Berlin. Draußen Frost – und in der Wohnung wird’s nicht richtig warm, weil die Heizung schwächelt? Wenn der Vermieter da nicht reagiert, können Mieter sich wehren: indem sie die Miete mindern.

Auch wenn zum Beispiel Fenster undicht sind, die Dusche defekt ist oder neue Nachbarn Tag und Nacht lärmen, haben Mieter oft das Recht, die Miete zu kürzen. Wie das geht, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds in Berlin.

Keine Mietminderung wegen banaler Wohnungsmängel

Zunächst einmal berechtigt nicht jeder Mangel zur Kürzung, Bagatellen wie etwa ein tropfender Wasserhahn schmälern den Wohnwert nicht wesentlich. Eine Mietminderung ist auch ausgeschlossen, wenn ein Mangel schon bei Vertragsschluss erkennbar war. Beispiel: Wer neben eine Großbaustelle zieht, darf sich anschließend nicht über Baulärm beschweren.

Vor einer Kürzung muss der Mangel dem Vermieter mitgeteilt und möglichst exakt beschrieben werden. „Erst wenn der Vermieter informiert wurde, besteht ab diesem Zeitpunkt das Recht zur Minderung“, sagt Ropertz.

Doch in welcher Höhe darf gemindert werden? Da gibt es oft Streit, denn nicht selten übertreiben es verärgerte Mieter dabei, wie Ropertz berichtet. Grundsätzlich gelte: „Je stärker die Beeinträchtigung durch den Mangel, umso höher darf die Minderung ausfallen.“ Die sogenannte Mietminderungstabelle, eine Sammlung einschlägiger Gerichtsentscheidungen, kann dabei als Anhaltspunkt dienen. Aber Achtung: „Die dort angegebenen Werte beziehen sich immer auf einen ganzen Monat“, so Ropertz. Zudem muss berücksichtigt werden, ob die Wohnung in Gänze oder nur teilweise in ihrem Wohnwert geschmälert wird.

Basis für die Berechnung ist stets die Warmmiete

Dazu ein Beispiel: Ein totaler Heizungsausfall im Winter kann zu einer Minderung von 100 Prozent berechtigen. Ist die Heizung jedoch nach einer Woche repariert, dürfte der Mieter die Miete für den betreffenden Monat nur um 25 Prozent reduzieren. Und wird von drei Zimmern nur eines einen Monat lang nicht warm, weil nur dort der Heizkörper defekt ist, ist die angemessene Minderungsquote 33 Prozent. Berechnungsbasis ist übrigens immer die Warmmiete.

Da es jedoch stets auf den konkreten Einzelfall ankommt, empfiehlt Ropertz, vor einer Minderung fachlichen Rat einzuholen. Denn eine übertriebene Reduzierung kann dazu führen, dass der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand gerät – was dem Vermieter wiederum das Recht zur Kündigung geben könnte. Um ein Zerwürfnis zu vermeiden, rät Ropertz generell dazu, dem Vermieter den Mangel zunächst nur schnell und schriftlich anzuzeigen. Sollte die Behebung dann zu lange dauern, kann man später immer noch die Miete mindern.

Weitere Tipps finden sich in der Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, erhältlich für 6 Euro auf shop.mieterbund.de oder beim Mieterbund vor Ort.