Berlin. Wände streichen, Fußböden herrichten, Fenster lackieren – solche Renovierungsarbeiten nennen Juristen „Schönheitsreparaturen“. Was vielen nicht klar ist: „Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich erst mal Sache des Vermieters“, so Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Aber: „Im Mietvertrag darf der Vermieter die Kosten auf den Mieter überwälzen.“
Und genau das wird in der Praxis auch meistens gemacht – allerdings oft nicht korrekt! „Sehr viele dieser Vertragsregelungen sind nach unserer Erfahrung unwirksam“, sagt jedenfalls die Juristin. Aber von Anfang an – im einfachen Überblick:
1. Was gilt bei den Schönheitsreparaturen, wenn man in eine unrenovierte Wohnung zieht?
Wer die Wohnung nachweislich unrenoviert angemietet hat, muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen, also weder im Laufe des Mietverhältnisses noch beim Auszug. Man darf die Bude theoretisch noch nach Jahrzehnten so zurückgeben, wie man sie bekommen hat! Den Zustand beim Einzug sollte man also belegen können, etwa durch ein Übergabeprotokoll oder Fotos.
Wer Wert auf ein gepflegtes Ambiente legt, darf sich die Wohnung selbstverständlich jederzeit auf eigene Kosten herrichten. Der Mieter kann sogar verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renoviert – jedenfalls wenn eine wesentliche Verschlechterung des anfänglichen Zustands eingetreten ist. Dann muss sich der Mieter aber zur Hälfte an den Kosten beteiligen (so der Bundesgerichtshof, 8. 7. 20, ZR 163/18). Und da die meisten Vermieter für solche Arbeiten Handwerker beauftragen, kann das für den Mieter teuer werden.
Vom Grundsatz „Unrenoviert rein, unrenoviert wieder raus“ gibt es eine Ausnahme: „Hat der Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die anstehenden Renovierungskosten erhalten, gelten dieselben Regelungen wie bei einer renovierten Wohnung“, sagt Hartmann.
2. Was gilt bei den Schönheitsreparaturen, wenn man eine frisch renovierte Wohnung mietet?
„Damit eine Wohnung als renoviert gelten kann, dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein“, macht Hartmann klar. War die Wohnung beim Einzug renoviert, kann der Vermieter verlangen, dass sie beim Auszug renoviert zurückgegeben wird. Aber: „Das gilt eben nur, wenn die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen worden sind“, betont die Juristin. „Sind die entsprechenden Vereinbarungen unwirksam, darf der Mieter die Wohnung unrenoviert zurückgeben.“
Unwirksam sind beispielsweise starre Fristen im Vertrag wie „alle drei Jahre“, wirksam dagegen sind weiche Formulierungen wie „in Abständen von etwa drei Jahren“ oder „in der Regel alle drei Jahre“. Unwirksam sind auch feste Farbvorgaben im Mietvertrag wie beispielsweise „weiß“ oder „beige“ – der Vermieter darf nur „neutrale Farben“ fordern. (Trotzdem sollte man die Wohnung beim Auszug nicht quietschbunt gestrichen übergeben: Wenn sie dadurch praktisch unvermietbar ist, muss man womöglich Schadenersatz zahlen.)
Der Vermieter darf auch nicht vertraglich verlangen, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten ausführt: Der Mieter darf selbst den Pinsel schwingen, wenn das Ergebnis ordentlich ist. Viele rechtliche Details der Schönheitsreparaturen sind also ziemlich kompliziert: Im Zweifel sollte man daher den eigenen Mietvertrag von einem Experten prüfen lassen.
