Kritischer Blick kann sich lohnen

Nebenkosten-Abrechnung: Was man als Mieter checken sollte

Viele Nebenkosten-Abrechnungen sind nicht korrekt – kein Wunder, die Materie ist knifflig. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt, welche Punkte man als Mieter relativ schnell prüfen kann.

Vier nach links und drei im Sinn: Die Abrechnung der Betriebskosten ist leider kein Kinderspiel. Foto: Fotolia

Vier nach links und drei im Sinn: Die Abrechnung der Betriebskosten ist leider kein Kinderspiel. Foto: Fotolia

Berlin. Jede zweite Nebenkostenabrechnung hat Macken, so der Deutsche Mieterbund. Internet-Start-ups wollten daraus ein Geschäftsmodell machen und zu viel gezahltes Geld einklagen – gegen Provision. Inzwischen sind die mit viel Tamtam gestarteten Anbieter schon wieder vom Markt verschwunden. Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz wundert das gar nicht: „Eine Prüfung der Abrechnungen ist sehr zeitaufwendig, das kann sich für solche Firmen nicht rechnen.“ Zumal es oft nur um kleine Beträge geht und man im Zweifel erst mal die Originalrechnungen beim Vermieter einsehen muss.

Immerhin kann man als Mieter zumindest abschätzen, ob eine Nachforderung okay ist. Bei der ersten Abrechnung, die man von einem neuen Vermieter bekommt, sollte man jeden Punkt prüfen: In der Betriebskostenverordnung (gesetze-im-internet.de) steht, welche Posten der Eigentümer weiterreichen darf.

„Wenn Beträge überdurchschnittlich steigen, sollte man nachfragen“

In späteren Jahren genügt meistens ein Vergleich mit der vorigen Aufstellung: Dabei erkennt man schnell, ob Beträge überdurchschnittlich gestiegen sind. „Ist das der Fall, sollte man nachfragen, worauf die Kostensteigerung zurückzuführen ist“, empfiehlt Ropertz.

Wo man vor allem aufpassen muss: „Verwaltungskosten und Reparaturen werden gerne umgelegt, obwohl der Vermieter sie selbst bezahlen muss“, berichtet Ropertz. Reparaturen würden etwa als „Wartungskosten“ getarnt. Und wenn ein Hausmeister potenzielle Mieter durchs Haus führt, erledigt er Verwaltungsarbeit – diese Zeit gehört dann nicht in die Abrechnung.

Immer wieder landen Nebenkosten-Fälle vor Gericht, obwohl es da eigentlich nicht mehr viel zu streiten gibt. „In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung lediglich in einigen Details konkretisiert“, sagt Ropertz. So muss der Mieter Nebenkosten nur dann bezahlen, wenn dies vereinbart ist. Jetzt ist klar: Schon der Begriff „Betriebskosten“ im Mietvertrag ist für einen durchschnittlichen Mieter verständlich genug – es muss also nicht etwa detailliert aufgelistet sein, welche Posten da anfallen (10.2.16, VIII ZR 137/15).

Der Vermieter darf auch den Verteilerschlüssel ändern, bestimmte Positionen also beispielsweise nach Personen statt nach Quadratmetern abrechnen. Das muss er den Mietern allerdings vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitteilen (6.4.16, VIII ZR 78/15).

Die Abrechnung für 2016 muss spätestens am 31. Dezember 2017 vorliegen. Kommt sie später, muss der Mieter nichts mehr nachzahlen. Wenn Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft in Sachen Abrechnung zu lange trödeln, ist dies eben das Problem des Vermieters (25.1.17, VIII ZR 249/15).

Als Mieter wiederum muss man Fehler in einer Abrechnung binnen zwölf Monaten reklamieren – ansonsten gilt sie. Und das sogar dann, wenn Kosten abgerechnet worden sind, die man als Mieter eigentlich gar nicht tragen müsste (11.5.16, VIII ZR 209/15).


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