Für ein Bausparsofortdarlehen (auch Vorratsdarlehen oder Kombikredit genannt) kombiniert man einen Immobilienkredit mit einem Bausparvertrag, sagt Jörg Sahr, Experte fürs Thema bei „Finanztest“ in Berlin. Und das steckt dahinter: Bei einem Bausparvertrag muss man zunächst etliche Jahre ansparen und erhält das Darlehen in der Regel erst nach sieben bis zehn Jahren. Beim herkömmlichen Immobilienkredit hingegen weiß man nicht, wie hoch die Zinsen sein werden, wenn die Zinsbindung endet und man eine Anschlussfinanzierung braucht. Ein Bausparsofortdarlehen erreicht durch die Verbindung beider Finanzierungsformen für lange Zeit feste Zinsen und eine im Voraus bekannte finanzielle Belastung für Bauherren oder Käufer bei gleichzeitig schneller Verfügbarkeit des Geldes.

Feste Zinsen und stabile Raten für lange Zeit locken

Dafür schließt man zwei Verträge ab: einen Bausparvertrag und einen endfälligen Kredit beispielsweise über zehn Jahre. Der Kredit wird sofort ausgezahlt. „Während der Laufzeit des Kredits bedient man nur die Zinsen, anstelle der Tilgung spart man den Bausparvertrag an. Mit der Bausparsumme – dem angesparten Guthaben und einem Bauspardarlehen – zahlt man dann den Kredit zurück“, erklärt Experte Sahr das Prinzip. Das Bauspardarlehen wird anschließend in gleichbleibenden Monatsraten (Annuitäten) bis zur vollständigen Tilgung beglichen. So erreicht man eine fest kalkulierbare finanzielle Belastung für viele Jahre, weil man sowohl für den Immobilienkredit als auch für das Bauspardarlehen fest vereinbarte Zinsen und Raten hat. Jedoch gibt es auch bei dieser Finanzierungsform Vor- und Nachteile, die man kennen sollte, bevor man sich entscheidet.

Klappt das Timing nicht, droht eine Zwischenfinanzierung

Ein Problem kann sich daraus ergeben, dass der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, wenn der Kredit fällig ist. Denn: „Wann man über die Bausparsumme verfügen kann, ist nicht 100-prozentig sicher“, gibt der Experte zu bedenken. So ist die Zuteilung des Bausparvertrags nicht nur davon abhängig, wann das notwendige Guthaben (meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme) angespart wurde, sondern auch wann der Bausparer die für die Auszahlung erforderliche Bewertungszahl erreicht. Das ist ein Kriterium, mit dem die Bausparkassen festlegen, wann welcher Kunde sein Darlehen bekommt. Die Zahl drückt die Dauer und Höhe der Sparleistung aus.

Diese Zielbewertungszahl kann sich verändern, weil sie unter anderem von der Geschäftsentwicklung der Bausparkasse abhängt. „Endet die Zinsbindung des Vorausdarlehens vor der Zuteilung, muss der Kredit verlängert werden, bis die Bausparsumme ausgezahlt wird – eventuell zu viel schlechteren Konditionen.“ Es kann also eine teure Zwischenfinanzierung nötig sein. Zumal sich ja die Kreditsumme noch auf dieselbe Höhe beläuft, weil sie nicht getilgt wurde. Das könnte die ganze Finanzierung insgesamt erheblich verteuern. Wichtig also: „Deshalb sollte vertraglich vereinbart werden, dass der Kreditzins bis zur tatsächlichen Zuteilung des Bausparvertrags fix ist und nicht nur bis zu einem festen Datum“, rät Sahr.

In der ersten Phase wenig flexibel

Ein weiterer Knackpunkt: Ein Kombikredit ist bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft weniger flexibel als ein herkömmliches Bankdarlehen, so seien Sondertilgungen beim Darlehen oft nicht möglich, weiß der Experte. Zwar erlauben einige Bausparkassen Sonderzahlungen in der Sparphase oder eine Erhöhung der Sparrate. Doch von einer früheren Zuteilung des Darlehens hat man nicht viel, wenn die Ablösung des Kredits gar nicht oder nur gegen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. In der Phase ist man also relativ unflexibel und kann etwa Sonderzahlungen nur gegen Aufpreis leisten – ob sich das lohnt, muss man im Falle des Falls entscheiden.

Sondertilgungen in der zweiten Phase unkompliziert möglich

In der zweiten Phase nach Zuteilung des Bausparvertrags können die Immobilienbesitzer dagegen von einer für sie vorteilhaften Regelung profitieren: „Bei einem Bauspardarlehen dürfen die Darlehensnehmer jederzeit und in beliebiger Höhe Sondertilgungen vornehmen – bis zur vollständigen Rückzahlung, ohne dass dadurch Kosten entstehen“, so Sahr. Auch eine Erhöhung der Raten auf eigenen Wunsch ist erlaubt.

Auf den Gesamteffektivzins kommt es an

Sahrs Fazit: „Ein Vorausdarlehen ist ein recht kompliziertes Produkt und für Laien nicht immer leicht zu durchschauen. Wer sich dafür interessiert, sollte den Vertrag prüfen lassen und auf den Gesamteffektivzins über die vollständige Laufzeit achten. Den müssen Bausparkassen angeben.“ Die Prüfung des Darlehensvertrags nehmen beispielsweise die Verbraucherzentralen gegen eine Gebühr vor, ebenso wie auch Anwälte.

Vergleich mit anderen Angeboten

Außerdem sollten sich Kreditsuchende stets vergleichbare Bankangebote einholen. Auch viele Banken bieten Baudarlehen inzwischen mit festen Zinssätzen und Monatsraten für die gesamte Laufzeit von bis zu 30 Jahren an. Diese Darlehen sind einfacher und oft auch günstiger als die Kombikredite. Und zehn Jahre nach der Auszahlung sind sie fast so flexibel wie ein Bauspardarlehen: Dann können Kreditnehmer jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder Teiltilgungen leisten, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Waltraud Pochert
Autorin

Waltraud Pochert hat bei aktiv vor allem Verbraucherthemen aus dem Bereich der privaten Finanzen sowie Recht und Steuern im Blick. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre in Köln startete sie ihre berufliche Laufbahn bei einem großen Wirtschaftsmagazin, bevor sie als freie Journalistin tätig wurde. In ihrer Freizeit ist sie gern sportlich unterwegs, vor allem mit dem Fahrrad.

 

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