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Baufinanzierung: Der Trick mit dem § 489

Immobilienkredit kündigen? Nach zehn Jahren kann man immer raus!

Diese Vorschrift sollten alle Eigenheimer kennen: Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt es, normale Kredite nach zehn Jahren zu kündigen. Das kann Bauherren viel Geld sparen – auch bei Forward-Darlehen.

Foto: Roth

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Berlin. In vielen Fällen spart er Eigenheimern sehr viel Geld: der Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er erlaubt es, normale Kredite nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Das ist derzeit besonders aktuell, denn so billig wie heute war Baugeld früher ja nicht zu haben.

Die klare Vorgabe für alle Darlehen mit festem Zinssatz steht zwar einfach im Gesetz, aber: „Das wissen auch viele Juristen nicht“, sagt Timo Gansel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Berlin. Also nicht wundern, falls auch der Mensch hinter dem Bankschalter da erst mal abwinkt – sondern ganz höflich auf den entsprechenden Paragrafen verweisen.

Gesetzlich erlaubte Kündigung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden

Wie Experte Gansel weiter erklärt, ist die gesetzliche Regel für die Kreditkündigung „nicht abdingbar“, sie kann also nicht vertraglich ausgeschlossen werden. „Das Kleingedruckte muss man sich nicht angucken“, betont er, „man kann da nichts falsch machen.“

Und der Jurist hat noch einen speziellen Tipp für alle, die ihren Immobilienkredit vorzeitig bei der gleichen Bank verlängert haben (oder verlängern wollen): „In solchen Fällen beginnt die gesetzliche Zehnjahresfrist schon mit der Unterschrift unter das sogenannte Forward-Darlehen.“ Dazu ein Beispiel: Wer seinen ursprünglich bis 2011 laufenden Immobilienkredit schon anno 2009 bei seiner alten Bank vorzeitig verlängert hat, neue Laufzeit: 2011 bis 2021, der darf sich schon 2019 aus dem aus jetziger Sicht ja sehr teuren Vertrag verabschieden.

Um die Frist bei Forward-Darlehen streiten Kunden und Banken vor Gericht

Manche Kreditinstitute sehen das allerdings noch anders. Bei einem Forward-Darlehen beginne die Zehn-Jahres-Frist doch erst mit dem Wirksamwerden der neuen Zinsvereinbarung, meinen sie. Es hat deswegen schon einige Prozesse gegeben. Nach Angabe der Berliner Kanzlei Gansel Rechtsanwälte hat dabei aber meistens der Kunde gewonnen, so zum Beispiel vor dem Oberlandesgericht München. In dessen Urteil vom 24. April 2017 (Aktenzeichen 19 U 4269/16) heißt es, dass die „am Wortlaut orientierte grammatikalische Auslegung“ des Gesetzes ganz klar zugunsten der Kunden spreche: „Danach ist eindeutig der Zeitpunkt der Verlängerungsvereinbarung maßgeblich und nicht der Ablauf der vorigen Zinsbindung.“

Die unterlegene Bank zog zunächst noch vor den Bundesgerichtshof, nahm aber inzwischen ihre Revision zurück.


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Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 23.08.2018

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