Köln. Die Zinsen für Baukredite sind nach wie vor extrem niedrig. Dafür gehen die Immobilienpreise vor allem in beliebten Städten durch die Decke. Lohnt sich ein Kauf also überhaupt noch?
Im Prinzip: Ja! „Die Zinsen sind im Verhältnis nämlich stärker gefallen, als die Preise in den meisten Regionen gestiegen sind“, erklärt Professor Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Nach seinen Berechnungen kommt Kaufen in großen Teilen Deutschlands auf Dauer billiger als Mieten.
Nebenkosten machen oft 10 bis 15 Prozent aus
„Günstiger kann man die eigene Altersvorsorge also kaum verbessern“, sagt Voigtländer, „denn über die gesparte Nettomiete bei abbezahltem Wohneigentum wird man als Rentner deutlich entlastet.“
Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn man dann lange im Eigenheim wohnt. Denn die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und eventuell Makler – können oft 10 bis 15 Prozent des Hauspreises ausmachen. Wer kauft, verkauft und wieder neu kauft, verliert dabei viel Geld. Wer voraussichtlich noch öfter umziehen wird, bleibt also besser zur Miete wohnen.
Das größte Problem für potenzielle Käufer: „Für eine solide Finanzierung sollte man rund 30 Prozent des Preises angespart haben“, so der Experte. Bei einem Häuschen für 350.000 Euro sind das also um die 100.000 Euro.
Bis da genügend Geld auf dem (Bauspar-)Konto liegt, gehen oft viele Jahre ins Land. Wann ist es zu spät für den Traum vom Eigenheim?
Die Erstkäufer hierzulande sind im Schnitt schon fast 50 Jahre alt
„Das hängt von der individuellen finanziellen Situation ab.“ Die alte Regel, dass die Bude bis zur Rente abbezahlt sein sollte, gilt jedenfalls nicht mehr zwingend. „Beim ersten privaten Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist der Haushaltsvorstand im Schnitt 48 Jahre alt“, hat Voigtländer festgestellt. In diesem Alter hat man oft genug angespart. Oder vielleicht auch etwas geerbt, was man ins Eigenheim investieren kann.
Tilgen, tilgen, tilgen
„Es kommt nicht so sehr auf das Alter des Käufers an, sondern darauf, dass er die Monatsrate tatsächlich dauerhaft stemmen kann“, unterstreicht der Fachmann. Wer in einer Mietwohnung wohnt, muss schließlich auch jeden Monat die Miete bezahlen.
Grundsätzlich sollte man sich die aktuell niedrigen Zinsen langfristig sichern – und bis zum Ende der Zinsbindungsfrist einen wesentlichen Teil des Kredits abbezahlen. Also: „Von Anfang an so schnell wie möglich so viel wie möglich tilgen.“ Der Vertrag sollte zudem Sondertilgungen erlauben. Falls am Ende der Laufzeit voraussichtlich eine Restschuld verbleibt, muss man durchrechnen: Wäre der Anschlusskredit auch noch bezahlbar, wenn die Zinsen bis dahin auf 5 oder 6 Prozent gestiegen sein sollten?
Ab Ende 2020 gilt eine neue Regel für die Maklerprovision
Bei diesem neuen Gesetz versteht man mal sofort, worum es geht – es heißt tatsächlich „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Der für private Eigenheimer günstige Inhalt: Erwirbt man eine Immobilie, deren Verkäufer einen Makler eingeschaltet hat, muss man künftig höchstens die Hälfte der Maklerprovision zahlen.
Die bisher oft übliche vollständige Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist damit nicht mehr zulässig. Außerdem neu: „Ein Maklervertrag bedarf der Textform“ (er kann also zum Beispiel per E-Mail abgeschlossen werden, aber nicht mehr am Telefon). Die im Mai 2020 vom Bundestag beschlossene neue Regelung tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.
