Vor allem für den Ehegatten und die Kinder gibt es in Deutschland sehr hohe persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer. Und zusätzlich (!) kann die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei an die Erben gehen – unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung.
Denn die selbst bewohnte Immobilie, das sogenannte Familienheim, spielt im Erbrecht eine Sonderrolle.
Die Erben müssen das Familienheim mindestens zehn Jahren bewohnen
Grundsätzlich gilt: „Erben der Ehegatte oder die Kinder beziehungsweise die Enkel das Familienheim, bleibt es steuerlich betrachtet außen vor – wenn der Verstorbene dort bis zu seinem Tod gelebt hat und die Erben das Familienheim für weitere zehn Jahre nutzen.“ So erklärt es Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht in München.
Es kommt da aber auf Details an. Erbt der Ehepartner die Immobilie, bleibt das steuerlich komplett unberücksichtigt. Geht das Familienheim aber auf die Kinder über, ist die erbschaftsteuerliche Vergünstigung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. „Alles, was darüber hinausgeht, fließt anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein“, sagt Jurist Steiner.
Das heißt allerdings nicht zwingend, dass auf diesen Anteil dann auch wirklich Steuern gezahlt werden müssen – weil Kinder ja einen Erbschaftsteuer-Freibetrag haben, auf den der Wert der Immobilie dann teilweise angerechnet würde.
Um die Einhaltung dieser Voraussetzungen gibt es zwischen den Finanzbehörden und den Erben allerdings öfter mal Streit, der dann oft erst vor Gericht endet.
Der Erbe muss schnell ins Familienheim einziehen
Damit das Familienheim tatsächlich steuerfrei auf die Hinterbliebenen übergehen kann, muss der Erbe dort „unverzüglich“ einziehen – wenn er nicht sowieso schon dort lebt, etwa als Ehepartner. Der Bundesfinanzhof (BFH) erlaubt hier maximal sechs Monate: Ist der Einzug bis dahin nicht erfolgt, muss der Erbe darlegen, wann er die Selbstnutzung beschlossen habe und aus welchen – unverschuldeten – Gründen es noch nicht dazu gekommen ist (Urteil vom 28.5.19, II R 37/16).
An der Verzögerung könnten zum Beispiel Erbauseinandersetzungen schuld sein oder auch Renovierungsarbeiten. Diese hatte der Erbe in dem konkreten Fall als Grund für seinen noch nicht erfolgten Einzug angeführt. Da er aber nach über zwei Jahren noch nicht einmal mit der Renovierung begonnen hatte, nahmen ihm die BFH-Richter diese Begründung nicht ab. „Wer das Familienheim vor dem Einzug renovieren möchte, sollte deshalb sofort damit beginnen“, rät Steiner.
Bei vorzeitigem Verkaufen oder Vermieten des Familienheims muss es oft nachträglich versteuert werden
Wenn der Erbe vor dem Ablauf der zehn Jahre wieder aus dem Familienheim ausziehen möchte, droht die nachträgliche Besteuerung. Ein vorzeitiges Verkaufen oder Vermieten der steuerfrei erhaltenen Immobilie ist also nicht drin. Ein steuerlich folgenloser vorzeitiger Auszug ist nur aus gewichtigem Grund möglich. „Dies wird nur dann akzeptiert, wenn der Erbe selbst pflegebedürftig wird oder wenn er verstirbt“, erklärt Steiner. Achtung: Ein Umzug aus beruflichem Anlass zählt hier nicht zu den wichtigen Gründen.
Der Erbe muss Eigentümer der Immobilie bleiben
Für die Steuerfreiheit genügt es zudem nicht, wenn der Erbe das Familienheim für mindestens zehn Jahre bewohnt – er muss in diesem Zeitraum zusätzlich Eigentümer der Immobilie bleiben. Auch sonst kann eine Nachbesteuerung folgen, wie zum Beispiel das Hessische Finanzgericht entschied (15.2.16, 1 K 2275/15). In dem Fall hatte der Erbe das Eigentum am Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren an seine Kinder übertragen, sich selbst allerdings ein lebenslanges Wohnrecht und den sogenannten Nießbrauch am Grundstück vorbehalten. Das aber reichte für die Steuerbefreiung nicht aus!
In einem ganz ähnlichen Fall aus Münster hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich bestätigt: Die Steuerbefreiung „entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt“ (11.7.19, II R 38/16). Wird die Nutzung oder auch „nur“ das Eigentum aufgegeben, ist der Steuervorteil futsch – so legt der BFH den Wortlaut des Gesetzes aus.
Wohnte der Erblasser zuletzt nicht im Familienheim, geht die Steuervergünstigung verloren
Auch die Bedingung, dass der Verstorbene vor seinem Tod im Familienheim gewohnt haben muss, ist streng zu erfüllen. So entschied das Finanzgericht München (24.2.16, 4 K 2885/14). In dem Fall wollte ein Ehepaar eine in Bau befindliche Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz nutzen. Doch noch bevor das Paar dort einziehen konnte, verstarb der Mann. Der Witwe versagte das Finanzamt die Steuerbefreiung für die noch nicht bezogene Wohnung – zu Recht, so die Münchner Richter.
Familienheim geht vor Pflichtteilsanspruch übriger Erben
Wer alle Regeln fürs Familienheim befolgt, kann dafür auch besonderen Schutz erfahren. So musste eine Frau, die von ihrem Großvater ein Haus geerbt hatte und es mit ihren Kindern bewohnte, den übrigen Erben ihren Pflichtteil zunächst nicht auszahlen. Denn dazu hätte sie das Haus verkaufen müssen, worin das Oberlandesgericht Rostock eine unbillige Härte sah (20.6.19, 3 U 32/17). Die Frau darf die Ansprüche der übrigen Erben später begleichen.
Übrigens: Besteht die geerbte Immobilie aus einem Mehrfamilienhaus, in dem der oder die Verstorbene in einer der Wohnungen gelebt hat, kommt auch der Ehepartner nur in den Genuss einer anteiligen Steuerbefreiung. Denn, so Steiner: „Befreit ist eben immer nur der Teil des Hauses, der vom Verstorbenen selbst bewohnt wurde – und dann auch vom Erben weiterhin genutzt wird.“
Leserinnenfrage: Kann ich das Haus meiner Freundin steuerfrei erben?
Christof A. aus Ludwigshafen: Sie erklären im Internet, wie das „Familienheim“ steuerfrei bleibt. Gilt diese Regel auch für Erben,
die nicht mit dem Erblasser verheiratet oder verwandt waren? Ich lebe mit meiner Freundin zusammen in deren Haus und würde dieses erben,
wenn meine Freundin vor mir sterben würde.
aktiv: Die steuerliche Sonderregel gilt tatsächlich nur für Ehepaare beziehungsweise für die Kinder eines Verstorbenen. „Bei unverheirateten Paaren wird die Vererbung einer selbst genutzten Immobilie an den Lebenspartner stets steuerlich berücksichtigt“, warnt Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht in München. Heißt konkret: Vom Wert des Objekts wird der für nicht verheiratete Partner geltende Steuerfreibetrag von nur 20.000 Euro abgezogen – der meistens recht große Rest muss mit 30 Prozent versteuert werden! Damit ein unverheirateter Lebensgefährte Erbe werden kann, muss man ihn testamentarisch bedenken: „Sonst erbt er oder sie nicht das Geringste“, sagt Steiner. Hat der Verstorbene Kinder, können diese aber ihren Pflichtteil geltend machen. Und verstirbt der Erblasser kinderlos, während seine Eltern noch leben, können auch sie den Pflichtteil einfordern.
Leserinnenfrage: Steuerfreiheit auch für Zweitwohnsitz?
Andreas B. aus dem Kreis Trier-Saarburg: Ich habe von meinem Vater ein Mehrfamilienhaus geerbt. Mein Partner möchte aber nicht darin wohnen, wir werden wohl ein neues Haus bauen. Wenn wir eine der Wohnungen im alten Haus als Zweitwohnsitz nutzen: Würde das die Erbschaftsteuer senken?
aktiv: Wir haben das mit Anton Steiner diskutiert, er ist Fachanwalt für Erbrecht in München. Grundsätzlich gilt: Erbschaftsteuerlich begünstigt ist nur eine Immobilie, in der der Verstorbene seinen Hauptwohnsitz hatte, wenn diese Immobilie an den Ehegatten oder die Kinder (in Ausnahmefällen auch die Enkelkinder) vererbt wird. Hinterlässt nun jemand ein Mehrfamilienhaus, in dem er auch selbst gelebt hat, kann dieses dementsprechend nur anteilig steuerfrei übergehen. Dazu ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche, die Wohnung des Erblassers hat 100 Quadratmeter. In diesem Fall bleibt nur ein Fünftel des steuerlichen Hauswertes als sogenanntes Familienheim erbschaftsteuerfrei.
Und selbst das gilt nur, wenn die Erben das Familienheim dann für wenigstens zehn Jahre als Eigentümer selbst bewohnen! „Dabei kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an, nicht auf die melderechtlichen“, betont Experte Steiner. Der Erbe muss also seinen Lebensmittelpunkt im Familienheim haben, ein Zweitwohnsitz reicht für die Steuerbefreiung nicht aus. Ganz unabhängig von dieser Frage kann jedes Kind von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben.
Leserinnenfrage: Zwei Familienheime?
Dagmar B. per Mail: Meine Tochter soll mein Haus, in dem ich wohne, erben und will da auch einziehen. Ich besitze zudem eine weitere Immobilie, dieses Haus habe ich von meiner Mutter geerbt und ich möchte es an meinen Sohn weitervererben. Er beabsichtigt, dann dort fest einzuziehen. Können meine Kinder so beide die Erbschaftssteuer vermeiden, über die Freibeträge hinaus?
aktiv: Nein. Das hat uns Jan Bittler erklärt, Fachanwalt für Erbrecht in Heidelberg. Denn für die steuerfreie Vererbung gilt: „Das Familienheim ist die Immobilie, die zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.“ Der Erblasser muss dort also bis zu seinem Tod gelebt haben. „Von der Definition des Gesetzes her kann eine Person immer nur ein Familienheim besitzen“, betont der Jurist.
Leserinnenfrage: Ist im Familienheim eine WG machbar?
Anna K. aus Augsburg: Wie ist das mit der Steuer, wenn ich von meinen Eltern unser Eigenheim erbe und es sofort selbst nutze – allerdings in Form einer WG mit meiner Freundin? Muss ich dann Erbschaftsteuer zahlen oder nur ihren Beitrag zu den laufenden Kosten als Miete versteuern? Wir fassen diesen Gedanken langfristig ins Auge.
aktiv: Wir haben das Anton Steiner gefragt, Fachanwalt für Erbrecht in München. Das sogenannte Familienheim kann in der Regel steuerfrei von den Eltern geerbt werden, wenn man zügig dort einzieht und es für mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz nutzt. Eine Vermietung während dieser Zeit würde zum Wegfall der Steuervergünstigung führen! „Aber man kann natürlich nahestehende Personen – insbesondere eine Lebensgefährtin oder einen Lebensgefährten – mit in die Wohnung aufnehmen“, sagt Steiner. „Wenn die betreffende Person dann einen Beitrag zu den Unkosten leistet, ist das keine erbschaftsteuerschädliche Vermietung, sondern ein Kostenbeitrag im Rahmen der privaten Lebensführung, der als solcher nicht versteuert werden muss.“
Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.
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