Für viele, die einen Bürojob haben, ist das Arbeiten von zu Hause aus in den vergangenen Monaten zu einer echten Alternative geworden – und es zeichnet sich ab, dass dieser Trend Corona-bedingt auch weiter anhalten wird. Grund genug, einige rechtliche Fragen zu beantworten.
Eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit in einer Wohnung ist eigentlich nicht erlaubt
Grundsätzlich gilt die Regel: Wer einen Wohnmietvertrag unterschrieben hat, darf zu Hause eigentlich keiner beruflichen oder gewerblichen Arbeit nachgehen. „Das liegt daran, dass für Wohnraummietverträge ein anderes Recht gilt als für Gewerbemietverträge“, erklärt Jutta Hartmann, Pressesprecherin beim Deutschen Mieterbund.
Das hat durchaus seine Berechtigung. Denn der Vermieter müsste sich an weniger Regeln halten, wenn er seine Räume als Büros oder Laden anbietet. Mieter einer Mietwohnung haben beispielsweise Kündigungsschutz, und der Vermieter kann nicht willkürlich die Miete erhöhen.
Außerdem könnte der Vermieter zusätzlich eine höhere Miete verlangen, wenn er seine Räume mit einem Gewerbemietvertrag vermieten würde. Darum ist zumindest die Erlaubnis des Vermieters nötig, wenn man in einer Mietwohnung gegen Geld arbeitet.
Ausnahme: Bei der Nutzung handelt es sich um einen typischen Bürojob
In der Praxis gibt es aber eine ganz klare Ausnahme: „Wer zu Hause einem typischen Bürojob nachgeht oder beispielsweise als Lehrer Klausuren korrigiert, der benötigt diese Erlaubnis nicht“, so Hartmann. „Ein Gesetz gibt es dazu allerdings nicht. Letztlich gilt immer, was in der Rechtsprechung entschieden wird“, sagt die Mietexpertin.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu aber schon 2009 entschieden, dass Mieter dann zu Hause arbeiten dürfen, wenn die anderen Bewohner im Haus nicht gestört und keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden und der Wohnungscharakter erhalten bleibt (BGH VIII ZR 165/08).
Erlaubnis vom Vermieter nötig, wenn die Arbeit nach außen sichtbar wird
Ausschlaggebend sei bei der Frage, wann eine Erlaubnis notwendig ist und wann nicht, ob die Arbeit an sich nach außen hin beispielsweise durch ein Schild sichtbar werde beziehungsweise ob Kunden oder Mitarbeiter ein und aus gingen. Sobald die Wohnungsadresse als Betriebsstätte angegeben und Geschäftspost dorthin geschickt wird, ist eine Erlaubnis nötig, sagt der BGH (VIII ZR 149/13).
Darum gilt: Wer also viel Publikumsverkehr hat oder gar ein Schild an der Tür anbringen will, sollte den Vermieter um Erlaubnis fragen. „Schriftlich“, betont Hartmann. Denn so habe man den Nachweis, dass man sich gekümmert hat. „Die Erlaubnis sollte man möglichst auch in schriftlicher Form bekommen und dann zum Mietvertrag heften.“
Und falls es bei einem Telefongespräch bleibt, ist zumindest eine Telefonnotiz mit Datum und Uhrzeit sinnvoll. „Wenn Besuche eher selten sind und durch die Arbeit kein Lärm entsteht, hat der Vermieter nicht wirklich einen Grund, die Arbeit zu verbieten“, so Hartmann.
Bei einer Klage sollte sich der Mieter ganz sicher sein
Tut er das doch, kann der Mieter vor Gericht ziehen und versuchen, die Erlaubnis einzuklagen. „Das gilt auch für den Fall, dass man ganz sicher ist, dass man im Recht ist“, sagt Mietexpertin Hartmann. Denn sonst schickt der Vermieter, der anderer Meinung ist, eine Abmahnung und kann danach sogar fristlos kündigen. „Wer erst dann vor Gericht zieht, muss darauf hoffen, einen Richter zu haben, der die Situation mieterfreundlich einschätzt. Darum ist es sicherer, die Dinge vorher zu regeln“, so Hartmann.
Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter wird immer der Einzelfall betrachtet
Letztlich wird vor Gericht nämlich immer der Einzelfall betrachtet: So hatte das Amtsgericht Bonn entschieden, dass der Lärm, der durch eine Tagesmutter entstehe, die drei Kinder beaufsichtige, nicht größer sei als der einer Familie. Darum dürfe man ihr die Arbeit in der Mietwohnung nicht einfach verbieten (Az.: 27 C 111/17).
Anders der BGH in einem Fall, bei dem es um fünf Tageskinder ging: Hier liege eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung vor (BGH V ZR 204/11). „Dabei spielt auch eine Rolle, dass die Autos der Eltern vor dem Haus parken und mehr Menschen als üblich durch den Flur gehen“, sagt Hartmann. Das schließlich nutzt den Gang beziehungsweise die Treppen und das Treppenhaus nämlich schneller ab, als es sonst der Fall wäre. „Natürlich kommt der Lärm aus der Wohnung dazu“, so Hartmann.
Auch Musikunterricht dürfe üblicherweise nicht in der Mietwohnung gegeben werden, dazu hat der BGH ebenfalls bereits ein Urteil gefällt (BGH VIII ZR 213/12). Ebenso wenig ist in der Regel ein Kosmetikstudio in der Mietwohnung erlaubt. Gleiches gelte für ein Ingenieurs- oder Maklerbüro, bei dem oft die Kunden ein und aus gehen.