Er hat eine große Bedeutung für viele Menschen: der Mietvertrag. Denn klare Vereinbarungen helfen, Ärger und Streit zu vermeiden. aktiv hat eine Mietrechtsexpertin gefragt, was in dem Dokument stehen muss, was drinstehen darf und welche Regelungen dort nichts zu suchen haben.

Ein Mietvertrag ist auch formlos gültig

Obwohl der Mietvertrag mit zu den wichtigsten Vereinbarungen im Leben vieler Menschen gehört, gibt es für ihn keine besonderen Formvorschriften. So ist auch eine nur mündlich getroffene Vereinbarung gültig, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Auch für die schriftliche Ausführung gelten keine besonderen Anforderungen – was im Vertrag steht, bleibt im Grunde den beiden Parteien überlassen.

„Pflicht sind lediglich die Angaben über den oder die Mieter und den Vermieter, den Mietgegenstand, also die Adresse, den Vertragsbeginn sowie die Höhe der Miete.“ Wer alles Mieter ist – das können auch mehrere sein – ist wichtig, weil bei einer Kündigung diese nur wirksam ist, wenn sie auch gegenüber jedem Einzelnen ausgesprochen wird.

Besonders achten sollten Mieter etwa auf Regeln, die Mietsteigerungen betreffen, die aber grundsätzlich zulässig sind. „Bei Staffel- oder Indexmieten steigt die Miete automatisch in bestimmten Zeitabständen, zum Beispiel um 2 Prozent pro Jahr.“ Ebenfalls gestattet ist die Befristung des Vertrags, aber auch ein Kündigungsverzicht: „Dabei verpflichten sich die beiden Parteien für eine bestimmte Zeit, keine Kündigung auszusprechen, maximal vier Jahre sind da möglich“, sagt Juristin Hartmann.

Möchte der Mieter vorher ausziehen, zum Beispiel weil ein beruflicher Wechsel ansteht, hat er keinen Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Vertrags. Er müsste sich stattdessen mit dem Vermieter darauf einigen, den Vertrag in gegenseitigem Einvernehmen zu lösen.

Schönheits- und Kleinreparaturen werden oft auf den Mieter übertragen

Üblicherweise finden sich in den gängigen Mietverträgen noch etliche weitere Regelungen. Dazu gehört etwa die Angabe der Wohnungsgröße. Sie ist gar nicht so selten falsch. Nachmessen kann sich deshalb lohnen. Ausführliche Tipps zum Thema Wohnungsgröße im Mietvertrag lesen Sie auf aktiv-online.de. Eine Abweichung von mehr als 10 Prozent zuungunsten des Mieters muss dieser nicht dulden. Er darf dann die Miete kürzen. Auch wie mit Schönheitsreparaturen  oder zum Beispiel mit Kleinreparaturen umgegangen wird, ist meistens vertraglich geregelt: „Solche Maßnahmen sind zwar grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Allerdings wird die Pflicht dazu regelmäßig auf den Mieter übertragen“, sagt die Expertin des Mieterbunds. Dies ist in der Regel gestattet, allerdings gibt es bisweilen auch Formulierungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Ist dies der Fall, „tritt automatisch die gesetzliche Regelung ein“ – und die ist für den Mieter häufig vorteilhafter.

In den meisten Mietverträgen geregelt: die Nebenkosten

Die Umlage der Nebenkosten wird ebenfalls im Vertrag geregelt. Ob und welche Nebenkosten (etwa Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Straßenreinigung) vom Mieter zu tragen sind, muss dort konkret benannt werden. Sollte hierzu nichts bestimmt sein, wäre die vereinbarte Miete eine sogenannte „Inklusivmiete“, das heißt, die Nebenkosten wären automatisch mit abgegolten. Möglich ist auch, einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten zu vereinbaren und auf eine konkrete Abrechnung zu verzichten, das sei in der Praxis aber sehr selten der Fall, so Hartmann.

Genau prüfen: Tierhaltung, Gartennutzung und weitere individuelle Klauseln

Daneben können sich im Mietvertrag zahlreiche weitere individuelle Vereinbarungen finden, etwa ob Tierhaltung erlaubt ist oder nicht, oder ob dem Mieter die Gartennutzung gestattet ist. „Solche Vorschriften sind gängig und normalerweise nicht zu beanstanden.“ Hat der Mieter etwa das Recht, den Garten zu nutzen, darf er beispielsweise auch Blumen pflanzen. Ebenfalls zulässig sind Regelungen zur regelmäßigen Belüftung von Räumen, um der Schimmelbildung vorzubeugen. „Hierüber gibt es immer wieder Streit zwischen Mietern und Vermietern, wer den Befall zu verantworten hat.“ Gehört eine solche Vereinbarung zum Vertrag, sollte der Vermieter allerdings dem Mieter auch die entsprechenden Informationen zum „richtigen Lüften“ mit dem Vertrag aushändigen, so die Expertin.

Auch Mieter haben Pflichten

Pflichten wie die regelmäßige Reinigung des Treppenhauses, das Blätterfegen im Herbst oder das Schneeräumen im Winter dürfen per Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Auf solche Klauseln im Vertrag sollte dieser besonders achten, da er unter Umständen für Unfälle haften muss, wenn er diesen Aufgaben nicht nachkommt und deshalb jemand zu Schaden kommt.

Manche Regeln sind aber auch schlicht ungültig, selbst wenn sie im Mietvertrag stehen: „So kann dem Mieter etwa nicht verboten werden, nachts zu duschen“, sagt Hartmann. Ebenfalls unwirksam sind Vorschriften zu Besuchen; Mieter dürfen Gäste empfangen, wann sie es möchten – müssen sich dann aber natürlich an die gesetzlichen Ruhezeiten halten. Ein generelles Rauchverbot fällt ebenfalls unter die unzulässigen Vorschriften. „Dies alles gehört zu einer ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung dazu.“

Eben weil Mietverträge individuell gestaltet werden können, rät Juristin Hartmann, den Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen zu lassen, um unliebsame Überraschungen auszuschließen. Dies gelte auch für Formularverträge, die häufig genutzt würden.

Übergabeprotokoll: Wichtige Checkliste

Zusätzliche Sicherheit bietet beim Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll, das den Ist-Zustand der Wohnung und den Zeitpunkt der letzten Renovierung detailliert festhält.

Zieht der Mieter in seine neue Wohnung ein, ist es sehr ratsam, direkt zu Beginn ein Übernahmeprotokoll anzufertigen. „Darin wird vermerkt, in welchem Zustand die Räume sind, ob eventuell Inventar vorhanden ist oder Schäden, beispielsweise an den Fliesen oder dem Teppich, bestehen“, erklärt die Juristin vom Mieterbund.

Denn immer wieder kommt es bei Auseinandersetzungen über Schäden in der Wohnung zwischen Mieter und Vermieter zum Streit darüber, ob der Schaden bereits beim Einzug vorhanden war oder erst später entstanden ist. Ebenfalls mit aufgenommen werden die Stände von Strom-, Gas- und Wasserzähler, soweit vorhanden, und wieviele Wohnungsschlüssel übergeben wurden.

Der Mieterbund hält auf seiner Website unter „Service“ ein Muster-Übergabeprotokoll zum Download bereit (mieterbund.de/service). „Das Übergabeprotokoll sollten beide Parteien unterschreiben“, so die Expertin. Auch beim Auszug sollte wieder ein entsprechendes Dokument verfasst werden, damit sich Mieter vor nachträglichen Schadenersatzforderungen schützen können.

Möchte der Vermieter kein offizielles Übergabeprotokoll erstellen, rät Hartmann, die Wohnung nach der Übernahme stattdessen gemeinsam mit einem Zeugen zu begehen und den Zustand akribisch selbst zu dokumentieren. „Dabei sollten bereits vorhandene Schäden fotografiert und der Aufnahmezeitpunkt vermerkt werden, falls er nicht ohnehin automatisch gespeichert wird.“