Berlin. Volltreffer! Die neue Wohnung ist super, gut geschnitten, tolle Lage und der Preis stimmt auch. Einziger Haken: Der neue Mietvertrag soll ab sofort laufen. Jeder weiß, wie schwer die Wohnungssuche heutzutage ist, also akzeptiert man zähneknirschend. Doch was ist jetzt mit der alten Wohnung?
„Grundsätzlich kann der Mieter nicht beliebig kündigen, sondern er muss die vorgesehene Kündigungsfrist einhalten“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist muss man rein rechtlich also die Miete weiterzahlen – und parallel natürlich zusätzlich die Miete für die neue Wohnung.
Vermieter darf Nachmieter ablehnen
Wer jetzt denkt, dass er mit einem Nachmieter problemlos aus dem Schneider ist, irrt. „Der Mieter hat keinerlei Ansprüche darauf, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert“, erläutert die Juristin. Selbst wenn der Nachmieter noch so nett und vermögend ist, darf der Vermieter ihn ohne Angaben von Gründen ablehnen. Besteht der Vermieter also darauf, dass man den Vertrag bis zum letzten Tag erfüllt, kann man dagegen nichts machen.
Ausnahmen gibt es nur in Härtefällen, beispielsweise wenn der Mieter aus beruflichen Gründen umziehen muss, schwer erkrankt ist oder in ein Pflegeheim muss. Dann kommt der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag, wenn er einen zumutbaren Nachmieter stellt. Manchmal ist es auch schon im Mietvertrag eindeutig vereinbart, dass der Mieter einen Nachmieter stellen darf. Dann muss sich der Vermieter daran natürlich halten.
Vielfach liest man, dass man nur drei potenzielle Nachmieter benennen muss, damit man aus dem Mietvertrag heraus ist. Doch das stimmt nicht. „Selbst wenn der Vermieter grundsätzlich einen Nachmieter akzeptieren muss, darf er aber trotzdem einzelne Personen ablehnen, wenn es dafür triftige Gründe gibt“, erläutert Wagner.
Ist ein vorgeschlagener Nachmieter etwa mit einem Einkommen von 1.000 Euro ganz offensichtlich überhaupt nicht in der Lage, die Miete von 1.500 Euro zu bezahlen, oder möchte eine fünfköpfige Familie in ein 20-Quadratmeter-Apartment einziehen, wären das berechtigte Ablehnungsgründe. Egal, wie viele Nachmieter man vorschlägt: Sind diese Personen objektiv ungeeignet, muss der Vermieter sie nicht akzeptieren.
Diskriminierung ist aber natürlich nicht zulässig. Beispielsweise darf der Vermieter den Nachmieter nicht ablehnen, weil er einen Migrationshintergrund hat.
Mieter kann Mietvertrag in der Praxis häufig frühzeitig auflösen
In den allermeisten Fällen hat der Mieter aber überhaupt keinen Anspruch darauf, den Mietvertrag vorzeitig zu lösen und muss sich folglich mit dem Vermieter einigen. In der Praxis ist das aber sehr viel weniger problematisch, als es klingt. „Viele Vermieter sind sehr offen für Nachmieter, denn dadurch vermeiden sie Leerstand und sparen sich viel Arbeit“, so die Erfahrung von Wagner.
Die Suche nach einem neuen Mieter kostet nämlich viel Zeit und Geld. Die meisten Vermieter haben auch nur wenig Lust, sich mit Hunderten von Bewerbern auseinanderzusetzen, die sich heutzutage meistens auf eine Wohnungsanzeige melden.
Rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen
Manchmal lässt der Vermieter den Mieter sogar ohne Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag, beispielsweise, weil er selbst Interessenten an der Hand hat, die dort einziehen wollen oder weil er sowieso größere Umbauten in der Wohnung plant. „Wenn klar ist, dass man absehbar ausziehen möchte, sollte man frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen“, rät Wagner.
Dabei kann man auch gleich klären, was mit eventuellen Einbauten wie der Einbauküche geschehen soll oder ob eventuelle Umbauten wieder rückgängig gemacht werden müssen. Klar, das geht natürlich nur, wenn man ein gutes Verhältnis hat und nicht, wenn Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind.
Keine Angst, durch ein solches Vorab-Gespräch hat man keine Nachteile, und der Vermieter kann dies auch nicht als Kündigung werten. „Eine Mietwohnung kann nicht mündlich, sondern nur in Schriftform mit Unterschrift gekündigt werden“, erläutert die Juristin.
Mietaufhebungsvertrag schriftlich fixieren
Sind sich beide Seiten einig, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet werden soll, handelt es sich juristisch um einen Aufhebungsvertrag. Rein theoretisch geht das auch mündlich, doch aus Nachweisgründen sind schriftliche Vereinbarungen besser.
Hierbei sollte insbesondere festgehalten werden, zu welchem Termin der Vertrag beendet werden soll, wer der Nachmieter ist, was mit Ein- und Umbauten des Mieters geschehen soll und welche Reparaturen eventuell noch durchgeführt werden müssen.
„Der Aufhebungsvertrag sollte erst unterzeichnet werden, wenn der Nachmieter seinen Mietvertrag tatsächlich unterschrieben hat“, rät Wagner. So ist man auf der sicheren Seite und erspart sich weitere Komplikationen, falls der Nachmieter es sich anders überlegt und am Ende vielleicht doch nicht einziehen möchte.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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