Wer einzieht, erbt steuerfrei

Erbschaftsteuer: Wann und wie viel Nachlassnehmer für eine Immobilie zahlen müssen

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Mit der Post vom Finanzamt kommt oft der große Schreck. Hat einem die Oma oder der Onkel ein Häuschen oder eine Wohnung vermacht, kassiert der Staat mit. Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Je nach Wert der Hinterlassenschaft kann es um hohe Summen gehen.

Allerdings nicht immer: „Die meisten Erben in Deutschland dürfen sich ehrlich freuen, wenn sie von Angehörigen im Testament bedacht wurden“, sagt Gordon Gross, Referent für Steuerrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Zwei Gründe gibt’s dafür: Erstens gelten für Erbschaften im Verwandtenkreis hohe Freibeträge. Und zweitens genießen sogenannte „Familienheime“, also Immobilien, in denen der Verstorbene bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat, eine Sonderbehandlung. Werden sie von Kindern, Enkeln, Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist dies steuerfrei. Und der Freibetrag für das restliche Vermögen, Schmuck, Antiquitäten oder Wertpapiere, kommt noch oben drauf.

„Lieschen Müller kommt mit den Freibeträgen hin“

„Für nahe Verwandte hält sich die Steuerlast in Grenzen“, so Gross. „Lieschen Müller kommt mit den Freibeträgen hin.“ Zumal eine typische Erbschaft hierzulande im Schnitt unter 100.000 Euro bleibt, weil meist unter mehreren Hinterbliebenen geteilt wird. 400.000 Euro darf man als Kind steuerfrei von seinen verstorbenen Eltern erben, vom Ehepartner sogar eine halbe Million. Enkel haben 200.000 Euro Freibetrag.

Damit das Familienheim bei der Erbschaftsteuer außen vor bleibt, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein. „Wer einzieht, erbt steuerfrei“, so Gross. Das ist die wichtigste Regel. Und: Die Erben müssen im Anschluss zehn Jahre lang darin wohnen bleiben.

Zudem muss das Familienheim Hauptwohnsitz und damit Mittelpunkt des Lebens sein. „Nutzt man die Immobilie nur als Ferien-, Wochenendhaus oder unter der Woche als Pendler, wird das vom Finanzamt nicht als Grund für eine Steuerbefreiung anerkannt“, so Fachmann Gross. Auch berufliche Gründe zählen nicht. „Meist kommt man da um die Erbschaftsteuer nicht herum“, so Gross. „Denn wer kündigt schon seinen Job, um in die andere Stadt zu ziehen, nur weil er dort ein Haus geerbt hat?“

Gesetzgeber fordert Einzug in angemessener Zeit

Laut Gesetz muss der Erbe „unverzüglich“ einziehen. Das wird von den Gerichten mitunter jedoch freier ausgelegt. Ein Mann und seine Schwester beispielsweise erbten Ende 2010 je zur Hälfte ein Zweifamilienhaus von ihrem Vater. Der Mann zog Ende 2011 mit seiner Ehefrau in die vormalige Wohnung des Verstorbenen ein. Ein Jahr später wurde ihm das Alleineigentum an dem Haus zugesprochen. Das Finanzamt wollte die Steuerbefreiung aber nur für die selbstgenutzte Wohnung gewähren. Dagegen klagte der Mann. Mit Erfolg. Ihm steht Steuerbefreiung für den gesamten Besitz zu, da er „innerhalb angemessener Zeit“ eingezogen ist, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, 23.6. 2015, II R 39/13).

Nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche

Wenn der frisch verwitwete Partner im Eigenheim bleibt, spielt es keine Rolle, wie groß das Gebäude ist. Für Kinder und Enkel gilt jedoch eine zusätzliche Regel: Wollen sie von der Steuerfreiheit durch Selbstnutzung profitieren, darf die Wohnfläche des geerbten Heimes 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Ist die Immobilie größer, berechnet der Fiskus für die überstehende Fläche Erbschaftsteuer.

Tröstlich: In manchen Fällen gilt die Immobilie selbst dann als Familienheim, wenn der Verstorbene nicht bis zuletzt darin wohnen bleiben konnte. Wenn Opa zum Beispiel ins Pflegeheim musste. Wurde die Wohnung in der Zwischenzeit vermietet, ist die Steuerbefreiung noch nicht verloren. Vorausgesetzt man kündigt als Erbe dem Mieter zeitnah und zieht im Anschluss selbst dort ein.

Überlassung an die Mutter gilt nicht als Selbstnutzung

Eine unentgeltliche Überlassung des Eigentumsanteils zu Wohnzwecken an die Mutter stellt jedoch keine Selbstnutzung dar. Das entschied das Hessische Finanzgericht (24.3.2015, 1 K 118/15). Geklagt hatte eine Tochter, die Alleinerbin ihres Vaters war. Sie überließ der noch lebenden Mutter ihren hälftigen Eigentumsanteil an der elterlichen Wohnung. Damit sei das zuvor von beiden Eltern und jetzt von der Mutter allein genutzte Objekt weiterhin ein Familienwohnheim. Das Finanzamt erkannte dies jedoch nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an.

Je näher verwandt, desto weniger Steuern

Wer ins geerbte Heim nicht einziehen kann oder will, muss wohl oder übel in den sauren Apfel beißen und auch für das Häuschen Steuern berappen, sobald der Wert der Erbschaft die Freibeträge übersteigt. Und das kann leicht passieren, etwa wenn es sich bei Opas Bude um ein stattliches Einfamilienhaus im Speckgürtel einer attraktiven Großstadt handelt.

Der Verwandtschaftsgrad bestimmt dabei nicht nur die Höhe des Freibetrags: Das Finanzamt nimmt ihn auch als Richtschnur für die Steuerklasse, in die es alle Erben einteilt – sie gilt nur für die Erbschaftsteuer und hat nichts mit den Lohnsteuerklassen zu tun.

Drei Steuerklassen für Erben

Die Faustregel lautet: Je näher verwandt und je geringer der zu versteuernde Betrag, desto niedriger die Erbschaftsteuer, wie aus der folgenden Tabelle hervorgeht:


Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich … Euro Prozentsatz in Steuerklasse I* Prozentsatz in Steuerklasse II** Prozentsatz in Steuerklasse III***
75.000 7 15 30
300.000 11 20 30
600.000 15 25 30
6.000.000 19 30 30
13.000.000 23 35 50
26.000.000 27 40 50
über 26.000.000 30 43 50

Quelle: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen

* Ehegatte und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
** Geschwister und Geschwisterkinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten
*** alle übrigen Erben, zum Beispiel Freunde

In Steuerklasse I sind Ehegatten, Kinder, Enkel sowie Urenkel zusammengefasst. Dazu die Eltern und Großeltern des Verstorbenen, so sie noch leben. Die Steuersätze sind jeweils gestaffelt nach Wert des zu versteuernden Betrags. Unter die – schon weniger günstige – Steuerklasse II fallen Geschwister sowie blutsverwandte Nichten und Neffen. Daneben geschiedene Ehegatten, Stiefeltern sowie Schwiegereltern. Alle Nicht-Verwandten schließlich fallen unter die Steuerklasse III, 30 bis 50 Prozent Erbschaftssteuer werden hier je nach Betrag fällig.

So wird der Wert ermittelt

Und wie weiß das Finanzamt, wie viel ein Gebäude oder eine Wohnung wert ist? „Es gibt verschiedene Verfahren“, erklärt Gross. Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser wird in der Regel das „Vergleichswertverfahren“ angewandt. Dabei wird der reelle Verkaufspreis anhand verschiedener Faktoren ermittelt, etwa anhand ähnlicher Grundstücke. Ist das nicht möglich, wird der „Sachwert“ angesetzt. Der errechnet sich aus dem Wert von Gebäude und Boden. Für Mietwohnungen wiederum gilt das „Ertragswertverfahren“, das Jahresmiete und Bewirtschaftungskosten mit einbezieht.

Das Amt entscheidet nach Tabelle und besichtigt nicht vor Ort. „Setzt die Behörde einen zu hohen Wert an, muss man das nicht hinnehmen“, so Gross. „Mag sein, dass das Haus in einer angesagten Gegend liegt. Doch wenn die Fassade bröckelt, hat es eben nicht den vom Amt angesetzten Wert.“ Deshalb könne jeder als Erbe ein eigenes Gutachten in Auftrag geben.

Zinslose Stundung ist möglich

Auch das ist tröstlich: Niemand muss wegen einer Erbschaft Bankrott gehen. Angenommen, die geerbte Immobilie ist so viel wert, dass man die anfallende Erbschaftsteuer nur durch einen Verkauf aufbringen könnte, wird die Steuerschuld bis zu zehn Jahre gestundet – zinslos. „Die Stundung kommt häufiger vor, als man denkt“, sagt Gross. Dadurch haben die Erben genügend Zeit, von den laufenden Mieteinnahmen etwas zur Seite zu legen, um die Steuer dann nach einigen Jahren zu begleichen.

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Wer nennenswertes Hab und Gut zu hinterlassen hat, sollte beizeiten seinen Letzten Willen formulieren. Ein Experte gibt Tipps in Sachen Testament – und erklärt, warum Tastatur und Drucker dabei tabu sind.

Wer muss in Zukunft wann zahlen? Und wie viel? Die Erbschaftsteuer sorgt derzeit für reichlich Diskussionen. Das Bundesverfassungsgericht hat die aktuellen Regelungen Ende 2014 zum Teil gekippt. Bis Mitte 2016 müssen sie reformiert werden.

Das „Berliner Testament“ soll das Erben einfacher machen. Eheleute setzen sich damit gegenseitig als Alleinerben ein. Was passieren kann, wenn nur einer diesen Letzten Willen unterschreibt und der genaue Name des Partners fehlt.

Dafür, dass der Letzte Wille später tatsächlich befolgt wird, kann ein Testamentsvollstrecker sorgen. Im Gespräch mit AKTIV erklärt ein Experte, wen man zum Vollstrecker ernennen kann und worauf man dabei achten sollte.

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