Berlin. Immobilienbesitzer, aufgepasst! Am 1. Dezember ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Die neuen Regeln sollen die Verwaltung von Gebäuden schneller und einfacher machen. Betroffen sind vor allem Eigentümer von Eigentumswohnungen, aber auch manche Reihenhäuser mit Gemeinschaftseigentum. aktiv erklärt die wichtigsten Änderungen.
Eigentümer können jetzt viel einfacher Beschlüsse fassen. Bislang waren für viele Entscheidungen eine gewisse Mindestzahl von Eigentümern und bestimmte Mehrheiten nötig. „Nun ist jede ordnungsgemäß durchgeführte Eigentümerversammlung beschlussfähig“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Und die Versammlung kann über alle Maßnahmen mit einfacher Mehrheit entscheiden.“ Die Frist für die Einberufung der Eigentümerversammlung ist von zwei auf drei Wochen verlängert worden. Es gibt übrigens keine Übergangsfrist: Für alle seit 1. Dezember 2020 gefassten Beschlüsse gelten also schon die neuen Regelungen.
Praktisch: So genannte Umlaufbeschlüsse können jetzt in „Textform“ gefasst werden, bisher war dafür die „Schriftform“ vorgegeben. Das ist ein wichtiger Unterschied – „denn damit ist nun auch eine Beschlussfassung per Email möglich“, betont Wagner.
Grundsätzlich müssen bei Umlaufbeschlüssen zwar wie bisher alle Eigentümer zustimmen. „Die Gemeinschaft kann allerdings für den Einzelfall beschließen, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden kann. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Punkt in der Eigentümerversammlung nicht abschließend geklärt werden konnte, weil zum Beispiel noch Unterlagen fehlten.“
Jeder Eigentümer hat nun einen Anspruch auf bestimmte Baumaßnahmen
Baumaßnahmen in Sachen Elektromobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder für schnelleres Internet können jetzt leichter durchgesetzt werden, sie gelten als „privilegiert“. Wagner: „Jeder Eigentümer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die Eigentümerversammlung solche privilegierten Maßnahmen genehmigt.“
Sehr wichtig – aber leider auch sehr kompliziert – sind die neuen Regeln zur Kostenverteilung bei Baumaßnahmen im Wohnungseigentum. Diesen Punkt erklären wir ausführlich und mit Beispielen auf aktiv-online.de.
3 Wochen – das ist die neue Einberufungsfrist
Ebenfalls neu: Verwalter dürfen nun eigenständig über Maßnahmen mit „untergeordneter Bedeutung“ entscheiden, die nicht zu „erheblichen Verpflichtungen“ führen. Damit darf der Verwalter kleinere Dinge selbst bestimmen und auch Verträge abschließen, beispielsweise mit Handwerkern.
Neu: Ein einberufener Beirat kann den Verwalter unterstützen und kontrollieren
Trotzdem kann er natürlich nicht machen, was er will. „Bei Missbrauch haftet der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft“, erklärt Juristin Wagner. Ohne entsprechenden Beschluss sind dem Verwalter Grundstücksgeschäfte und die Belastung der Immobilie mit Krediten ausdrücklich verboten. Ebenfalls neu: Verwalter müssen jetzt in der Regel zertifiziert sein (es gibt da allerdings lange Übergangsfristen). Und anders als zuvor gilt: „Der Verwalter kann jetzt jederzeit und ohne Begründung mit einfacher Mehrheit der Eigentümerversammlung abberufen werden“, so die Expertin.
Dem Verwalter steht oft ein Beirat zur Seite. Auch da hat sich etwas geändert, so Wagner: „Es gab und gibt keine Pflicht, einen Beirat zu berufen. Aber bislang mussten es nach dem Gesetz genau drei Beiratsmitglieder sein, davon ein Vorsitzender. Jetzt gibt es keine vorgeschriebene Anzahl an Beiratsmitgliedern mehr. Es ist lediglich vorgegeben, dass, wenn mehrere Beiratsmitglieder bestellt wurden, ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen sind.“ In der Praxis könnte man also zum Beispiel bei größeren Wohnanlagen ein Beiratsmitglied pro Haus bestellen.
„Neu ist zudem“, erklärt Wagner, „dass dem Beirat neben der Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben nunmehr auch eine Überwachungsfunktion zukommt. Gleichzeitig vertritt der Vorsitzende die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter.“
Betriebskostenabrechnung kann an den Mieter weitergegeben werden
Die Eigentümergemeinschaft ist nun Trägerin aller Rechte und Pflichten. Das klingt nach einer Formalität, ist es aber nicht, etwa bei Ärger mit Handwerkern: „Bei Streitigkeiten ist nicht mehr der einzelne Eigentümer oder der Verwalter Ansprechpartner, sondern immer die Eigentümergemeinschaft.“
Was schließlich Mieter und Vermieter wissen sollten: Die Betriebskostenabrechnung bei vermieteten Immobilien richtet sich nun nach dem Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft. Der Vermieter muss also nicht mehr neu rechnen, sondern kann seine eigene Betriebskostenabrechnung direkt an den Mieter weiterreichen.
Wohnungseigentum: Broschüre erklärt wichtige Regeln
Welche Regeln jetzt für die Eigentümerversammlung gelten, erklärt das Justizministerium in einer neuen Broschüre. Beantwortet werden viele wichtige Fragen, zum Beispiel, wann so eine Versammlung eigentlich beschlussfähig ist, wer dazu eingeladen werden muss und wie ein Vertreter seine Bevollmächtigung nachzuweisen hat. Die Broschüre steht zum PDF-Download bereit unter: bmjv.de
Leserfrage: Welche Wohnungseigentümer zahlen für den Aufzug?
Hans-Peter S. per Kontaktformular: Bei uns gibt es zwei baugleiche Häuser mit je fünf Wohnungen und je einem Aufzug, alles in einer Eigentümergemeinschaft. Wenn nun ein Aufzug repariert werden muss: Müssen sich dann alle Eigentümer an den Kosten beteiligen oder nur die aus dem Haus mit dem defekten Aufzug?
aktiv: Grundsätzlich kommen immer alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile für die Kosten von Instandhaltungen auf. Darunter fällt laut Eigentümerverband Haus & Grund auch die Reparatur von Fahrstühlen. Anders kann es dann sein, wenn die beiden Häuser jeweils eine Untergemeinschaft bilden, die speziell für die Kosten aufkommt, die nur dort jeweils anfallen. In so einem Fall wäre es möglich, dass nur die fünf betroffenen Eigentümer die Instandhaltungskosten für den Fahrstuhl tragen müssen. Wurde der Einbau eines Lifts erst nach Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen, also nach dem 1. Dezember 2020, gelten nochmals andere Regeln – siehe dazu den obigen Artikel.
