Berlin. Wer sich eine Immobilie zulegen möchte, hat aktuell mit steigenden Bauzinsen zu kämpfen. Da überlegt man es sich meistens ganz genau, ob und wie nach dem Kauf eines Altbaus Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Aber Achtung: Bei manchen Ein- und Zweifamilienhäusern hat der neue Besitzer da überhaupt keine Wahl!
„Schon seit 2002 gelten bestimmte Sanierungspflichten. Aber Eigentümer, die damals bereits in der Immobilie wohnten, waren davon befreit“, erklärt Corinna Kodim, Energieexpertin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Diese Befreiung erlischt aber, sobald das betreffende Haus erstmals den Eigentümer wechselt: „Der neue Eigentümer muss dann innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachrüsten.“
Rohre dämmen – das kann man auch selbst erledigen
Im Detail geht es um drei vorgeschriebene Maßnahmen, die der neue Besitzer im Falle eines Falles durchführen muss. Erstens: „In unbeheizten Räumen müssen warme Rohrleitungen gedämmt werden“, sagt Kodim. Immerhin: Handwerklich begabte Menschen können das preiswert und schnell selbst erledigen, die entsprechenden Produkte gibt’s in jedem Baumarkt.
Zweitens: Die neuen Besitzer müssen die oberste Geschossdecke dämmen. Allerdings kann oft nur ein Experte erkennen, ob das bereits geschehen ist oder nicht. Kodim hilft mit einer Faustregel: „Gebäude ab Baujahr 1978 haben aufgrund der damaligen Bauvorschriften meistens eine entsprechende Dämmung.“ Die Dämmpflicht gilt aber in manchen Fällen doch nicht – nämlich dann, wenn die damit verbundene Energieeinsparung in keinem Verhältnis zu den Kosten der Maßnahme stehen würde. „Es gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot.“
„Der neue Eigentümer muss gegebenenfalls innerhalb von zwei Jahren nachrüsten – das gilt auch für Erben.“
Corinna Kodim, Energieexpertin beim Eigentümerverband Haus & Grund
Drittens: Den neuen Eigentümer trifft eine Pflicht zum Austausch von Heizkesseln, die mindestens 30 Jahre alt sind. „Dies gilt nur für Standardheizkessel“, sagt die Fachfrau, „aber nicht, wenn der Heizkessel bereits über Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik verfügt.“ Bei der Einschätzung hilft ein Blick auf das Typenschild sowie in die Gebrauchsanweisung der Heizung – oder auch eine Rückfrage beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger, der den Heizkessel ja durch die regelmäßige Feuerstättenschau kennen sollte.
Der Austausch des Heizkessels rechnet sich fast immer
Was dabei wichtig ist: Der alte Heizkessel muss gegebenenfalls unabhängig von den Kosten ausgetauscht werden! Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift hier nicht. „Aber erfahrungsgemäß rechnet sich so ein Austausch praktisch immer innerhalb weniger Jahre“, so Kodim. „Außerdem bieten moderne Heizungen mehr Wohnkomfort und Betriebssicherheit.“
Die drei erwähnten Nachrüstpflichten gelten nicht etwa nur bei einem Kauf, sondern auch, wenn man eine Immobilie erbt. Es kann daher nicht schaden, sich schon vorab zum Beispiel mit den alten Eltern über den genauen Zustand des Gebäudes zu unterhalten.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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