Der Traum vom Eigenheim, er schien für viele erst mal ausgeträumt: Zu den jahrelang steigenden Immobilienpreisen kam ein enorm scharfer Zinsanstieg. Inzwischen hat sich die Lage da aber doppelt verbessert: Wer ernsthaft über einen Haus- oder Wohnungskauf nachdenkt, sollte daher ruhig erneut prüfen, was tatsächlich drin ist.
Für die Baufinanzierung immer mehrere Vergleichsangebote von Banken einholen
„Die Bauzinsen sind schon wieder gesunken“, erklärt Professor Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Man bekommt zehnjährige Finanzierungen für unter 3,5 Prozent Zinsen. Auf Dauer dürfte sich das so in Richtung 3 Prozent einpendeln.“ Ganz wichtig sei es natürlich, für die Baufinanzierung nicht einfach nur zur Hausbank zu gehen, sondern Vergleichsangebote einzuholen: „Es gibt erhebliche Differenzen zwischen den einzelnen Banken.“
Kaufnebenkosten im Überblick
Bei jedem Immobilienkauf werden Kaufnebenkosten fällig. Zwei davon kann man gar nicht vermeiden:
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent.
- Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch werden insgesamt circa 2 Prozent des Kaufpreises fällig.
- Ob man außerdem einen Makler und/oder Gutachter bezahlen muss, hängt vom Einzelfall ab.
Die Immobilienpreise wiederum sind vielerorts stark gefallen – oft um ein gutes Zehntel. „Mit vielen Verkäufern kann man jetzt ganz gut verhandeln“, sagt Voigtländer. Im Lauf des Jahres 2024 dürften die Preise wohl wieder etwas steigen, nimmt er an, „zumindest in den Städten“.
Nach der Einschätzung des IW-Experten kommt Kaufen in großen Teilen Deutschlands auf Dauer billiger als Mieten. „Wichtig dabei ist der langfristige Vermögensaufbau“, sagt er, „denn über die gesparte Nettomiete bei abbezahltem Wohneigentum wird man als Rentner deutlich entlastet.“ Diese Rechnung geht allerdings nur auf, wenn man dann lange im Eigenheim wohnt. Denn die Nebenkosten beim Erwerb können gut 10 Prozent des Preises ausmachen: Wer kauft, verkauft und wieder neu kauft, verliert dabei viel Geld. Wer voraussichtlich noch öfter umziehen wird, bleibt also besser erst mal zur Miete wohnen.
Käufer sollten das nötige Eigenkapital vorher angespart haben
Die größte Hürde für potenzielle Käufer ist und bleibt das nötige Eigenkapital. „Für eine solide Finanzierung sollte man 25 bis 30 Prozent des Preises angespart haben“, rät Voigtländer. „Das ist natürlich viel Geld. Also sollte man sich nicht scheuen, da auch innerfamiliäre Hilfen ganz offen zu diskutieren.“ Und wie alt darf man schon sein, bevor der Traum endgültig ausgeträumt ist? „Das hängt von der individuellen finanziellen Situation ab.“ Die alte Regel, dass die Bude bis zur Rente abbezahlt sein sollte, gilt jedenfalls nicht mehr zwingend.
42 Prozent aller Bundesbürger leben in Häusern oder Wohnungen, die ihnen selbst gehören
Stand: 2022, Quelle: Statistisches Bundesamt
„Beim ersten privaten Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist der Haushaltsvorstand im Schnitt 48 Jahre alt“, weiß der Experte. Bis zu diesem Alter hat man oft genug angespart. Oder vielleicht auch etwas geerbt, was man ins Eigenheim investieren kann.
Was Voigtländer ganz wichtig ist: „Es kommt nicht so sehr auf das Alter des Kaufenden an, sondern darauf, dass sie oder er die nötige Monatsrate tatsächlich dauerhaft stemmen kann.“ Wer in einer Mietwohnung wohnt, muss schließlich auch jeden Monat die Miete zahlen. Beim Kauf einer älteren Immobilie muss man natürlich sehr darauf achten, wie energieeffizient sie ist und womit geheizt wird. Oft muss da nachgerüstet werden, dafür gibt es dann vielfältige staatliche Förderungen. „2045 soll es in Deutschland ja keine fossilen Energien mehr geben“, macht der IW-Experte klar.
Halbwegs auf der sicheren (und bezahlbaren) Seite sei man daher erst ab der Energieeffizienzklasse D oder besser – „also mit Wohngebäuden, die etwa ab dem Jahr 2000 errichtet worden sind“.
Seit Ende 2020 gilt eine neue Regel für die Maklerprovision
Bei diesem neuen Gesetz versteht man mal sofort, worum es geht – es heißt tatsächlich „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Der für private Eigenheimer günstige Inhalt: Erwirbt man eine Immobilie, deren Verkäufer einen Makler eingeschaltet hat, muss man künftig höchstens die Hälfte der Maklerprovision zahlen.
Die früher oft übliche vollständige Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist damit seit Ende 2020 nicht mehr zulässig. Außerdem neu: „Ein Maklervertrag bedarf der Textform“ (er kann also zum Beispiel per E-Mail abgeschlossen werden, aber nicht mehr am Telefon).
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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Thomas Hofinger schreibt über Wirtschafts-, Sozial- und Tarifpolitik – und betreut die Ratgeber rund ums Geld. Nach einer Banklehre sowie dem Studium der VWL und der Geschichte machte er sein Volontariat bei einer großen Tageszeitung. Es folgten einige Berufsjahre als Redakteur und eine lange Elternzeit. 2006 heuerte Hofinger bei Deutschlands größter Wirtschaftszeitung aktiv an. In seiner Freizeit spielt er Schach und liest, gerne auch Comics.
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