Vor allem für den Ehegatten und die Kinder gibt es in Deutschland sehr hohe persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer. Und zusätzlich (!) kann die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei an die Erben gehen – unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung.

Denn die selbst bewohnte Immobilie, das sogenannte Familienheim, spielt im Erbrecht eine Sonderrolle.

Die Erben müssen das Familienheim mindestens zehn Jahren bewohnen

Grundsätzlich gilt: „Erben der Ehegatte oder die Kinder beziehungsweise die Enkel das Familienheim, bleibt es steuerlich betrachtet außen vor – wenn der Verstorbene dort bis zu seinem Tod gelebt hat und die Erben das Familienheim für weitere zehn Jahre nutzen.“ So erklärt er Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht in München.

Es kommt da aber auf Details an. Erbt der Ehepartner die Immobilie, bleibt das steuerlich komplett unberücksichtigt. Geht das Familienheim aber auf die Kinder über, ist die erbschaftsteuerliche Vergünstigung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. „Alles, was darüber hinausgeht, fließt anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein“, sagt Jurist Steiner.

 Das heißt allerdings nicht zwingend, dass auf diesen Anteil dann auch wirklich Steuern gezahlt werden müssen – weil Kinder ja einen Erbschaftsteuer-Freibetrag haben, auf den der Wert der Immobilie dann teilweise angerechnet würde.

Um die Einhaltung dieser Voraussetzungen gibt es zwischen den Finanzbehörden und den Erben allerdings öfter mal Streit, der dann oft erst vor Gericht endet.

Der Erbe muss schnell ins Familienheim einziehen

Damit das Familienheim tatsächlich steuerfrei auf die Hinterbliebenen übergehen kann, muss der Erbe dort „unverzüglich“ einziehen – wenn er nicht sowieso schon dort lebt, etwa als Ehepartner. Der Bundesfinanzhof (BFH) erlaubt hier  maximal sechs Monate: Ist der Einzug bis dahin nicht erfolgt, muss der Erbe darlegen, wann er die Selbstnutzung beschlossen habe und aus welchen – unverschuldeten – Gründen es noch nicht dazu gekommen ist (Urteil vom 28.5.19, II R 37/16).

An der Verzögerung könnten zum Beispiel Erbauseinandersetzungen schuld sein oder auch Renovierungsarbeiten. Diese hatte der Erbe in dem konkreten Fall als Grund für seinen noch nicht erfolgten Einzug angeführt. Da er aber nach über zwei Jahren noch nicht einmal mit der Renovierung begonnen hatte, nahmen ihm die BFH-Richter diese Begründung nicht ab. „Wer das Familienheim vor dem Einzug renovieren möchte, sollte deshalb sofort damit beginnen“, rät Steiner.

Bei vorzeitigem Verkaufen oder Vermieten des Familienheims muss es oft nachträglich versteuert werden

Wenn der Erbe vor dem Ablauf der zehn Jahre wieder aus dem Familienheim ausziehen möchte, droht die nachträgliche Besteuerung. Ein vorzeitiges Verkaufen oder Vermieten der steuerfrei erhaltenen Immobilie ist also nicht drin. Ein steuerlich folgenloser vorzeitiger Auszug ist nur aus gewichtigem Grund möglich. „Dies wird nur dann akzeptiert, wenn der Erbe selbst pflegebedürftig wird oder wenn er verstirbt“, erklärt Steiner. Achtung: Ein Umzug aus beruflichem Anlass zählt hier nicht zu den wichtigen Gründen.

Der Erbe muss Eigentümer der Immobilie bleiben

Für die Steuerfreiheit genügt es zudem nicht, wenn der Erbe das Familienheim für mindestens zehn Jahre bewohnt – er muss in diesem Zeitraum zusätzlich Eigentümer der Immobilie bleiben. Auch sonst kann eine Nachbesteuerung folgen, wie zum Beispiel das Hessische Finanzgericht entschied (15.2.16, 1 K 2275/15). In dem Fall hatte der Erbe das Eigentum am Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren an seine Kinder übertragen, sich selbst allerdings ein lebenslanges Wohnrecht und den sogenannten Nießbrauch am Grundstück vorbehalten. Das aber reichte für die Steuerbefreiung nicht aus!

In einem ganz ähnlichen Fall aus Münster hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich bestätigt: Die Steuerbefreiung „entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt“ (11.7.19, II R 38/16). Wird die Nutzung oder auch „nur“ das Eigentum aufgegeben, ist der Steuervorteil futsch – so legt der BFH den Wortlaut des Gesetzes aus.

Wohnte der Erblasser zuletzt nicht im Familienheim, geht die Steuervergünstigung verloren

Auch die Bedingung, dass der Verstorbene vor seinem Tod im Familienheim gewohnt haben muss, ist streng zu erfüllen. So entschied das Finanzgericht München (24.2.16, 4 K 2885/14). In dem Fall wollte ein Ehepaar eine in Bau befindliche Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz nutzen. Doch noch bevor das Paar dort einziehen konnte, verstarb der Mann. Der Witwe versagte das Finanzamt die Steuerbefreiung für die noch nicht bezogene Wohnung – zu Recht, so die Münchner Richter.

Familienheim geht vor Pflichtteilsanspruch übriger Erben

Wer alle Regeln fürs Familienheim befolgt, kann dafür auch besonderen Schutz erfahren. So musste eine Frau, die von ihrem Großvater ein Haus geerbt hatte und es mit ihren Kindern bewohnte, den übrigen Erben ihren Pflichtteil zunächst nicht auszahlen. Denn dazu hätte sie das Haus verkaufen müssen, worin das Oberlandesgericht Rostock eine unbillige Härte sah (20.6.19, 3 U 32/17). Die Frau darf sie die Ansprüche der übrigen Erben später begleichen.

Übrigens: Besteht die geerbte Immobilie aus einem Mehrfamilienhaus, in dem der oder die Verstorbene in einer der Wohnungen gelebt hat, kommt auch der Ehepartner nur in den Genuss einer anteiligen Steuerbefreiung. Denn, so Steiner: „Befreit ist eben immer nur der Teil des Hauses, der vom Verstorbenen selbst bewohnt wurde – und dann auch vom Erben weiterhin genutzt wird.“