Mit der Kreditrate für die neue Wohnung ist es getan? Und wer die Bude abbezahlt hat, wohnt ab sofort umsonst? Weit gefehlt. Denn Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus müssen regelmäßig das sogenannte Hausgeld überweisen. Wie es berechnet wird und woraus es sich zusammensetzt, erklärt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Das Hausgeld fällt für Besitzer einer Eigentumswohnung an
Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft überweist monatlich das Hausgeld an die beauftragte Hausverwaltung. Diese ermittelt den Betrag anhand eines Wirtschaftsplans, den sie einmal im Jahr aufstellt. Die Summe wird aus den voraussichtlichen Kosten für den Betrieb der Immobilie, die Instandhaltung und die Verwaltung berechnet. „Das ist ein bisschen wie die Nebenkostenvorauszahlung in Mietverhältnissen“, erklärt Luisa Peitz, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland.
In aller Regel liegt das Hausgeld über den Nebenkosten für Mieter. Laut Haus & Grund beträgt der Kostenunterschied für eine vergleichbare Wohnung etwa 20 bis 30 Prozent.
Als grober Richtwert gilt ein monatliches Hausgeld von 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Befindet sich die Immobilie in städtischen Lagen und gibt es besondere Serviceangebote wie Aufzug, Tiefgarage oder Hausmeister, können die Zahlungen auch höher ausfallen.
Rücklagen und Umlagen sind wichtige Posten
Das Hausgeld umfasst die laufenden Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören etwa Müllabfuhr, Hausstrom, Wasser- und Abwasserkosten, Gebäudeversicherung, Hausmeisterdienste, Reinigung und Aufzugswartung. Hinzu kommen die Verwaltungskosten wie Honorare für die Hausverwaltung und Kontoführungsgebühren sowie die Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen und Renovierungen.
Waren die Vorauszahlungen für die Erhaltungsrücklage in einem Jahr höher als der voraussichtliche Instandsetzungsbedarf, können die Zahlungen gesenkt oder ausgesetzt werden. Bei größeren Reparaturen kann die Eigentümergemeinschaft aber auch Sonderumlagen vereinbaren. Hierbei handelt es sich um außerordentliche Einmalzahlungen, die zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen sind.
Die Betriebskosten hängen von vielen Faktoren ab
Generell gilt laut Peitz: Ältere Häuser haben einen höheren Instandsetzungsbedarf als jüngere Gebäude, insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierungen und Modernisierungen, sowie einen höheren Energieverbrauch. Die Höhe der Betriebskosten ist auch sonst sehr unterschiedlich und variiert auch nach Größe der Wohnung, der genutzten Energie oder dem Wohnort.
Die Eigentümer können über den Umlageschlüssel entscheiden
Wie die Betriebs- und Verwaltungskosten auf die Eigentümer umgelegt werden, hängt vom Anteil ab, der einem am gemeinschaftlichen Eigentum wie Keller oder Gemeinschaftsgarten gehört. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil ist im Grundbuch eingetragen und basiert meist auf der Größe der Wohnung. Üblich sind aber auch die Abrechnung nach Personen, nach Wohneinheiten oder nach Verbrauch. Die Eigentümergemeinschaft kann über den Umlageschlüssel entscheiden. Das steht im Wohneigentumsgesetz.
Die monatliche Erhaltungsrücklage für Reparaturen fußt hingegen auf den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage wie Alter, Bauweise und -substanz, Zustand, Größe, Ausstattung, Lage und Reparaturanfälligkeit des Objekts sowie den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wie hoch die Erhaltungsrücklage zu sein hat, so Expertin Peitz: „Die Kunst besteht darin, das Gebäude zu kennen und das richtige Maß zu finden.“ Werde die Quote zu niedrig angesetzt, könnten bei großen Reparaturen etwa am Dach oder dem Austausch der Heizungsanlage auf einen Schlag hohe Sonderumlagen notwendig werden.
In der Praxis haben sich verschiedene Methoden etabliert, die Höhe der Erhaltungsrücklage zu bestimmen. Herangezogen werden etwa die Richtlinien aus dem sozialen Wohnungsbau oder die sogenannte Peters’sche Formel.
Auch die Verwaltungskosten sind Teil des Hausgelds
Neben den klassischen Nebenkosten und der Erhaltungsrücklage gehören auch die Kosten für die Verwaltung in das Hausgeld, denn die Leistung des Verwalters und etwaige Kontoführungspauschalen müssen bezahlt werden. Ein guter Richtwert für die Vergütung des Verwalters ist der Regelsatz für Wohnimmobilienverwalter. Aktuell liegt der Durchschnittswert laut dem Verband für Immobilienverwalter Deutschlands bei rund 27 Euro pro Einheit und Monat.
Welche Posten des Hausgelds darf ein Wohnungseigentümer auf die Mieter umlegen?
Der Vermieter darf nur jene Kosten umlegen, die der Mieter als Betriebskosten laut Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen hat, also alle gängigen Betriebskosten wie Wasser, Heizung und Strom. Sie zählen zu den Nebenkosten, die Mieter bezahlen müssen (siehe: Nebenkosten checken). Das heißt dann aber auch: Der Teil des Hausgeldes, der für Reparaturen und Verwaltung anfällt, ist allein Sache der Vermieter.
Wer zahlt bei Eigentümerwechsel?
Wird eine Wohnung verkauft und kommt es zu einer Hausgeldnachzahlung für den vergangenen Abrechnungszeitraum, ist der Zeitpunkt des Verkaufs dafür entscheidend, wer die Rechnung übernehmen muss. Der Verkäufer muss die Kosten übernehmen, wenn zu diesem Zeitpunkt die Eigentümergemeinschaft bereits einen Beschluss zur Wohngeldabrechnung gefasst hat. Steht dieser Beschluss noch aus, zahlt der Käufer.
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss übrigens nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haften. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: V ZR 209/12).
Nach seinem Germanistik-Studium in Siegen und Köln arbeitete Tobias Christ als Redakteur und Pauschalist bei Tageszeitungen wie der „Siegener Zeitung“ oder dem „Kölner Stadt-Anzeiger“. Derzeit schreibt er als freier Journalist Beiträge für Print- oder Onlinemedien. Für aktiv recherchiert er vor allem Ratgeberartikel, etwa rund um die Themen Mobilität und Arbeitsrecht. Privat wandert der Kölner gern oder treibt sich auf Oldtimermessen herum.
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