Berlin. Verkauft der Vermieter seine Immobilie, ändert sich für Mieter normalerweise nichts. Der neue Eigentümer muss die bestehenden Mietverträge unverändert übernehmen. Doch mit Pech macht der neue Besitzer anschließend Eigenbedarf geltend, und der Mieter muss raus. Was viele nicht wissen: „In bestimmten Fällen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er hat also Vorrang vor anderen Kaufinteressenten, wenn er die Immobilie selbst erwerben möchte“, sagt Jurist Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund.

Bedingungen für das Vorkaufsrecht

Allerdings gilt das nur, wenn ein Mehrfamilienhaus erstmals in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Ist der Mieter dagegen in eine bereits bestehende Eigentumswohnung eingezogen, hat er kein Vorkaufsrecht, wenn diese Wohnung irgendwann weiterverkauft wird. Auch, wenn der Vermieter das Haus als Ganzes verkauft, ohne dass es zu einer Aufteilung kommt, greift das Gesetz nicht.

„Entscheidend für das Vorkaufsrecht ist, dass der Verkäufer die Aufteilung vornimmt“, erklärt der Experte. Dabei ist es egal, ob das Haus zuerst in Wohnungen aufgeteilt wird, die anschließend einzeln veräußert werden. Oder ob der alte Besitzer die Wohnungen schon einzeln verkauft hat, bevor die rechtliche Aufteilung formal abgeschlossen ist.

Wird das Haus dagegen als Ganzes verkauft und teilt der Käufer das Haus danach in einzelne Wohnungen auf, ohne dass der alte Eigentümer irgendetwas damit zu tun hat, gibt es zunächst kein Vorkaufsrecht. Erst wenn der neue Besitzer die Wohnungen weiterverkauft, greift das Gesetz, und die Mieter können ihre Wohnungen erwerben.

Außerdem trifft die Regelung nur zu, wenn der Eigentümer an Fremde verkauft. „Bei einem Geschäft innerhalb der Familie haben Mieter kein Vorkaufsrecht“, erklärt Happ. Teilt der Vermieter das Haus also beispielsweise auf und verkauft anschließend jedem seiner Kinder eine Wohnung, ist der Mieter außen vor.

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Die Spielregeln

Wie funktioniert ein Vorkaufsrecht nun konkret? Salopp gesagt, hat der Mieter das Recht, in einen bestehenden Kaufvertrag mit einem anderen Käufer einzusteigen. „Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, entsteht dadurch zwar juristisch ein neuer Vertrag. Inhaltlich ist dieser Vertrag aber mit dem bestehenden Kaufvertrag identisch. Der Mieter muss die Wohnung also zu dem Preis und den sonstigen Konditionen kaufen, die in dem ursprünglichen Vertrag vereinbart wurden“, erläutert Happ. Im Klartext: Ohne Kaufvertrag mit einem anderen Interessenten greift das Vorkaufsrecht nicht – einfach weil es noch gar keinen Vertrag gibt, an den man anknüpfen kann.

Vorsicht! Vor allem in größeren Wohnanlagen, die von Immobilienunternehmen betrieben werden, bekommen die Mieter häufig zuerst ein Schreiben zugesandt, in dem ihnen die Wohnung zum Preis X angeboten wird. Dabei handelt es sich jedoch nicht um das gesetzliche Vorkaufsrecht, weil es ja noch gar keinen Kaufvertrag mit einem anderen Interessenten gibt. Vielmehr ist das ein ganz normales Kaufangebot, wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch. „In diesem Fall kann der Mieter sehr wohl versuchen, über den Preis oder andere Bedingungen zu verhandeln, er ist nicht an irgendwelche Vorgaben gebunden“, sagt Happ.

Wird man sich in dieser ersten Runde nicht einig, hat der Mieter anschließend trotzdem noch sein gesetzliches Vorkaufsrecht, sobald der Eigentümer an einen anderen Interessenten verkaufen will. Übt der Mieter dieses Recht dann aus, kann er aber nicht mehr über den Preis usw. verhandeln, sondern: Er muss die im Kaufvertrag vereinbarte Summe bezahlen – auch wenn sie höher ist als das ursprüngliche Angebot.

Der Ablauf des Verfahrens

Hat der Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, läuft das Verfahren so ab: Sobald der Vermieter den Kaufvertrag mit einem Interessenten klar gemacht hat, ist er gesetzlich verpflichtet, den Mieter anzuschreiben. In diesem Brief muss der Vermieter über die Konditionen des geplanten Verkaufs informieren, üblicherweise wird eine Kopie des Kaufvertrags beigelegt. Außerdem muss er den Mieter über sein Vorkaufsrecht aufklären. „Dieses Schreiben darf auch vom Kaufinteressenten verschickt werden. Damit hat der Vermieter trotzdem seine Informationspflicht erfüllt“, erläutert Happ.

Üblicherweise wird in dem Schreiben um eine Rückmeldung bis zu einem bestimmten Termin gebeten. Steht dort nichts, hat der Mieter laut Gesetz mindestens zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Kürzere Entscheidungsfristen sind nicht erlaubt, längere natürlich schon.

Meldet der Mieter sich innerhalb der angegebenen Frist nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht, und der Vermieter darf die Wohnung an den Interessenten verkaufen.

„Will der Mieter die Wohnung erwerben, genügt eine eigenhändig unterschriebene Erklärung an den Vermieter, dass er sein Vorkaufsrecht ausüben will“, sagt Happ. Er empfiehlt, dieses Schreiben möglichst erst abzuschicken, wenn die Finanzierung wasserdicht ist: „Kauft der Mieter die Wohnung aufgrund finanzieller Probleme am Ende doch nicht, kann der Vermieter eventuell Schadensersatz verlangen.“

Verkauft dagegen der Vermieter die Immobilie, ohne den Mieter vorher ordnungsgemäß zu informieren, ist der Verkauf trotzdem wirksam. „Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vertrag rückabgewickelt wird und er die Wohnung doch noch erwerben kann“, erklärt Happ.

In diesem Fall kann der um sein Vorkaufsrecht geprellte Mieter aber Schadenersatz verlangen, beispielsweise, wenn der neue Besitzer wegen Eigenbedarf kündigt und der Mieter deshalb einen teuren Umzug und eine höhere Miete finanzieren muss. Geld gibt’s auch, wenn der Vermieter die Wohnung zum Schleuderpreis abgegeben hat. Verkauft der Vermieter beispielsweise eine 150.000-Euro-Wohnung für 90.000 Euro an einen Kumpel, steht dem Mieter nämlich laut Gesetz die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis als Schadenersatz zu, in diesem Beispielfall also 60.000 Euro.

Allerdings muss der Mieter vor Gericht immer beweisen, dass er die Wohnung tatsächlich kaufen wollte und auch finanziell dazu in der Lage gewesen wäre. Nur in diesem Fall ist ihm ja wirklich ein Schaden entstanden – und nur dann gibt es logischerweise Schadenersatz.