Wer eine Wohnung gekauft und abbezahlt hat, wohnt ab sofort umsonst? Weit gefehlt. Denn auch Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus müssen regelmäßig das sogenannte Hausgeld überweisen. Wie es berechnet wird und woraus es sich zusammensetzt, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Das Hausgeld fällt für Besitzer einer Eigentumswohnung an
Das Hausgeld muss jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) monatlich an die beauftragte Hausverwaltung überweisen. (Über das Wohnungseigentumsgesetz informiert aktiv-online in einem eigenen Artikel.) Die Verwaltung ermittelt die Beitragshöhe anhand eines Wirtschaftsplans, den sie einmal im Jahr aufstellt. Die Summe wird aus den voraussichtlichen Kosten für den Betrieb der Immobilie, die Instandhaltung und die Verwaltung berechnet. „Das ist im Endeffekt ein bisschen wie bei den Mietern die Nebenkostenvorauszahlung“, erklärt Julia Wagner, Juristin bei Haus & Grund Deutschland.
Unter diese besondere Art von Betriebskosten fallen zum Beispiel die Ausgaben für die Abfallentsorgung, die Gartenpflege, den Hausmeister, einige Versicherungen oder die Treppenhausreinigung. Ausgaben für Instandhaltungen betreffen die gemeinschaftlichen Anlagen wie Dach, Treppenhäuser oder Fahrstuhl. Bei größeren Reparaturen können Sonderzahlungen vereinbart werden, die dann im konkreten Fall zu leisten sind. Waren die betrieblichen Vorauszahlungen in einem Jahr zu hoch, sind auch Rückerstattungen denkbar.
Kosten und Rücklage beim Hausgeld: Für die Berechnung gibt es unterschiedliche Grundlagen
Generell gilt laut Wagner: „In alten, nicht sanierten Gebäuden wird in der Regel das Hausgeld höher ausfallen als in Neubauten.“ Altbauten seien nicht nur reparaturanfälliger, es würden meistens auch höhere Heizkosten anfallen. Die Höhe der Betriebskosten ist sehr unterschiedlich und variiert auch je nach Größe der Wohnung, Energieversorger oder dem Wohnort.
Die Art und Weise, wie die Betriebs- und Verwaltungskosten auf die Eigentümer umgelegt werden, hängt jedoch in der Regel davon ab, wie groß der Anteil ist, der einem am gemeinschaftlichen Eigentum wie Keller oder Gemeinschaftsgarten gehört. Dieser so genannte Miteigentumsanteil ist im Grundbuch eingetragen und basiert meistens auf der Größe der Wohnung.
Die monatliche Instandhaltungsrücklage für Reparaturen fußt hingegen auf den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage wie Alter, Bauweise und -substanz, Zustand, Größe, Ausstattung, Lage und Reparaturanfälligkeit des Objekts sowie den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Allerdings sei es gesetzlich nicht geregelt, wie hoch die Instandhaltungsrücklage in einer WEG zu sein hat, so Expertin Wagner: „Die Kunst besteht darin, das richtige Maß zu finden.“ Werde die Quote zu niedrig angesetzt, könnten bei großen Reparaturen etwa am Dach auf einen Schlag hohe Sonderumlagen notwendig werden.
Instandhaltungsrücklage im Hausgeld: Ein Rechenbeispiel
Hilfe bei der Berechnung der Instandhaltungsrücklage bietet laut Wagner unter anderem die „Zweite Berechnungsverordnung“, die häufig als Anhaltspunkt herangezogen wird. Sie stammt aus dem sozialen Wohnungsbau und macht die Höhe der Instandhaltungsrücklagen abhängig vom Alter der Immobilie.
Für Wohnungen, deren fertiger Bezug weniger als 22 Jahre zurückliegt, sind demnach Instandhaltungskosten für Haus oder Eigentumswohnungen von maximal 9,21 Euro pro Jahr und Quadratmeter zurückzulegen. Bei einer Bezugsfertigkeit von mindestens 22 Jahren sind es maximal 11,68 Euro und bei mindestens 32 Jahren maximal 14,92 Euro.
Der jeweilige Betrag erhöht sich um 1 Euro, wenn im Objekt ein Aufzug vorhanden ist. Dazu ein Beispiel: Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig war, sollte der Eigentümer also jährlich knapp 740 Euro Instandhaltungsrücklage zahlen. Bei einem Haus, das älter als 32 Jahre ist, wären dies fast 1.200 Euro.
Eine weitere Möglichkeit, sich zu orientieren, bietet die Peterssche Formel, die auf der Auswertung statistischer Daten beruht. Sie geht davon aus, dass im Lauf von rund 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten anfallen. Hiervon sollen je nach Ausstattung 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.
Was das bedeutet, wird durch ein weiteres Rechenbeispiel deutlich. Angenommen, dass bei Errichtung des Gebäudes jeder Quadratmeter 1.000 Euro gekostet hat und für das Gemeinschaftseigentum 65 Prozent angesetzt werden, würde dies eine Rückstellung von rund 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr bedeuten, im Fall der 80-Quadratmeter-Wohnung also 960 Euro.
Expertin Wagner gibt zu bedenken: „Bei neueren Anlagen ist diese Rechnungsmethode jedoch in der Regel zu hoch angesetzt.“ In einem solchen Fall sei es nicht unüblich, als Faustregel 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Baufertigstellung als angemessene jährliche Erhaltungsrückstellung anzusetzen. Kostete die 80-Quadratmeter-Wohnung 80.000 Euro, sind also pro Jahr 800 Euro fällig – 10 Euro pro Quadratmeter. „Diese Methode hat allerdings den entscheidenden Nachteil, dass die Herstellungskosten bekannt sein müssen, was oft nicht der Fall ist“, so Wagner.
Auch die Verwaltungskosten sind Teil des Hausgelds
Neben den klassischen Nebenkosten und der Erhaltungsrücklage gehören auch die Kosten für die Verwaltung in das Hausgeld, denn die Leistung des Verwalters muss und soll bezahlt werden. Ein guter Richtwert für die Vergütung des Verwalters ist der Regelsatz für Wohnimmobilienverwalter. Er liegt laut dem Verband für Immobilienverwalter Deutschlands derzeit bei 22,23 Euro pro Einheit und Monat.
Welche Posten des Hausgelds darf ein Wohnungseigentümer auf die Mieter umlegen?
Nur die Betriebskosten sowie die Grundsteuer. Sie zählen zu den Nebenkosten, die Mieter bezahlen müssen. (Lesen Sie auf aktiv-online.de auch, auf welche Details man in der Nebenkosten-Abrechnung achten sollte.) Das heißt dann aber auch: Der Teil des Hausgeldes, der für Reparaturen und Verwaltung anfällt, ist allein Sache der Vermieter.
Mittlerweile sei für vermietende Wohnungseigentümer die Erstellung der Nebenkosten-Abrechnung vereinfacht worden, so Wagner. Mussten sie früher ihren Miteigentumsanteil umständlich für die Wohnfläche umrechnen, um eine korrekte Abrechnung für ihre Mieter zu erstellen, „können die Kosten, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, mittlerweile eins zu eins weitergeben werden“, erklärt die Expertin. Das sei eine enorme Erleichterung. Der finanzielle Unterschied zwischen beiden Abrechnungsmodellen sei zwar in der Regel gering, die Abrechnung müsse natürlich trotzdem formell korrekt sein.
