Berlin/Köln. Schon heute ist es für viele Familien in großstädtischen Ballungsräumen schwierig, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Zwar sind die Kreditzinsen seit Jahren extrem niedrig, aber die Preise sind stark gestiegen – und man benötigt etwa 30 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital, um die Immobilie solide finanzieren zu können. Dazu kommen relativ hohe Kaufnebenkosten. Nun könnte ein neues Gesetz die Erschwinglichkeit von Wohneigentum noch weiter erschweren.
Nach einem Gesetzentwurf des Justizministeriums soll es für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern schwieriger werden, diese Immobilien in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Bislang können sie die Wohnungen einzeln verkaufen, an Selbstnutzer oder Kapitalanleger. Sollte das Gesetz kommen, braucht man für diese Umwandlung künftig eine Genehmigung – und zwar immer dann, wenn das Haus in einer der 300 Städte und Gemeinden steht, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Zusätzlicher Preisschub für alle Eigentumswohnungen
Für den Immobilienexperten Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft ist klar: Wenn die Umwandlung in Eigentumswohnungen staatlich erschwert wird, bringt das keinerlei Entlastung des Wohnungsmarkts – vielmehr dürften einfach die Preise für Eigentumswohnungen insgesamt steigen.
Warum also will die Regierung überhaupt so ein Gesetz machen? „Das Umwandlungsverbot ist eine Reaktion auf die logische Folge der Mietpreisregulierung“, erklärt Sagner: Eigentümer, die aufgrund der staatlich verordneten Mietpreisbremse keine vernünftigen Renditen mehr erzielen können, wollen Mietwohnungen verstärkt loswerden. Als Reaktion will der Staat die Mieter davor schützen, mit einem erneuten Eingriff in den Markt. Dabei sei das nicht notwendig, betont Sagner: „Wir haben in Deutschland ein sehr mieterfreundliches Mietrecht.“
So genießen Mieter von umgewandelten Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten schon heute großzügigen Schutz: Erst zehn Jahre (!) nach Erwerb darf der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen.
Wo nach dem geplanten Gesetz eine Genehmigung notwendig wird, sind Umwandlungen nur noch möglich, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen selbst kaufen. „Das wird jedoch in der Realität nur selten der Fall sein“, weiß Sagner. Genehmigt wird außerdem, wenn die Erben einer Immobilie die Wohnungen unter sich aufteilen.
Das Eigenheim ist ein gutes Mittel der Altersvorsorge
Letztlich dürften durch die Genehmigungspflicht weniger einzelne Wohnungen auf den Markt kommen, damit wird der Kauf von Wohnungen noch schwieriger – und wie immer, wenn ein ohnehin schon gefragtes Gut verknappt wird, werden die Preise noch stärker steigen. Als Konsequenz können noch weniger Menschen ihre Immobilie finanzieren. Das sei nicht gut, sagt Sagner: „Wohnungseigentum leistet einen wichtigen Beitrag zur Vermögensbildung und Altersvorsorge.“
Und gerade hierzulande gibt es da Nachholbedarf: Nicht mal die Hälfte der Bundesbürger lebt in den eigenen vier Wänden.
