Das Wichtigste auf einen Blick:
- Die Wohnungsmiete darf in einem bestehenden Mietverhältnis nicht willkürlich erhöht werden, sondern nur in bestimmten Fällen.
- Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Modernisierung gelten als berechtigte Gründe.
- Selbst bei einer berechtigten Mieterhöhung sind Grenzen einzuhalten.
Vermieterinnen und Vermieter sind grundsätzlich dann berechtigt, die Miete zu erhöhen
- wenn die Wohnung zu einem niedrigeren Preis vermietet ist, als am Wohnort allgemein üblich ist,
- nach einer Modernisierung und
- wenn die regelmäßige Erhöhung bereits im Mietvertrag geregelt ist.
Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Um nachzuweisen, dass die gezahlte Miete unter dem üblichen örtlichen Niveau liegt, gibt es diese verschiedenen Möglichkeiten:
- den Mietspiegel heranziehen,
- sich auf Vergleichswohnungen beziehen,
- ein Gutachten erstellen lassen.
Der Mietspiegel als Grundlage für eine Mieterhöhung
Deutschlandweit gibt es rund 1.400 Kommunen, für die ein Mietspiegel existiert (Stand: Ende 2025). Dieser dient der Ermittlung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Basis sind die in einer Gemeinde gezahlten Entgelte, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen sechs Jahren gezahlt wurden. Häufig wird er nur für Wohnungen erstellt, während vermietete Einfamilienhäuser dort nicht abgebildet werden.
Liegt die gezahlte Miete nun unterhalb dieser ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie der Vermieter grundsätzlich bis zu dieser Grenze erhöhen, sagt Luisa Peitz, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer.
Dabei gibt es Beschränkungen: „Eine Erhöhung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ist unzulässig.“ Das heißt, selbst wenn die Miete beispielsweise 30 Prozent unter dem ortsüblichen Preis liegt, ist ein so hoher Aufschlag auf einen Schlag nicht erlaubt.
Viele Städte und Gemeinden mit hohem Mietendruck haben diese Kappungsgrenze noch weiter auf 15 Prozent abgesenkt, um einen weiteren schnellen Anstieg zu vermeiden. Dies gilt etwa in vielen Großstädten wie Köln, Hamburg, München und Berlin, aber auch in zahlreicheren kleineren Kommunen. Peitz: „Ob am Wohnort die niedrigere Kappungsgrenze gilt, lässt sich bei der Gemeinde erfragen.“
Wird die ortsübliche Miete mit einer Anhebung noch nicht erreicht, darf sie das nächste Mal frühestens nach 15 Monaten erneut angepasst werden, „angekündigt werden darf dies aber bereits nach zwölf Monaten“, so die Expertin.
Vergleichswohnungen als Grundlage für eine Mieterhöhung
In Gemeinden ohne Mietspiegel muss der Vermieter auf andere Weise darlegen, dass sein Objekt unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. „Dazu kann er drei Vergleichswohnungen ermitteln, die der seinigen in der Art, Beschaffenheit, Größe und Lage ähnlich sind und zu einem höheren Mietzins vermietet werden.“
Die herangezogenen Vergleichswohnungen dienen dabei als Orientierung für die Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bildet nicht zwingend die günstigste Vergleichswohnung die Obergrenze.
Diese Wohnungen oder Häuser müssen konkret benannt werden, das heißt: mit der Adresse. Eine pauschale Aussage, dass die Mieten in einem bestimmten Gebiet generell höher seien, reicht nicht aus.
Ein Gutachten als Grundlage für eine Mieterhöhung
Auch durch ein Gutachten kann ein Vermieter nachweisen, dass die Miete unter der ortsüblichen liegt und mit Bezug darauf eine Erhöhung ankündigen.
Grundsätzlich gilt: „Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, wird sie mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam. Der Mieter muss ihr innerhalb von zwei Monaten zustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen“, sagt Expertin Peitz.
Mieterhöhung nach Modernisierung möglich
Ebenfalls ein Grund für Mieterhöhungen können Modernisierungen sein. Diese liegen vor, wenn
- Endenergie nachhaltig eingespart,
- der Wasserverbrauch reduziert,
- der Gebrauchswert der Mietsache erhöht,
- ein Glasfasernetz eingebaut oder
- der Wohnwert nachhaltig verbessert wird.
Letztgenanntes ist zum Beispiel beim Einbau eines neuen, moderneren Bads oder der Dämmung der Fassade der Fall, erklärt Peitz.
Hier sind gewisse Grenzen einzuhalten: „Der Vermieter darf 8 Prozent der reinen Modernisierungskosten – ohne Instandhaltungskosten und etwaig erhaltene Förderungen, die sind abzuziehen – auf die jährliche Miete aufschlagen.“
Zudem gibt es eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die bisherige Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind 2 Euro Steigerung das zulässige Maximum, so die Juristin.
Mieterhöhung wegen Modernisierung: ein Rechenbeispiel
Der Vermieter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung modernisiert das Badezimmer für 15.000 Euro. Nach Abzug des Instandsetzungsanteils bleiben 10.000 Euro Modernisierungskosten. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 800 Euro monatlich. Dann darf er die Jahresmiete um 800 Euro (8 Prozent von 10.000) anheben. Das macht knapp 67 Euro im Monat. Umgelegt auf den Quadratmeter steigt die Miete um 0,83 Euro pro Monat.
Nach umfangreichen Arbeiten wie Dämmung, neuen Fenstern, dem Austausch der Heizung oder dem Bau einer Solaranlage sieht die Lage anders aus. Ein Modernisierungswert von insgesamt 48.000 Euro würde im selben Beispiel zu einer rechnerischen Mieterhöhung von 4 Euro je Quadratmeter führen. Eine Erhöhung um diesen Betrag wäre damit unzulässig.
Andere Regeln gelten bei Index- und Staffelmietverträgen
Besondere Regeln gelten für Index- und Staffelmietverträge. Bei beiden Varianten sind regelmäßige Mietanpassungen bereits vertraglich vorgesehen. Bei einem Indexmietvertrag verändert sich die Miethöhe analog zum Verbraucherpreisindex, das heißt: der Inflationsrate entsprechend.
Den Verbraucherpreisindex ermittelt das Statistische Bundesamt. Steigt er, kann die Miete im selben Maßstab angepasst werden. „Bei einer negativen Inflationsrate – also bei einem sinkenden Preisniveau – werden die Mieten dann entsprechend abgesenkt“, erklärt Peitz.
Bei einem Staffelmietvertrag ist hingegen vereinbart, dass die Miete beispielsweise nach zwei Jahren um 2 Prozent steigt, nochmals nach fünf Jahren und nach dem zehnten Jahr erneut. Zu beachten ist, dass – in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse – jede Staffel der Mietpreisbremse entsprechen muss.
Enden die Staffeln, läuft der Mietvertrag als Standardmietvertrag weiter. Dann kommt nur noch eine Anpassung an das Niveau der ortsüblichen Miete in Betracht.
Grundsätzlich keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete
Bei beiden Vertragsarten sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich nicht vorgesehen: „Aufgrund einer Modernisierung darf die Miete daher nicht erhöht werden. Eine Ausnahme gibt es bei Indexmieten, wenn der Vermieter mit ihr einer gesetzlichen Pflicht nachkäme.“
Auch Anpassungen mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Bei Staffelverträgen enden diese Einschränkungen mit Auslaufen der Staffelregelung.
Mieterhöhung wegen Inflation bei Standardmietverträgen nicht möglich
Was sich viele fragen: Gilt eigentlich eine hohe Inflationsrate als ein Grund für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis? Nein – es sei denn, es handelt sich um einen Indexmietvertrag, der per se regelmäßige Anpassungen gemäß der Preissteigerung vorsieht.
Abgesehen davon können sich Vermieter und Mieter natürlich auf eine freiwillige Mieterhöhung einigen: „Dies wird in der Praxis oft gemacht, wenn Maßnahmen auf Wunsch des Mieters durchgeführt werden.“ Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt auch hier als Maximalwert.
Die Mieterhöhung ist anzukündigen
Für jegliche Mieterhöhungen gilt: „Eine Mieterhöhung ist erst drei Monate nach der Ankündigung und Umsetzung der Arbeiten wirksam“, sagt Expertin Peitz. Sie wird in der Regel ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam. Dazu muss der Mieter sein Einverständnis geben. Das geht auch durch sogenanntes schlüssiges Handeln –etwa indem man den Dauerauftrag anpasst und fortan die höhere Miete überweist.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieterinnen und Mieter Härteeinwände geltend machen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Was der Wohnungsmarkt braucht: Wohnungen
Damit sich der Wohnungsmarkt entspannt, ist in erster Linie mehr Neubau erforderlich. Das Institut der deutschen Wirtschaft plädiert für eine aktive Politik, um die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt zu verbessern. Der Bauturbo soll Genehmigungen schneller ermöglichen und Bürokratie abbauen. Kürzere Verfahren erleichtern den Baubeginn. Ebenso wichtig ist der geplante Gebäudetyp E, der kostspielige technische Vorgaben reduziert und damit wirtschaftlicheres Bauen ermöglicht. Mehr Geld für sozialen Wohnungsbau soll für erschwingliches Wohnen sorgen. Seit einigen Jahren engagiert sich der Bund hier wieder stärker. Ebenso könnten mehr Eigenheime den Wohnungsmarkt entlasten – doch die hohe Eigenkapitalquote wirkt hier als Bremse. Fachleute fordern daher, die Grunderwerbsteuer zu senken und den Kauf der ersten selbst genutzten Immobilie komplett steuerfrei zu stellen.
Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.
Alle Beiträge der Autorin
