert von insgesamt 48.000 Euro durchgeführt, würde das im selben Beispiel zu einer rechnerischen Mieterhöhung von 4 Euro je Quadratmeter führen. Eine Erhöhung um diesen Betrag wäre damit unzulässig.
Andere Regeln gelten bei Index- und Staffelmietverträgen
Besondere Regeln gelten für Index- und Staffelmietverträge. Bei beiden Varianten sind regelmäßige Mietanpassungen bereits vertraglich vorgesehen. Bei einem Indexmietvertrag verändert sich die Miethöhe analog zum Verbraucherpreisindex (also der Inflationsrate), den das Statistische Bundesamt ermittelt. Steigt er, kann auch die Miete im selben Maßstab angepasst werden. „Bei einer negativen Inflationsrate – also bei einem sinkenden Preisniveau – dürfen dann im Gegenzug die Mieter die Miete entsprechend absenken“, erklärt Wagner.
Bei einem Staffelmietvertrag wird dagegen vereinbart, dass die Miete beispielsweise nach zwei Jahren um 2 Prozent steigt, nochmals nach fünf Jahren und nach dem zehnten Jahr erneut. Enden die Staffeln, läuft der Mietvertrag als Standardmietvertrag weiter. Zu beachten ist, dass – in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse – jede Staffel der Mietpreisbremse entsprechen muss.
Bei beiden Vertragsarten sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich nicht vorgesehen: „Aufgrund einer Modernisierung darf die Miete daher nicht erhöht werden. Eine Ausnahme gibt es bei Indexmieten, wenn der Vermieter mit ihr einer gesetzlichen Pflicht nachkäme.“ Auch Anpassungen mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Bei Staffelverträgen enden diese Einschränkungen mit Auslaufen der Staffelregelung. Mehr zu Staffel- und Indexmietverträgen lesen Sie auf aktiv-online.de.
Mieterhöhung wegen Inflation bei Standardmietverträgen nicht möglich
Was sich zurzeit viele fragen: Gilt eigentlich auch die aktuell hohe Inflationsrate als ein Grund für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis? Nein – es sei denn, es handelt sich um einen Indexmietvertrag, der per se regelmäßige Anpassungen gemäß der Preissteigerung vorsieht.
Abgesehen davon können sich Vermieter und Mieter natürlich auf eine freiwillige Mieterhöhung einigen: „Dies wird in der Praxis oft gemacht, wenn Maßnahmen auf Wunsch des Mieters durchgeführt werden.“ Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt aber auch hier als Maximalwert.
Zustimmungserklärung für Mieterhöhung: Der Mieter muss sein Einverständnis geben
Für jegliche Mieterhöhungen gilt: „Eine Mieterhöhung muss mindestens drei Monate vor der Umsetzung angekündigt werden, und der Mieter muss ihr innerhalb von zwei Monaten zustimmen“, sagt Expertin Wagner. Erfolgt dies, kann sie ab dem dritten Monat nach der Ankündigung wirksam werden. Eine besondere Form ist für die Zustimmungserklärung nicht vorgesehen, dies geht schriftlich, mündlich oder einfach durch Überweisung der höheren Miete. Verweigert der Mieter diese Erklärung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.
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