Das sollten Immobilienkäufer und -erben wissen

Grundbuch: Was drinsteht und was es bedeutet

Verlässlich seit anno dunnemals: Das Grundbuch – inzwischen meist digital geführt. Foto: dpa

Ob Wohnung oder Haus: Geht es um den Kauf oder das Erben einer Immobilie, ist ein Blick ins Grundbuch wichtig. Allerdings: „Das Grundbuch ist kein öffentliches Register“, sagt Michael Beuger, auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt aus Köln. Einsicht erhält darum nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse haben zum Beispiel die Erben und auch Käufer eines Grundstücks.

Doch liegt es im Ermessen des Rechtspflegers beim Grundbuchamt, ob jemand wirklich Einsicht bekommt oder nicht. „Insbesondere beim Kauf eines Grundstücks kann es vorkommen, dass der Rechtspfleger die Einsicht verweigert“, sagt Beuger. Schließlich könne der Eigentümer jederzeit Einblick ins Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug bekommen, den er dem potenziellen Käufer überlässt.

Wie das Grundbuch aufgebaut ist

Wer einen Grundbuchauszug in Händen hält, muss diesen natürlich auch verstehen: „Das Grundbuch ist logisch aufgebaut“, sagt Michael Beuger. „Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis sind alle Informationen zu den Grundstücken enthalten, die in diesem Grundbuchblatt erfasst sind, also die Lage und Größe“, erklärt er. Die jeweiligen Grundstücke haben laufende Nummern.

Was im Grundbuch steht

In den folgenden sogenannten Abteilungen geht es um die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen. Dabei unterscheidet man zwischen Belastungen wie dem Wegerecht oder dem Wohnrecht und den in Abteilung 3 genannten finanziellen Belastungen wie einer Hypothek oder Grundschulden. Unter einem Wegerecht versteht man das Recht eines Nachbarn, das Grundstück regelmäßig überqueren zu dürfen, um zur eigenen Immobilie zu kommen. Ist ein Wohnrecht eingetragen, so darf jemand in der Immobilie wohnen, selbst wenn diese verkauft wird.

Bei den finanziellen Belastungen gilt: „Grundschulden dienen in der Regel zur Absicherung von Banken, die ein Darlehen zur Finanzierung gegeben haben“, sagt Beuger. Wichtig zu wissen: „Alle unterstrichenen oder durchgestrichenen Eintragungen im Grundbuch sind gelöscht“, so Michael Beuger. „Sie gelten also heute nicht mehr.“

Vorsicht, Fallen!

Wer eine Immobilie kauft, sollte schauen, ob die Angaben im Grundbuch zu den Angaben im Kaufvertrag passen: „Ist der Verkäufer tatsächlich der in Abteilung 1 eingetragene Eigentümer? Und sind tatsächlich alle Grundstücksparzellen im Kaufvertrag aufgeführt, die man erwerben möchte? Gibt es eventuell mehrere Eigentümer und sind diese auch alle im Kaufvertrag aufgeführt?“, so Beuger. Ist das nicht so, kann dies zu Problemen bei der Abwicklung des Kaufvertrags führen.

Außerdem sollte man sich die Belastungen ganz genau ansehen, denn diese übernimmt man beim Kauf eines Grundstücks. Hat also beispielsweise der Nachbar ein Wegerecht, bleibt das auch in Zukunft so. „Gibt es solche Eintragungen, muss man klären, was sich dahinter verbirgt“, so Rechtsexperte Beuger. Im Grundbuch seien nur allgemeine Angaben über eine Belastung enthalten. Was diese konkret bedeuten, ergebe sich in der Regel aus entsprechenden Vereinbarungen. „Die sollte man sich zeigen lassen“, so Beuger.

Beispiel: Ist ein Leitungsrecht in Abteilung 2 zugunsten eines Energieversorgers eingetragen, muss man klären, wo sich die Leitungen im Boden befinden und ob durch sie zum Beispiel die Bebaubarkeit des Grundstücks behindert wird. Bei einem eingetragenen Wegerecht stellt sich die Frage, ob der andere nur zu Fuß über das Grundstück darf, oder auch mit dem Auto, und wer gegebenenfalls für die Instandhaltung des Wegs verantwortlich ist.

Viele Eigentümer führen zu Problemen

Grundsätzlich kann ins Grundbuch nur eingetragen werden, wer Eigentümer ist. Erbt also beispielsweise der verheiratete Sohn ein Haus, dann ist er Eigentümer, nicht aber seine Frau. „Natürlich kann der Sohn seiner Ehefrau einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück schenken“, so Beuger. Dann werden beide als Miteigentümer eingetragen, was allerdings dazu führen kann, dass Schenkungsteuern anfallen. Für die Ehefrau hätte die Eintragung aber durchaus Vorteile: Das Grundstück kann nicht mehr ohne ihre Zustimmung verkauft oder belastet werden. Für den Mann bedeutet das aber auch: Er kann nicht mehr alleine über das Haus verfügen.

Ähnlich verhält es sich, wenn eine Familie mit zwei Kindern baut oder ein Haus kauft. „Theoretisch könnte man alle vier Familienmitglieder ins Grundbuch eintragen lassen“, so Michael Beuger. „Praktisch ist es aber so, dass die Sache kompliziert wird, wenn mehrere Eigentümer eingetragen sind.“ Dann beispielsweise, wenn ein Teil der Familie das Haus verkaufen möchte, der andere Teil nicht. Andererseits kann auf diesem Weg bei einem späteren Erbfall möglicherweise Erbschaftsteuer gespart werden, weil die Erbmasse für die Kinder kleiner ist, wenn sie bereits Mit-Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks sind.

Wer zahlt, sollte im Grundbuch stehen

Grundsätzlich gilt jedoch: Es sollten all jene als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sein, die beispielsweise bei der Bank das entsprechende Darlehen zurückzahlen. „Sonst kann es zum Beispiel beim Tod eines Partners passieren, dass man zwar den Kredit weiter zurückzahlen muss, aber nicht erbt. Dann ist man das Grundstück los, hat aber die Schulden noch zu tragen“, warnt Michael Beuger.


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Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 27.09.2017

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