Berlin. Draußen Frost – und in der Wohnung wird’s nicht richtig warm, weil die Heizung schwächelt? Wenn der Vermieter da nicht reagiert, können Mieter sich wehren: indem sie die Miete mindern.

Auch wenn zum Beispiel Fenster undicht sind, die Dusche defekt ist oder neue Nachbarn Tag und Nacht lärmen, haben Mieter oft das Recht, die Miete zu kürzen. Wie das geht, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Keine Mietminderung wegen banaler Wohnungsmängel

Zunächst einmal berechtigt nicht jeder Mangel zur Kürzung, Bagatellen wie etwa ein tropfender Wasserhahn schmälern den Wohnwert nicht wesentlich. Manches müssen Mieter ertragen: So zählte etwa ein Kölner Mieter insgesamt 27 Ameisen in einem halben Jahr in seinen Räumlichkeiten und fürchtete, die seien nur die Vorhut gewesen. Hier urteilte das Amtsgericht Köln: kein Mangel (Aktenzeichen 213 C 548/97). Auch eine Madonnenfigur im Treppenhaus berechtigt nicht zur Kürzung der Miete, das gelte auch für Protestanten, meinte das Amtsgericht Münster: Wer darauf geschockt reagiere, sei überempfindlich (Aktenzeichen 3 C 2122/03).

Eine Mietminderung ist auch ausgeschlossen, wenn ein Mangel schon bei Vertragsschluss erkennbar war. Beispiel: Wer neben eine Großbaustelle zieht, darf sich anschließend nicht über Baulärm beschweren.

Vor einer Kürzung muss der Mangel dem Vermieter mitgeteilt und möglichst exakt beschrieben werden. „Erst wenn der Vermieter informiert wurde, besteht ab diesem Zeitpunkt das Recht zur Minderung“, sagt die Juristin.

Doch in welcher Höhe darf gemindert werden? Da gibt es oft Streit, denn nicht selten übertreiben es verärgerte Mieter dabei, wie Hartmann berichtet. Grundsätzlich gelte: „Je stärker die Beeinträchtigung durch den Mangel, umso höher darf die Minderung ausfallen.“ Die sogenannte Mietminderungstabelle, eine Sammlung einschlägiger Gerichtsentscheidungen, kann dabei als Anhaltspunkt dienen. Aber Achtung: „Die dort angegebenen Werte beziehen sich immer auf einen ganzen Monat“, so die Expertin. Zudem muss berücksichtigt werden, ob die Wohnung in Gänze oder nur teilweise in ihrem Wohnwert geschmälert wird.

Basis für die Berechnung ist stets die Warmmiete

Dazu ein Beispiel: Ein totaler Heizungsausfall im Winter kann zu einer Minderung von 100 Prozent berechtigen. Ist die Heizung jedoch nach einer Woche repariert, dürfte der Mieter die Miete für den betreffenden Monat nur um 25 Prozent reduzieren. Und wird von drei Zimmern nur eines einen Monat lang nicht warm, weil nur dort der Heizkörper defekt ist, ist die angemessene Minderungsquote 33 Prozent. Berechnungsbasis ist übrigens immer die Warmmiete.

Doch es kommt stets auf den konkreten Einzelfall an. Wie warm es in der Wohnung werden muss, hat etwa das Amtsgericht Köln festgelegt: Es hält in den Haupträumen eine „Behaglichkeitstemperatur“ von 20 bis 22 Grad für angemessen, für Nebenräume reichen 18 bis 20 Grad und in den Fluren 15 Grad (Aktenzeichen 205 C 36/16). Werden diese Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor.

Kein Recht zur Minderung haben Mieter jedoch, wenn die Heizungsanlage zwar ihren Dienst tut, ihrer Meinung nach aber unwirtschaftlich ist und zu viel Energie verbraucht. Laut Bundesgerichtshof reicht es, wenn sie störungsfrei läuft und dem Standard entspricht, der beim Bau des Hauses üblich war (Aktenzeichen XII ZR 80/12).

Ebenfalls nicht zur Minderung berechtigt ein kurzer Ausfall von wenigen Stunden. Dies fällt unter die Bagatellen, die hingenommen werden müssen.

Bevor Mieter kurzerhand die Mietzahlung kürzen, empfiehlt Hartmann, vor einer Minderung fachlichen Rat einzuholen. Denn eine übertriebene Reduzierung kann dazu führen, dass der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand gerät – was dem Vermieter wiederum das Recht zur Kündigung geben könnte. Um ein Zerwürfnis zu vermeiden, rät sie generell dazu, dem Vermieter den Mangel zunächst nur schnell und schriftlich anzuzeigen. Sollte die Behebung dann zu lange dauern, kann man später immer noch die Miete mindern.

Weitere Tipps zur Minderung und anderen Themen finden sich im „Mieterlexikon“, erhältlich für 14 Euro auf shop.mieterbund.de oder beim Mieterbund vor Ort.

Waltraud Pochert
Autorin

Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.

 

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