Ein starkes Gewitter bringt es an den Tag: Regenwasser ist an einer undichten Stelle durch das Dach gedrungen – und läuft in der Wohnung an der Wand hinunter. „Der Mieter muss in einem solchen Fall sofort handeln“, sagt Kai Warnecke, Geschäftsführer bei der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in Berlin. Schließlich könne durch das Wasser noch mehr beschädigt werden, beispielsweise Stromleitungen, ein Laminat- oder Parkettboden, und nicht selten kann Schimmel entstehen. Der Mieter muss darum sofort den Vermieter informieren. Dieser beauftragt oder benennt einen Handwerker, der gleich zumindest das gröbste Problem beseitigt.

„Reagiert der Vermieter nicht wie erwartet, nachdem er über einen Mangel informiert worden ist, sollte der Mieter ihm eine Frist setzen, innerhalb derer der Mangel zu beseitigen ist. Gleichzeitig sollte angedroht werden, den Mangel nach Ablauf der Frist selbst zu beseitigen“, sagt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes.

So setzt man eine Mietminderung durch

Ist der Vermieter über den Mangel informiert, kann der Mieter die Miete mindern und unter Umständen auch Schadenersatz fordern. „Voraussetzung für Ersatzansprüche ist aber, dass der Vermieter den Mangel entweder selbst verschuldet hat oder innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist den Mangel nicht behoben hat“, sagt Ropertz. Dabei gilt: je schwerwiegender der Mangel, desto kürzer die Frist. Mindern kann der Mieter die Miete beispielsweise bei Rattenbefall um bis zu 30 Prozent, bei Schimmel bis zu 100 Prozent, wie eine Urteilsauflistung des Berliner Mietervereins zeigt – zu lesen unter: www.berliner-mieterschutzverein.de

Dem Vermieter rät Kai Warnecke, sich den Schaden möglichst vor Ort anzuschauen. Denn nur so kann ausgeschlossen werden, dass der Mieter den Mangel möglicherweise selbst herbeigeführt hat. In einem solchen Fall liegt jedoch kein Mietmangel vor, und somit muss sich der Vermieter auch nicht zwingend um die Beseitigung kümmern. Vielmehr ist es Sache des Mieters, die Reparatur zu organisieren und dafür zu bezahlen.

Typische Kleinreparaturen

Allerdings ist nicht jeder Mangel so gravierend wie ein undichtes Dach. Möglicherweise tropft einfach nur der Wasserhahn, oder die Fußbodenleiste löst sich von der Wand. Für diese Fälle haben Vermieter oft eine sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag stehen. Sie gilt für die Gegenstände in der Wohnung, die häufig benutzt werden und einem gewissen Verschleiß unterliegen, beispielsweise Fenstergriffe oder Wasserhähne. Mit einer Kleinreparaturklausel wird festgelegt, dass der Mieter Bagatellschäden selbst zahlen muss, zum Beispiel für Reparaturen bis 90 Euro.

„Zusätzlich muss im Vertrag stehen, wie hoch die maximale Summe aller Reparaturen pro Jahr sein darf", so Ropertz. Ist im Vertrag also festgehalten, dass eine Reparatur maximal 90 Euro kosten darf, der tropfende Wasserhahn aber ersetzt werden muss und 250 Euro kostet, muss der Mieter nicht zahlen. Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiterhin voraus, dass klargestellt wird, dass der Vermieter die Handwerker beauftragen muss und nicht der Mieter. Dieser sollte jedoch den Termin direkt mit dem Handwerker abstimmen, denn der Vermieter weiß nicht, wann der Mieter Zeit hat

Mehrdeutige Rechtslage

Beim Thema Mietmängel gibt es je nach Schaden allerdings auch ganz unterschiedliche Lösungsansätze. Beispielsweise bei den Badezimmerfugen. Sind diese durch die Zeit vergilbt, so müssen sie mit einem speziellen Putzmittel gesäubert werden. Diese Aufgabe sollte beim Mieter liegen. Wenn aber zum Beispiel eine Fuge so löchrig ist, dass das Wasser dahinter läuft, sollte schnell gehandelt werden, denn sonst kann sich Schimmel hinter den Fliesen bilden. Dies ist ein Fall für den Vermieter.

Noch dramatischer wäre es, wenn plötzlich der Fliesenspiegel abfällt, weil die Fugen nicht richtig gemacht wurden. „Dies könnte sogar ein Baumangel sein, für den der Handwerker gegenüber dem Vermieter haften muss“, so Warnecke.