Möblierte Wohnungen: Was Mieter darüber wissen sollten

Was gilt überhaupt als möblierter Wohnraum?

„Die Mindestausstattung einer möblierten Wohnung ist gesetzlich nicht geregelt“, sagt Jutta Hartmann. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnung schon als möbliert gilt, nur weil in einer Ecke eine klapprige Sperrholz-Kommode des Vermieters steht. „Die wesentliche Grundausstattung muss vorhanden sein, damit man die Wohnung auch tatsächlich ohne Weiteres bewohnen kann“, sagt Hartmann.

Als Minimum betrachtet die Juristin:

• eine Schlafgelegenheit,
• Schrank,
• Tisch und Stuhl,
• Leuchten,
• Küchenmöbel mit den gängigen Geräten wie Herd und Kühlschrank sowie
• eine Waschmaschine.

Dabei ist es egal, ob es sich um uralte Teile aus Omas Wohnung handelt oder um luxuriöse Designerobjekte. Um zu beurteilen, ob die Wohnung möbliert ist, spielt die Qualität der Ausstattung keine Rolle.

Greifen bei möbliertem Wohnraum besondere Regeln?

Welche Sonderregelungen gibt es? Die Antwort auf diese Frage ist einfach: Keine. „Möblierter Wohnraum ist ganz normaler Wohnraum und es gelten grundsätzlich alle üblichen Vorschriften zum Mieterschutz“, erklärt die erfahrene Mietrechtsspezialistin. Egal, ob Kündigungsschutz, Mietpreisbremse, Modernisierungsumlage oder Mieterhöhungen – es greifen dieselben Regelungen wie bei einer unmöblierten Wohnung. Wie viel Mieterhöhung wann erlaubt ist, lesen Sie auch auf aktiv-online.

Aber Achtung, eine Ausnahme gibt es doch: „Wohnt ein Single in einem möblierten Zimmer, das sich in der Wohnung des Vermieters befindet, gibt es praktisch keinen Kündigungsschutz“, sagt Jutta Hartmann. Dann kann der Mieter nämlich zum 15. eines Monats gekündigt werden und muss zum Ende dieses Monats ausziehen. Bei einer Kündigung zum 15. August müsste man also am 31. August raus. Diese Sonderregel greift in der Praxis aber fast nur bei WG-Zimmern, wenn der Vermieter mit in der WG wohnt. Diese extrem kurze Kündigungsfrist gilt schon nicht mehr, wenn in dem Zimmer ein Pärchen oder gar eine Familie wohnt.

Auch die meisten Vermieter wissen, dass es rechtlich keinen Unterschied macht, ob eine Wohnung möbliert ist oder nicht. „Deshalb wird möblierter Wohnraum häufig nur für eine kurze Dauer angeboten, um die Schutzregeln für Mieter zu umgehen“, sagt Hartmann. Welche Regeln hier gelten, hängt von der Art des Vertrags ab. Juristen unterscheiden hier, ob es sich um einen befristeten Mietvertrag oder um eine sogenannte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt.

Bei Letzteren plant das Bundesjustizministerium eine gesetzliche Höchstmietdauer von sechs Monaten, um die Mietpreisbremse effizienter umsetzen zu können.

Wo liegt der Haken bei möblierten Wohnungen?

Möblierte Wohnungen sind bei Vermietern vor allem deshalb so beliebt, weil man dabei einen sogenannten Möblierungszuschlag erheben darf und deshalb deutlich mehr Miete verlangen kann als bei einem unmöblierten Objekt.

Für die Höhe dieses Aufschlags gibt es bislang keinerlei gesetzliche Vorschriften. „Allerdings sollte der Möblierungszuschlag widerspiegeln, welchen Wert die Nutzung der Möbel für den Mieter hat“, sagt Hartmann. Somit rechtfertigt eine komfortable, hochwertige Luxuseinrichtung einen höheren Aufschlag als eine Minimalausstattung mit Billigmobiliar. Und für funkelnagelneue Möbel kann man einen höheren Aufschlag verlangen als für uralte.

„Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Mietvertrag detailliert aufzuschlüsseln, wie hoch die Grundmiete und wie hoch der Zuschlag für die Möbel ist“, erläutert die Expertin. Genau das wäre aber die Voraussetzung, um juristisch gegen eine überhöhte Gesamtmiete angehen zu können. Um weniger Miete durchzusetzen, müsste man zuerst beim Vermieter nachfragen, wie sich die Miete zusammensetzt. Wenn der mauert, müsste man ihn verklagen, um die entsprechenden Informationen zu erhalten.

Dies soll sich nach dem Willen des Justizministeriums bald ändern. Geplant ist, dass Vermieter den Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen müssen und es außerdem Höchstgrenzen geben soll.

Was kann der Mieter bei einer viel zu hohen Miete tun?

Niemand zieht freiwillig in eine völlig überteuerte möblierte Wohnung. Die meisten versuchen stattdessen, so schnell wie möglich etwas Günstigeres zu finden und ziehen nach kurzer Zeit wieder aus. Wer bereits zu viel Miete bezahlt hat, hat nur zwei Möglichkeiten:

1. Entweder man akzeptiert das zähneknirschend und hakt die Sache ab – und genau darauf setzen viele Vermieter.
2. Oder man versucht, sich einen Teil des Geldes auf dem Rechtsweg zurückzuholen.

„Bei einer überhöhten Miete kann man den Vermieter auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge verklagen“, sagt Jutta Hartmann. Indes: Die Kosten für ein solches Verfahren sind hoch und es ist keineswegs sicher, wie die Sache ausgeht. Dazu kommt der Ärger, wenn der Vermieter das Geld trotz eines entsprechenden Urteils einfach nicht zurückzahlt.