Von der Baugenehmigung bis zur -abnahme

Umbau, Ausbau, Modernisierung: Wie Hausbesitzer richtig vorgehen

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Die Idee für einen Hausumbau kommt in der Regel nicht über Nacht. Kein Wunder, denn ein Umbau macht Dreck, kostet oft viel Geld und geht selten ohne Probleme über die Bühne. Wer sich mit dem Gedanken trägt, am Haus etwas Größeres zu verändern, sollte sich gut darauf vorbereiten.

„Die erste Frage, die sich der Bauherr stellen muss, ist, ob sein Wunsch genehmigungspflichtig ist“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. „Das ist in der Regel dann der Fall, wenn am Äußeren des Hauses etwas durch einen Anbau oder eine Aufstockung verändert wird, oder wenn die Statik der Immobilie betroffen ist.“

Wer also das Bad neu fliest und eine neue Wanne einbauen lässt, benötigt in der Regel keine Genehmigung. Wer den Speicher ausbauen lässt, kann eine Genehmigung benötigen, falls dadurch eine neue Wohnung entsteht. Und wer eine Dachgaube oder einen Wintergarten anbringen lässt, benötigt sehr wahrscheinlich eine Genehmigung.

„Allerdings gibt es von Bundesland zu Bundesland Unterschiede“, so die Bauexpertin. „Darum sollte man bei der Bauaufsicht nachfragen.“ Um einen Bauantrag zu stellen, braucht der Bauherr allerdings in der Regel einen Architekten oder Ingenieur – „oder einen sogenannten bauvorlagenberechtigten Handwerker“, weiß Eva Reinhold-Postina. Auch diese Frage sollte der Bauherr klären, um sich dann schnellstmöglich auf die Suche nach einem Dienstleister zu machen.

Was sagt der Bebauungsplan?

Zusätzlich spielt das lokale Baurecht eine Rolle: Schreibt der Bebauungsplan beispielsweise die Firstrichtung vor oder dass Gauben in einem speziellen Wohngebiet verboten sind, muss sich der Bauherr daran halten. Darum sollte man sich vor Auftragsvergabe und Baubeginn sehr genau darüber informieren, was erlaubt ist und was nicht.

Die Suche nach dem passenden Handwerker

„Ist die Statik eines Haus betroffen oder geht es um die Heizung, wird man es immer mit einem Meisterbetrieb zu tun haben“, sagt Reinhold-Postina. Das sei beispielsweise bei den Fliesenlegern anders, denn da ist der Meistertitel nicht mehr Pflicht, um selbstständiger Handwerker zu sein. Ein Meisterbetrieb stehe für Qualität, sagt die Bauexpertin. „Sinnvoll ist es trotzdem, einige Dinge zu klären – beispielsweise was der Schwerpunkt der täglichen Arbeit ist. Einer der alles macht, kann nicht in allem gleich gut sein.“

Von Vorteil sei außerdem, wenn der Handwerker aus der Nähe kommt, denn dann sei ihm sein guter Ruf besonders wichtig – „und er ist eher greifbar!“. Noch ein Tipp: Man solle sich trauen, nach Referenzen zu fragen und die entsprechenden Kunden auch anrufen. Die könne man fragen, wie es mit dem Handwerker lief, ob er pünktlich war, wie er gearbeitet hat, ob die Rechnung korrekt ausgestellt war – und alles, was sonst noch interessiert.

Handwerker im Internet suchen

Natürlich kann man auch im Netz nach dem passenden Handwerker suchen. Doch davon rät Reinhold-Postina für große Arbeiten ab: „Um aus den Bewertungen herauszulesen, was genau gemacht wurde, und was der Betreffende kann, muss man schon etwas Ahnung haben“, sagt sie. Als Laie sei es außerdem schwierig, einen solchen Auftrag in seinem ganzen Umfang zu erkennen und korrekt zu beschreiben.

Das sieht anders aus, wenn man nur einen Raum tapezieren und streichen lassen möchte. Für größere Maßnahmen sei es besser, im Bekanntenkreis und in der Nachbarschaft nach einem Handwerker zu fragen und sich persönlich mit ihm zu treffen. Stimmt die Chemie zwischen beiden, kann der Handwerker sich gleich die Situation vor Ort ansehen und einen Kostenvoranschlag machen. „Wer nicht vor Ort war, kann eigentlich kein belastbares Angebot abgeben“, sagt die Bau-Expertin.

Einen Vertrag schließen

Passt das Angebot, schließt man mit dem Dienstleister einen Vertrag. Das ist leichter gesagt als getan, denn dazu muss der Bauherr erst einmal wissen, was genau er eigentlich möchte. „Und er muss die Konsequenzen absehen können: Wer beispielsweise einen Wintergarten anbauen möchte, muss unter Umständen eine Wand einreißen lassen oder eine Tür versetzen. Bei der Badsanierung kann sich die Wasserführung verändern und vielleicht plötzlich ein neues Fallrohr notwendig sein.“

Die Beispiele zeigen: Da jeder Auftrag individuell ist, gibt es keine Musterverträge, die der Bauherr einfach nur ausfüllen muss. „Ob es sich jedoch lohnt, einen solchen Vertrag von einem Juristen überprüfen zu lassen, muss jeder Bauherr selbst wissen“, meint Eva Reinhold-Postina. Denn das kann teuer werden.

Warum wird es immer teurer als geplant?

Wer schon einmal einen Handwerker im Haus hatte, weiß, dass das selten ohne Probleme abläuft und oft teurer wird als geplant. Schnell schiebt man als Kunde die Schuld auf den Handwerker. Doch Eva Reinhold-Postina sagt: „Es liegt häufig am Kunden, wenn eine Sache nicht rund läuft. Wenn er nicht ganz genau weiß, was er will, dann wird es schwierig.“ Es sei beispielsweise oft der Fall, dass Kunden während des Auftrags etwas zusätzlich in Arbeit geben oder Änderungen zur ursprünglichen Idee hätten. Auf Nummer sicher gehe man hier mit einem Architekten, der die Leitung des gesamten Vorhabens in die Hand nimmt.

Hat man keinen Architekten, ist die Frage, wie der Handwerker mit der Situation umgeht. Er müsse den Kunden auf Zusatzkosten und Zeitverzögerungen aufmerksam machen. Damit es so weit nicht komme, sei es sinnvoll, sich zu Beginn viel Zeit zu nehmen, und alles genau zu besprechen. Reinhold-Postina rät außerdem dazu, mit dem Handwerker einen Festpreis auszuhandeln und nicht nach Stunden abzurechnen.

Am Ende steht die Bauabnahme

Ganz am Ende schaut sich der Bauherr die Arbeit des Handwerkers an. Sieht sie ordentlich aus? Funktioniert alles? Bevor er die Rechnung bezahlt, sollte der Bauherr die Handwerkerarbeit in Ruhe abnehmen. Gibt es Probleme mit der Arbeit, hat der Handwerker ein Recht darauf, nachbessern zu dürfen. Tut er das innerhalb einer vom Kunden gesetzten, angemessenen Frist nicht, darf der einen anderen Handwerker auf Kosten des ersten einschalten.


Mehr zum Thema:

Zugegeben: Neue Fenster können einiges kosten. Doch sie können auch einiges an Energie und somit Geld sparen. Nicht zuletzt Nerven – wenn man weitere Faktoren wie Lärm- und Einbruchschutz gleich mitdenkt.

Wer sich zum Beispiel Gauben ins Dach setzen lassen, die Bäder fliesen oder die Fußböden erneuern will: Der kann oft mehr Steuern sparen, wenn solche Arbeiten trickreich terminiert werden. 1. 200 Euro extra sind drin!

Wenn die Steckdose tot ist oder der Wasserhahn tropft, muss oft ein Handwerker her. Leider ist es gar nicht so einfach, gute Leute zu finden ... Da kann ein Tipp vom Nachbarn helfen – und natürlich das Internet.

Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 27.09.2017

So was kann schnell passieren: Der Handwerker zerdeppert bei der Arbeit aus Versehen einen Gegenstand. Wie kommt der Geschädigte zu seinem Recht? Wir haben Herbert Schons gefragt, Vizepräsident des Deutschen Anwaltvereins.

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