Kostensicher zum Eigenheim

Zinsänderungsrisiko: Was man bei Immobilienkrediten unbedingt beachten sollte

Miete in den Städten wird immer teurer: In Berlin, Düsseldorf oder Frankfurt wird es zunehmend schwierig, als Familie bezahlbaren Wohnraum zur Miete zu finden. Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen sind dagegen auf einem Rekordtief und verlocken dazu, ein Eigenheim zu kaufen – auch wenn man es sich in anderen Zinssituationen möglicherweise nicht leisten könnte. Schließlich bestimmt die Zinshöhe über die Höhe der monatlichen Rate.

Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein hat für AKTIV ausgerechnet, dass ein Kredit über 300.000 Euro bei einem derzeitigen Effektivzins von 2,63 Prozent bei 1 Prozent Tilgung eine monatliche Rate von 900 Euro bedeutet. Das ist weniger, als einige Haushalte derzeit für Miete bezahlen.

Doch die Rechnung hat einen Haken: Wer nur mit 1 Prozent tilgt, hat nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 20 Jahren noch eine Restschuld von über 220.000 Euro. Hat der Eigenheimer mit Mitte 30 seine Immobilie gekauft, ist er Mitte 50, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Bis zum Renteneintritt wird er es dann kaum schaffen, schuldenfrei zu sein. Im Rentenalter steht ihm jedoch nicht mehr die gleiche Summe zur Verfügung wie im Erwerbsleben. Im schlimmsten Fall kann dann der Kredit nicht mehr bedient werden, die Immobilie wird zwangsversteigert.

Möglichst hoch tilgen

So weit muss es nicht kommen. Julia Topar vom Bankenverband rät dazu, gerade jetzt, in Zeiten dieser historisch niedrigen Zinsen, möglichst hoch zu tilgen, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist möglichst gering ist. Die Firma Dr. Klein hat ausgerechnet, was eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent bringt: Die Restschuld liegt dann nach 20 Jahren bei nur noch rund 64.000 Euro. Dafür beträgt die monatliche Rate allerdings 1.402,50 Euro. Wer sowieso in dieser Höhe monatlich Miete bezahlt, kann auch über eine Rate in dieser Höhe nachdenken.

Allerdings darf der Eigenheimer nicht vergessen, dass auf ihn auch noch Heizkosten und Rücklagen für Instandhaltungen zukommen. Topar: „Eine Immobilie auf Teufel komm raus zu kaufen, ist nicht der richtige Weg. Der gewohnte Lebensstandard, wie vielleicht der jährliche Urlaub und der eine oder andere Restaurantbesuch im Monat, sollte auf jeden Fall beibehalten werden können.“

Risiko Anschlussfinanzierung

Die Höhe der Restschuld alleine ist jedoch noch nicht das eigentliche Problem – es sei denn, sie ist wie im ersten Fall so hoch, dass sie nicht während des Erwerbslebens abbezahlt werden kann. Die eigentliche Gefahr liegt vielmehr im Zinsänderungsrisiko. Zwar sagt Topar: „Wir beim Bankenverband gehen davon aus, dass die Zinsen noch einige Zeit sehr niedrig bleiben“, aber 20 Jahre in die Zukunft kann auch dort niemand schauen. Steigen die Zinsen bis dahin auf 4 oder 8 Prozent, steigen auch die monatlichen Raten: Ein Darlehensnehmer, der bis zum Ende der Zinsbindungsfrist 900 Euro im Monat gezahlt hat, müsste bei einer Zinssteigerung auf 4 Prozent plötzlich 1.158 Euro im Monat zahlen.

Die Gesamtlaufzeit des Kredits beträgt in diesem Fall laut Dr. Klein über 45 Jahre. Stiegen die Zinsen sogar auf 8 Prozent, läge die Rate bei gut 1.900 Euro – wäre also doppelt so hoch wie zuvor. So unrealistisch ist das nicht: Anfang des Jahrtausends lagen die Baukreditzinsen zwischen 6 und 7 Prozent, wie die Statistik des Verbands privater Pfandbriefbanken zeigt. Können diese Raten nicht bezahlt werden, kommt es ebenfalls zur Zwangsversteigerung.

Anders sieht es dagegen aus, wenn jemand bereits bei der ersten Finanzierung mit 3 Prozent tilgt: Stiegen die Zinsen für den Anschlusskredit auf 4 Prozent, läge die monatliche Rate gerade einmal um knapp 50 Euro höher als zuvor. Abgesehen davon ist in diesem Fall die Restschuld deutlich niedriger, und die Immobilie ist schneller abbezahlt.

Risikofreies Immobiliendarlehen

Damit der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nicht zum finanziellen Debakel wird, sollte man einige Vorsichtsmaßnahmen ergreifen: „Es ist sehr sinnvoll, Eigenkapital einzubringen“, sagt Topar. Die Finanzexpertin rät zu 20, besser 30 Prozent der Kaufsumme. Wer so viel Geld bisher nicht zurückgelegt hat, sollte möglichst bald anfangen, zu sparen.

Zweiter Tipp: „Wer ein Eigenheim kauft, vergisst häufig, dass mit dem Kauf Nebenkosten verbunden sind. Die sollten von Anfang an eingeplant werden“, so Julia. Nebenkosten beim Kauf sind beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, unter Umständen ein Architektenhonorar sowie eine Maklercourtage.

Hinzu kommt, dass eine Immobilie immer teurer wird, als gedacht: Sei es, dass im Neubau Probleme auftreten, dass man sich beim Fertighaus für eine gehobene Ausstattung entscheidet oder dass man im Altbau neu tapeziert oder einen anderen Boden verlegen lässt. Alleine für die Nebenkosten sollte man eine fünfstellige Summe einplanen, für Unvorhersehbares am besten nochmals.

Kredit möglichst günstig halten

Damit sich der Kredit nicht über 40 Jahre oder länger zieht, kann es sinnvoll sein, mit der Bank eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren. Üblich sind 5 Prozent, manchmal auch bis zu 10 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme, die man außer der Reihe tilgen kann. Allerdings lassen sich Banken diese Möglichkeit bezahlen, da sie zusätzliche Refinanzierungskosten verursacht, sagt Topar.

„Einige Banken lassen aber mit sich handeln.“ Die Sondertilgungsoption kann beispielsweise genutzt werden, wenn die Eigentümer eine Gehaltserhöhung oder Steuerrückzahlung bekamen und dieses Geld zurücklegen oder wenn geerbt wurde. Wer ganz diszipliniert ist, legt im Lauf des Jahres bereits Geld zurück, um die Sondertilgung stemmen zu können.

Die nächste Schraube, an der man drehen kann, ist die Zinsbindungsfrist: Sind die Zinsen so niedrig wie jetzt, sollte man sich eine möglichst lange Zinsbindungsfrist sichern – also 20 Jahre. Das hat den Vorteil, dass die Zinsen in dieser Zeit nicht steigen werden – eine Miete könnte in dieser Zeit durchaus erhöht werden. Außerdem spielt die Tilgungsrate eine deutliche Rolle, wie die Beispiele von Dr. Klein zeigen: Je höher man tilgt, desto früher ist die Immobilie abbezahlt. Und: Je höher man tilgt, desto niedriger ist am Ende der Zinsbindungsfrist die Restschuld. Je niedriger die Restschuld, desto weniger gefährlich ist eine Zinserhöhung.

Wenn die Zinsen weiter fallen

Zwar haben viele Finanzexperten in den vergangenen Jahren immer wieder gedacht, die Zinsen könnten nicht weiter sinken – doch das ist geschehen. Bei einem Zinssatz von etwas über 2 Prozent ist zwar nicht mehr viel Spiel nach unten, trotzdem kann niemand ausschließen, dass die Zinsen noch weiter sinken werden. Für diesen Fall gilt: „Nach zehn Jahren kann jeder Immobilienkredit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt und umgeschuldet werden“, sagt Topar.

„Will der Eigenheimer zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, um in einen noch günstigeren Kredit umzuschulden, muss er allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. In jedem Fall sollten Verbraucher dies durchrechnen. Oft ist es günstiger, das Darlehen abzubezahlen.“

Niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

Eigenheimer, deren Darlehen in nächster Zeit auslaufen wird oder die die ersten zehn Jahre bald abbezahlt haben, können sich die niedrigen Zinsen von heute für die Zukunft sichern. Das nennt man Forward-Darlehen. Ein solcher Kredit kann bereits fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.

Wer selbst mit Kaufpreisen und Zinshöhen jonglieren möchte, findet beispielsweise auf der Seite vom Immobilienfinanzierer Dr. Klein Baufinanzierungsrechner: drklein.de


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Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 27.09.2017

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