Berlin. Das Grundbuch schafft schon seit Kaisers Zeiten Rechtssicherheit: Für die Eintragungen gilt die Vermutung der Korrektheit, der „öffentliche Glaube“. Geführt wird das Grundbuch beim Amtsgericht, als  öffentliches Register, in dem die Lage, die Größe und die Eigentümer einer Immobilie eingetragen sind, außerdem Belastungen oder auch Rechte Dritter an dem Objekt.

Käufer in spe sollten auf die Abteilungen  I, II und III achten. In Abteilung  I stehen der oder die Eigentümer eines Grundstücks: „Nur wer hier eingetragen ist, ist verkaufsberechtigt“, erklärt Martin Thelen von der Bundesnotarkammer. „Gibt es laut Grundbuch mehrere Eigentümer, müssen alle einem Verkauf zustimmen.“

Leitungsrechte sind oft kein Problem, Wegerechte schon eher

In Abteilung II des Grundbuchs finden sich Grundstücksbelastungen und Vermerke. Steht hier zum Beispiel ein Zwangsversteigerungsvermerk, ist das natürlich ein Alarmsignal. Oft unproblematisch sind Leitungsrechte von Elektrizitätsunternehmen, so Thelen, Probleme kann es dagegen bei einem Wegerecht Dritter geben. Man sollte also herausfinden, was die Eintragungen genau bedeuten. Der Haken dabei: „Eine Löschung kann üblicherweise nur mit dem Einverständnis des Berechtigten erfolgen.“ Womöglich macht man aber irgendwelche Nachbarn erst gerade dadurch, dass man um die Löschung bittet, auf ein schon längst vergessenes Wegerecht über das Grundstück aufmerksam …

Wohnungsrechte und Nießbrauchsrechte – da muss man als Käufer aufpassen

Besonders wichtig: Wohn- oder Nießbrauchsrechte Dritter werden ebenfalls in Abteilung  II festgeschrieben. Und so etwas würde die eigene Nutzung der Immobilie ja ganz oder teilweise ausschließen! Auch die sogenannte Auflassungsvormerkung wird stets hier eingetragen, damit wird das Objekt für einen Käufer reserviert.

In Abteilung III schließlich werden die Hypotheken oder Grundschulden festgehalten. Dass es hier Einträge gibt, ist nicht selten: „Auch wenn ein Darlehen längst abgezahlt ist“, sagt Thelen,  „versäumen es manche Eigentümer, die entsprechende Grundschuld löschen zu lassen.

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Einsicht ins Grundbuch bekommt man nur bei „berechtigtem Interesse“

Wer mit einer bestimmten Immobilie liebäugelt, kann nun aber nicht einfach zum Amtsgericht gehen und Einsicht ins Grundbuch fordern. Denn diese ist nur demjenigen gestattet, der ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Als (Mit-)Erbe zum Beispiel ist das in der Regel kein Problem. Berechtigtes Interesse zeigt sich laut Thelen auch dadurch, dass man ernsthafte Kaufverhandlungen führt. Wobei man dann auch einfach den Verkäufer um einen Grundbuch-Auszug bitten kann: Als Eigentümer hat man natürlich stets Anspruch darauf.

„Verkaufsberechtigt ist nur, wer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen ist.“

Martin Thelen, Bundesnotarkammer

Spätestens, wenn sich Käufer und Verkäufer einigen, werden die Grundbucheinträge aber ohnehin geprüft. Das gehört zu den Aufgaben des Notars, der den Vertrag beurkundet. Das ist wichtig, weil der Käufer mit Abschluss des Vertrags alle Einträge im Grundbuch übernimmt – also auch die damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Der Notar kümmert sich auch darum, das Grundbuch zu bereinigen: „Steht dort eine bereits getilgte Grundschuld, veranlasst er die Löschung.“ Und sind noch Immobiliendarlehen zu begleichen, sorgt der Notar dafür, dass die Bank ihren Anteil am Kaufpreis bekommt – und der Verkäufer nur das, was übrig bleibt. Bekäme nämlich zunächst der Verkäufer die komplette Summe, könnte er womöglich alles für sich behalten: Damit bliebe die Tilgung offen – und die Bank könnte sich dann theoretisch an den Käufer wenden.

Baugenehmigung und Baulastenverzeichnis prüfen

Thelen rät übrigens dazu, auch einen Blick in weitere amtliche Register zu werfen, also nicht nur ins Grundbuch: „Bei einem bebauten Grundstück sollten sich Interessenten immer nach der Baugenehmigung erkundigen beziehungsweise nach einer Genehmigungsfreistellung.“ Auch wenn Haus schon vor Jahrzehnten errichtet wurde, gilt nämlich für Schwarzbauten nicht automatisch Bestandsschutz.

Bauherren wiederum sollten die Bebaubarkeit des Grundstücks überprüfen. Dabei können auch bestimmte Pflichten zu erfüllen sein, die im Baulastenverzeichnis festgehalten sind. Das betrifft beispielsweise einzuhaltende Mindestabstände zum Nachbargrundstück oder die Anzahl der zu errichtenden Autostellplätze.

Ganz unvorhergesehene Kosten können Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde nach sich ziehen. Nach eventuellen geplanten oder schon länger ausstehenden Projekten dieser Art sollten sich Interessenten deshalb ebenfalls im Vorfeld erkundigen. Und schließlich kann auch ein Blick ins Altlastenregister nützlich sein: Damit man nicht auf ein Grundstück zieht, das vielleicht durch eine frühere Nutzung mit Schadstoffen belastet ist.

Aktuelles Urteil: Kein Wegerecht aus Gewohnheit 

Wer einen Weg über ein fremdes Grundstück regelmäßig nutzt, hat
allein deshalb noch keinen Anspruch darauf, das auch künftig tun zu dürfen.
Ein Wegerecht zwischen einzelnen Nachbarn entsteht nicht einmal durch
jahrzehntelange Übung! Das zeigt das Urteil des Bundesgerichtshofs
in einem interessanten Fall aus Herzogenrath bei Aachen (24. 1. 20, V ZR 155/18).

Dort sind mehrere private Garagen nur über einen Weg zugänglich, der über das Grundstück einer anderen Eigentümerin führt. Dass diese den altgewohnten Weg nun plötzlich mit einer Toranlage versperrt hat, geht grundsätzlich in Ordnung: Denn im Grundbuch ist keinerlei Wegerecht der diversen Garagenbesitzer vermerkt. 

Das Oberlandesgericht Köln muss jetzt prüfen, ob den betroffenen Nachbarn eventuell ein „Notwegerecht“ zusteht. Dann dürften sie den Weg zwar wieder benutzen – müssten dafür aber eine für solche Fälle gesetzlich vorgesehene „Geldrente“ bezahlen.