Das Wichtigste auf einen Blick
Ehepartner (500.000 Euro) und Kinder (400.000 Euro) haben hohe Freibeträge. Zudem bleibt das selbst genutzte Familienheim steuerfrei, wenn der Verstorbene dort gewohnt hat und die Erben (Ehepartner oder Kinder) es mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
Ehepartner erben steuerfrei ohne Wohnflächenbegrenzung, Kinder nur bis 200 Quadratmeter. Voraussetzung sind unter anderem unverzüglicher Einzug, kein Verkauf oder Vermietung innerhalb von zehn Jahren. Falsche Nutzung, Aufgabe des Eigentums oder fehlende Eigennutzung führen jedoch zur nachträglichen Besteuerung.
Vorzeitige Schenkungen alle zehn Jahre können die Steuerlast mindern.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für Immobilien?
Ob Immobilien oder anderes geerbtes Vermögen – die Erbschaftsteuersätze sind dieselben. Sie beginnen für Kinder und Ehepartner bei 7 Prozent (bis zu einem Erbe von 75.000 Euro) und enden bei 30 Prozent (ab 26 Millionen).
Allerdings gibt es vor allem für hinterbliebene Ehegatten und Kinder hohe persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer, erklärt Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht in München. Demnach kann der Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro in Anspruch nehmen, die Kinder von 400.000 Euro. Viele Erbschaften gehen damit unversteuert auf die Hinterbliebenen über.
Eine Sonderregelung gilt außerdem für das selbst genutzte Eigenheim: Das kann zusätzlich (!) unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei an die Erben gehen – unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung.
Wann ist die geerbte Immobilie steuerfrei?
Grundsätzlich gilt: „Erben der Ehegatte oder die Kinder beziehungsweise die Enkel das Familienheim, bleibt es steuerlich betrachtet außen vor – wenn der Verstorbene dort bis zu seinem Tod gelebt hat und die Erben das Familienheim für weitere zehn Jahre nutzen.“ So erklärt es Steiner.
Haus von der Tante geerbt: Dann ist es kein Familienheim
Indes: Vererbt einem etwa Tante oder Onkel die zuletzt bewohnte Immobilie, wird sie steuerlich mit angerechnet, weil sie dann kein „Familienheim“ ist.
Wenn die Kinder erben, ist die Steuervergünstigung begrenzt
Auch bei der Vererbung des Familienheims kommt es auf die Details an. Erbt der Ehepartner die Immobilie, bleibt das steuerlich komplett unberücksichtigt. Geht das Familienheim aber auf die Kinder über, ist die erbschaftsteuerliche Vergünstigung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. „Alles, was darüber hinausgeht, fließt anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein“, sagt Jurist Steiner.
Das heißt nicht zwingend, dass auf diesen Anteil dann auch wirklich Steuern gezahlt werden müssen. Denn die Kinder haben ja den Erbschaftsteuer-Freibetrag, auf den der Wert der Immobilie dann teilweise angerechnet würde.
Eigennutzung, Verkauf, Vermietung: Wichtige Gerichtsentscheidungen
Um die Voraussetzungen für die erbschaftsteuerliche Vergünstigung gibt es zwischen den Finanzbehörden und den Erben öfter mal Streit. Dazu sind folgende wichtige Gerichtsentscheidungen gefallen:
Erben müssen schnell ins Familienheim einziehen
Damit das Familienheim steuerfrei auf die Hinterbliebenen übergehen kann, müssen die Erben dort „unverzüglich“ einziehen. Dies gilt, falls sie nicht sowieso schon dort leben.
Der Bundesfinanzhof (BFH) erlaubt maximal sechs Monate: Ist der Einzug bis dahin nicht erfolgt, müssen die Erben darlegen, wann sie die Selbstnutzung beschlossen haben und aus welchen – unverschuldeten – Gründen es noch nicht dazu gekommen ist (Urteil vom 28.5.19, II R 37/16).
Die Verzögerung kann zum Beispiel an Erbauseinandersetzungen oder Renovierungen liegen. Diese hatte der Erbe in dem konkreten Fall als Grund angeführt. Weil er nach über zwei Jahren noch nicht einmal mit der Renovierung begonnen hatte, nahmen ihm die BFH-Richter diese Begründung aber nicht ab. „Wer das Familienheim vor dem Einzug renovieren möchte, sollte deshalb sofort damit beginnen“, rät Steiner.
Verkauf oder Vermietung: Es droht eine nachträgliche Versteuerung
Wenn die Erben vor Ablauf der zehn Jahre wieder aus dem Familienheim ausziehen, droht die nachträgliche Besteuerung. Ein vorzeitiges Verkaufen oder Vermieten der steuerfrei erhaltenen Immobilie ist somit nicht drin.
Steuerlich folgenlos bleibt der vorzeitige Auszug nur aus wichtigem Grund. „Dies wird dann akzeptiert, wenn der Erbe selbst pflegebedürftig wird oder wenn er verstirbt“, erklärt Steiner. Achtung: Ein Umzug aus beruflichem Anlass zählt nicht zu den wichtigen Gründen.
Die Immobilie muss im Eigentum der Erben bleiben
Für die Steuerfreiheit genügt es zudem nicht, wenn die Erben das Familienheim für mindestens zehn Jahre bewohnen. Sie müssen in diesem Zeitraum zusätzlich Eigentümer bleiben. Auch sonst kann eine Nachbesteuerung folgen.
Entsprechend entschied zum Beispiel das Hessische Finanzgericht (15.2.16, 1 K 2275/15): Der Erbe hatte das Eigentum am Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren an seine Kinder übertragen, sich selbst allerdings ein lebenslanges Wohnrecht und den sogenannten Nießbrauch am Grundstück vorbehalten. Das reichte für die Steuerbefreiung nicht aus!
In einem ähnlichen Fall aus Münster bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH): Die Steuerbefreiung „entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt“ (11.7.19, II R 38/16). Wird die Nutzung oder auch „nur“ das Eigentum aufgegeben, ist der Steuervorteil futsch.
Erb-Immobilie vermieten? Die Nachfrage ist da
Die Wohnungsnot wird Deutschland noch eine Weile beschäftigen. Es werden pro Jahr viel weniger Wohnungen gebaut, als dem tatsächlichen Bedarf entsprechend erforderlich wären. Für 2025 rechnet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) damit, dass sich die Lücke zwischen Notwendigkeit und Wirklichkeit auf nahezu 30 Prozent ausweiten wird. Somit bleiben die Mieten hoch. Zu den wohnungspolitischen Maßnahmen der neuen Bundesregierung zählt außer schnelleren Genehmigungsverfahren und der stärkeren CO₂-Orientierung im Gebäudeenergiegesetz auch die Mietpreisbremse. An ihr gibt es breite ökonomische Kritik. Aus IW-Sicht schwächt sie Investitionsanreize und verschärft langfristig die Angebotslage. Haushalte gezielt bei der Finanzierung zu entlasten, sei demnach wirkungsvoller und würde keine strukturellen Fehlanreize setzen.
Wohnte der Erblasser zuletzt nicht im Familienheim, geht die Steuervergünstigung verloren
Auch die Bedingung, dass der Verstorbene vor seinem Tod im Familienheim gewohnt haben muss, ist streng zu erfüllen. So entschied das Finanzgericht München (24.2.16, 4 K 2885/14). In dem Fall wollte ein Ehepaar eine in Bau befindliche Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz nutzen. Doch noch bevor das Paar dort einziehen konnte, verstarb der Mann.
Das Finanzamt versagte der Witwe die Steuerbefreiung für die noch nicht bezogene Wohnung. Dies geschah zu Recht, fanden die Münchner Richter.
Familienheim geht vor Pflichtteilsanspruch übriger Erben
Wer alle Regeln fürs Familienheim befolgt, kann dafür besonderen Schutz erfahren. So musste eine Frau, die von ihrem Großvater ein Haus geerbt hatte und es mit ihren Kindern bewohnte, den übrigen Erben ihren Pflichtteil zunächst nicht auszahlen. Dazu hätte sie das Haus verkaufen müssen. Das Oberlandesgericht Rostock sah darin eine unbillige Härte (20.6.19, 3 U 32/17). Die Frau durfte die Ansprüche der übrigen Erben später begleichen.
Übrigens: Besteht die geerbte Immobilie aus einem Mehrfamilienhaus, in dem der oder die Verstorbene in einer der Wohnungen gelebt hat, kommt auch der Ehepartner nur in den Genuss einer anteiligen Steuerbefreiung. Denn, so Steiner: „Befreit ist eben immer nur der Teil des Hauses, der vom Verstorbenen selbst bewohnt wurde – und dann auch vom Erben weiterhin genutzt wird.“
Wie kann ich die Erbschaftsteuer für Immobilien berechnen?
Steiner zufolge gilt die Faustregel: „Was könnte die Immobilie wert sein?“ Dies bestimmt das Finanzamt. Der Experte erklärt: „Hier kommen vereinfachte Bewertungsverfahren zum Einsatz. Genommen wird etwa der Wert, den der örtliche Gutachterausschuss für vergleichbare Objekte festgelegt hat.“
Liegt dieser Wert nicht vor, eignet sich das Sachwertverfahren. Dafür wird der Wert des Grundstücks und der Bebauung ermittelt.
Oft stützen sich Finanzämter auf veraltete Werte. Wenn man mit der Bewertung nicht einverstanden ist, weil sie zu hoch erscheint, sollte man gegen den Bescheid Einspruch einlegen: „Das geht innerhalb eines Monats“, erläutert Steiner. Um einen realistischeren Marktwert nachzuweisen, kann man ein unabhängiges Gutachten vorlegen.
Wie kann ich die Erbschaftsteuer auf Immobilien vermeiden?
Wer absehbar ein großes Vermögen hinterlassen wird, das über die Freibeträge hinausgeht, kann schon zu Lebzeiten Anteile des späteren Erbes an die Hinterbliebenen übertragen.
Hier gelten dieselben Freibeträge wie für Erbschaften, und zwar alle zehn Jahre von Neuem. Das heißt, ein Kind kann alle zehn Jahre von Vater oder Mutter ein Vermögen im Wert von 400.000 Euro geschenkt bekommen.
Haus geerbt und kein Geld für Erbschaftsteuer: Was tun?
Wenn Erbe oder Erbin tatsächlich erbschaftsteuerpflichtig sind und die fälligen Steuern nicht bezahlen können, ist grundsätzlich ein Antrag auf Stundung beim Finanzamt möglich: „Dafür berechnet das Finanzamt allerdings 6 Prozent Zinsen – mehr, als Bankkredite aktuell kosten“, sagt Steiner. So dürfte es sich oft eher rechnen, für die Begleichung der Steuern ein Darlehen aufzunehmen und das dann abzuzahlen.
Geht das nicht, bleibt am Ende eventuell nur der Verkauf des Objekts.
Leserinnenfrage: Kann ich das Haus meiner Freundin steuerfrei erben?
Christof A. aus Ludwigshafen: Sie erklären im Internet, wie das „Familienheim“ steuerfrei bleibt. Gilt diese Regel auch für Erben,
die nicht mit dem Erblasser verheiratet oder verwandt waren? Ich lebe mit meiner Freundin zusammen in deren Haus und würde dieses erben,
wenn meine Freundin vor mir sterben würde.
aktiv: Die steuerliche Sonderregel gilt tatsächlich nur für Ehepaare beziehungsweise für die Kinder eines Verstorbenen. „Bei unverheirateten Paaren wird die Vererbung einer selbst genutzten Immobilie an den Lebenspartner stets steuerlich berücksichtigt“, warnt Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht in München. Heißt konkret: Vom Wert des Objekts wird der für nicht verheiratete Partner geltende Steuerfreibetrag von nur 20.000 Euro abgezogen – der meistens recht große Rest muss mit 30 Prozent versteuert werden! Damit ein unverheirateter Lebensgefährte Erbe werden kann, muss man ihn testamentarisch bedenken: „Sonst erbt er oder sie nicht das Geringste“, sagt Steiner. Hat der Verstorbene Kinder, können diese aber ihren Pflichtteil geltend machen. Und verstirbt der Erblasser kinderlos, während seine Eltern noch leben, können auch sie den Pflichtteil einfordern.
Leserinnenfrage: Steuerfreiheit auch für Zweitwohnsitz?
Andreas B. aus dem Kreis Trier-Saarburg: Ich habe von meinem Vater ein Mehrfamilienhaus geerbt. Mein Partner möchte aber nicht darin wohnen, wir werden wohl ein neues Haus bauen. Wenn wir eine der Wohnungen im alten Haus als Zweitwohnsitz nutzen: Würde das die Erbschaftsteuer senken?
aktiv: Wir haben das mit Anton Steiner diskutiert, er ist Fachanwalt für Erbrecht in München. Grundsätzlich gilt: Erbschaftsteuerlich begünstigt ist nur eine Immobilie, in der der Verstorbene seinen Hauptwohnsitz hatte, wenn diese Immobilie an den Ehegatten oder die Kinder (in Ausnahmefällen auch die Enkelkinder) vererbt wird. Hinterlässt nun jemand ein Mehrfamilienhaus, in dem er auch selbst gelebt hat, kann dieses dementsprechend nur anteilig steuerfrei übergehen. Dazu ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche, die Wohnung des Erblassers hat 100 Quadratmeter. In diesem Fall bleibt nur ein Fünftel des steuerlichen Hauswertes als sogenanntes Familienheim erbschaftsteuerfrei.
Und selbst das gilt nur, wenn die Erben das Familienheim dann für wenigstens zehn Jahre als Eigentümer selbst bewohnen! „Dabei kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an, nicht auf die melderechtlichen“, betont Experte Steiner. Der Erbe muss also seinen Lebensmittelpunkt im Familienheim haben, ein Zweitwohnsitz reicht für die Steuerbefreiung nicht aus. Ganz unabhängig von dieser Frage kann jedes Kind von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben.
Leserinnenfrage: Zwei Familienheime?
Dagmar B. per Mail: Meine Tochter soll mein Haus, in dem ich wohne, erben und will da auch einziehen. Ich besitze zudem eine weitere Immobilie, dieses Haus habe ich von meiner Mutter geerbt und ich möchte es an meinen Sohn weitervererben. Er beabsichtigt, dann dort fest einzuziehen. Können meine Kinder so beide die Erbschaftssteuer vermeiden, über die Freibeträge hinaus?
aktiv: Nein. Das hat uns Jan Bittler erklärt, Fachanwalt für Erbrecht in Heidelberg. Denn für die steuerfreie Vererbung gilt: „Das Familienheim ist die Immobilie, die zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.“ Der Erblasser muss dort also bis zu seinem Tod gelebt haben. „Von der Definition des Gesetzes her kann eine Person immer nur ein Familienheim besitzen“, betont der Jurist.
Leserinnenfrage: Ist im Familienheim eine WG machbar?
Anna K. aus Augsburg: Wie ist das mit der Steuer, wenn ich von meinen Eltern unser Eigenheim erbe und es sofort selbst nutze – allerdings in Form einer WG mit meiner Freundin? Muss ich dann Erbschaftsteuer zahlen oder nur ihren Beitrag zu den laufenden Kosten als Miete versteuern? Wir fassen diesen Gedanken langfristig ins Auge.
aktiv: Wir haben das Anton Steiner gefragt, Fachanwalt für Erbrecht in München. Das sogenannte Familienheim kann in der Regel steuerfrei von den Eltern geerbt werden, wenn man zügig dort einzieht und es für mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz nutzt. Eine Vermietung während dieser Zeit würde zum Wegfall der Steuervergünstigung führen! „Aber man kann natürlich nahestehende Personen – insbesondere eine Lebensgefährtin oder einen Lebensgefährten – mit in die Wohnung aufnehmen“, sagt Steiner. „Wenn die betreffende Person dann einen Beitrag zu den Unkosten leistet, ist das keine erbschaftsteuerschädliche Vermietung, sondern ein Kostenbeitrag im Rahmen der privaten Lebensführung, der als solcher nicht versteuert werden muss.“
Leserfrage: Was gilt, wenn der Ehepartner das Häuschen erbt?
Walter K. per Online-Kontaktformular: Sie erklären im Internet: Wenn der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie erbt, muss er noch mindestens zehn Jahre darin wohnen, um keine Erbschaftsteuer zu zahlen. Wie sieht das aber aus, wenn der erbende Ehepartner schon mit im Grundbuch steht? Muss er dann „nur“ auf 50 Prozent des Wertes Erbschaftsteuer zahlen, falls er die zehn Jahre nicht einhält?
aktiv: Wir haben das mit Jan Bittler besprochen, er ist ein renommierter Fachanwalt für Erbrecht. Auf dieser Basis können wir Ihnen folgende allgemeine Antwort geben:
Zunächst ist auf den generellen Steuerfreibetrag hinzuweisen, der für Ehepartner 500.000 Euro beträgt. Solange der Wert des Nachlasses – inklusive der Immobilie – nicht höher ist als dieser Betrag, muss die Sonderregelung für das sogenannte Familienheim normalerweise nicht in Anspruch genommen werden. Nun zu Ihrer eigentlichen Frage: Wenn beide Ehepartner als hälftige Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, hinterlässt der zuerst Versterbende natürlich nur seinen Anteil. Diese Hälfte kann der überlebende Partner steuerfrei übernehmen, wenn dabei die erwähnten Regeln fürs Familienheim eingehalten werden. Dabei kommt es – anders als bei erbenden Kindern – nicht auf die Größe der Wohnfläche an. Ob bei einem Auszug vor Ablauf der Frist von zehn Jahren dann doch noch Steuer fällig wird, hängt von den Umständen ab. Lässt zum Beispiel eine Pflegebedürftigkeit das Führen des eigenen Haushalts nicht mehr zu, sollte der Umzug ins Pflegeheim keine steuerlichen Folgen haben. Eine Beispielrechnung zeigt, was passiert, wenn die Steuerfreiheit tatsächlich nachträglich wegfällt: Angenommen, ein halbes Haus wäre 400.000 Euro wert und der sonstige Nachlass 150.000 Euro – dann müssten nur 50.000 Euro nachträglich versteuert werden, wegen des schon erwähnten Freibetrags für Ehepartner.
Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.
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