Wer eine Wohnung gekauft und abbezahlt hat, wohnt ab sofort umsonst? Weit gefehlt. Denn auch Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus müssen regelmäßig das sogenannte Hausgeld überweisen. Wie es berechnet wird und woraus es sich zusammensetzt, erklärt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Das Hausgeld fällt für Besitzer einer Eigentumswohnung an
Das Hausgeld muss jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) monatlich an die beauftragte Hausverwaltung überweisen. Die Verwaltung ermittelt die Beitragshöhe anhand eines Wirtschaftsplans, den sie einmal im Jahr aufstellt. Die Summe wird aus den voraussichtlichen Kosten für den Betrieb der Immobilie, die Instandhaltung und die Verwaltung berechnet. „Das ist ein bisschen wie die Nebenkostenvorauszahlung in Mietverhältnissen“, erklärt Luisa Peitz, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland.
Das Hausgeld umfasst die laufenden Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören etwa Müllabfuhr, Hausstrom, Wasser- und Abwasserkosten, Gebäudeversicherung, Hausmeisterdienste, Reinigung und Aufzugswartung. Hinzu kommen die Verwaltungskosten wie Honorare für die Hausverwaltung und Kontoführungsgebühren sowie die Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen und Renovierungen. Bei größeren Reparaturen können Sonderzahlungen vereinbart werden, die dann im konkreten Fall zu leisten sind. Waren die Vorauszahlungen in einem Jahr zu hoch, sind auch Rückerstattungen denkbar.
Kosten und Rücklage beim Hausgeld: Für die Berechnung gibt es unterschiedliche Grundlagen
Generell gilt laut Peitz: Ältere Häuser haben einen höheren Instandsetzungsbedarf als jüngere Gebäude, insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierungen und Modernisierungen, sowie einen höheren Energieverbrauch. Die Höhe der Betriebskosten ist sehr unterschiedlich und variiert auch nach Größe der Wohnung, Energieversorger oder dem Wohnort.
Wie die Betriebs- und Verwaltungskosten auf die Eigentümer umgelegt werden, hängt in aller Regel vom Anteil ab, der einem am gemeinschaftlichen Eigentum wie Keller oder Gemeinschaftsgarten gehört. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil ist im Grundbuch eingetragen und basiert meist auf der Größe der Wohnung.
Die monatliche Erhaltungsrücklage für Reparaturen fußt hingegen auf den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage wie Alter, Bauweise und -substanz, Zustand, Größe, Ausstattung, Lage und Reparaturanfälligkeit des Objekts sowie den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Es sei gesetzlich nicht geregelt, wie hoch die Erhaltungsrücklage in einer GdWE zu sein hat, so Expertin Peitz: „Die Kunst besteht darin, das Gebäude zu kennen und das richtige Maß zu finden.“ Werde die Quote zu niedrig angesetzt, könnten bei großen Reparaturen etwa am Dach oder dem Austausch der Heizungsanlage auf einen Schlag hohe Sonderumlagen notwendig werden. In der Praxis haben sich verschiedene Methoden etabliert, die Höhe der Erhaltungsrücklage zu bestimmen. Herangezogen werden etwa die Richtlinien aus dem sozialen Wohnungsbau und die sogenannte Peters’sche Formel.
Erhaltungsrücklage im Hausgeld: Verschiedene Rechenbeispiele
Um die Erhaltungsrücklage anhand der Richtwerte aus dem sozialen Wohnungsbau zu berechnen, wird die „Zweite Berechnungsverordnung“ herangezogen, erläutert Peitz. Diese macht die Höhe der Erhaltungsrücklage abhängig vom Alter der Immobilie.
Für Wohnungen, deren fertiger Bezug weniger als 22 Jahre zurückliegt, sind demnach Erhaltungskosten für Haus oder Eigentumswohnungen von maximal 10,61 Euro pro Jahr und Quadratmeter zurückzulegen. Bei einer Bezugsfertigkeit von mindestens 22 Jahren sind es maximal 13,45 Euro und bei mindestens 32 Jahren maximal 17,18 Euro. Der jeweilige Betrag erhöht sich um 1,50 Euro, wenn im Objekt ein Aufzug vorhanden ist. Dazu zwei Beispiele: Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig war, sollte der Eigentümer also jährlich knapp 848, 80 Euro Erhaltungsrücklage zahlen. Bei einem Haus, das älter als 32 Jahre ist, wären dies fast 1.374,40 Euro.
Eine weitere Möglichkeit, sich zu orientieren, bietet die Peters’sche Formel, die auf der Auswertung statistischer Daten beruht und davon ausgeht, dass die Erhaltungskosten über den Lebenszyklus eines Gebäudes im Verhältnis stehen zu den Baukosten. Die Grundannahme ist, dass im Laufe von rund 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Erhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Baukosten anfallen. Hiervon sollen je nach Ausstattung 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.
Was das bedeutet, wird durch ein weiteres Rechenbeispiel deutlich. Angenommen, dass bei Errichtung des Gebäudes jeder Quadratmeter 1.000 Euro gekostet hat und für das Gemeinschaftseigentum 65 Prozent angesetzt werden, würde dies eine Rückstellung von rund 12,18 Euro pro Quadratmeter und Jahr bedeuten, im Fall der 80-Quadratmeter-Wohnung wären das also 975 Euro jährliche beziehungsweise 81,25 Euro monatliche Erhaltungsrücklage nur für das Gemeinschaftseigentum. Die Rechnung konkret: Das 1,5-Fache der Baukostensumme von 1.000 Euro pro Quadratmeter sind 1.500 Euro. 65 Prozent davon machen 975 Euro aus. Dieser Betrag wird durch die Quadratmeterzahl der jeweiligen Eigentumswohnung geteilt, im Beispielfall also 12, 18 Euro. Auf die übliche monatliche Zahlungsweise heruntergerechnet ergeben sich Kosten von 81,25 Euro pro Monat (975 geteilt durch 12).
Laut Luisa Peitz werde hier ein fiktives Gebäudealter von 80 Jahren vorausgesetzt, was nicht unproblematisch sei. Für Häuser, die zum Beispiel 100 Jahre alt sind, gelte nämlich dieselbe Berechnungsgrundlage. Dass bei älteren Gebäuden höhere Sanierungskosten anfallen können, werde nicht berücksichtigt. Auch müssten die Baukosten für diese Formel erst mal bekannt sein.
Bei neueren Anlagen sei diese Rechnungsmethode wiederum oft zu hoch angesetzt, so die Expertin. In einem solchen Fall ist es üblich, als Faustregel 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises ab Baufertigstellung als angemessene jährliche Erhaltungsrückstellung anzusetzen. Kostete die 80-Quadratmeter-Wohnung 80.000 Euro, sind also pro Jahr 800 Euro fällig – 10 Euro pro Quadratmeter. „Diese Methode hat jedoch den Nachteil, dass Anschaffungspreis und reine Herstellungskosten oft nicht übereinstimmen und die genauen Herstellungskosten häufig unbekannt sind“, so Peitz. Die aktuellen Baukosten wären ohnehin die präzisere Berechnungsgrundlage: „Es würde allerdings enormen Aufwand für die Verwalter bedeuten, wenn sie jede Position der Herstellungskosten mit den aktuellen Baupreisen vergleichen müssten und das auch noch jedes Jahr aufs Neue.“
Eine weitere bekannte Faustregel zur Ermittlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ist, dass für jeden Quadratmeter Wohnfläche im Monat 1 Euro als Rücklage gebildet werden sollte. Bei dem Beispiel der 80-Quadratmeter-Wohnung würde der Anteil des Hausgelds, der als Rücklage für die Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile zu zahlen wäre, bei 80 Euro im Monat beziehungsweise 960 Euro pro Jahr liegen.
Auch die Verwaltungskosten sind Teil des Hausgelds
Neben den klassischen Nebenkosten und der Erhaltungsrücklage gehören auch die Kosten für die Verwaltung in das Hausgeld, denn die Leistung des Verwalters und etwaige Kontoführungspauschalen müssen bezahlt werden. Ein guter Richtwert für die Vergütung des Verwalters ist der Regelsatz für Wohnimmobilienverwalter. 2023 lag dieser Wert laut dem Verband für Immobilienverwalter Deutschlands bei etwa 26,60 Euro pro Einheit und Monat.
Welche Posten des Hausgelds darf ein Wohnungseigentümer auf die Mieter umlegen?
Der Vermieter darf nur jene Kosten umlegen, die der Mieter als Betriebskosten (Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung) zu tragen hat, also alle gängigen Betriebskosten wie Wasser, Heizung und Strom. Sie zählen zu den Nebenkosten, die Mieter bezahlen müssen. Das heißt dann aber auch: Der Teil des Hausgeldes, der für Reparaturen und Verwaltung anfällt, ist allein Sache der Vermieter.
Nach seinem Germanistik-Studium in Siegen und Köln arbeitete Tobias Christ als Redakteur und Pauschalist bei Tageszeitungen wie der „Siegener Zeitung“ oder dem „Kölner Stadt-Anzeiger“. Derzeit schreibt er als freier Journalist Beiträge für Print- oder Onlinemedien. Für aktiv recherchiert er vor allem Ratgeberartikel, etwa rund um die Themen Mobilität und Arbeitsrecht. Privat wandert der Kölner gern oder treibt sich auf Oldtimermessen herum.
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