Ein triftiger Kündigungsgrund?

Eigenbedarf: Wann Vermieter die Wohnung kündigen können

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Berlin. In vielen Ballungsgebieten sind die Wohnungsmieten explodiert. Wer noch etwas verhältnismäßig Günstiges gefunden hat, zieht kaum noch freiwillig aus. „Solange man regelmäßig seine Miete zahlt und sich ordnungsgemäß verhält, kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag praktisch nicht kündigen“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds.

Doch keine Regel ohne Ausnahme, weiß der Jurist: „Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Wohnung, ist eine Kündigung möglich, zum Beispiel bei Eigenbedarf.“ Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung selbst benötigt, entweder für sich, für Familienmitglieder oder für Personen, die in seinem Haushalt leben, beispielsweise ein Pflegekind.

„Eigenbedarf gibt es allerdings nur bei Privatpersonen, nicht bei Wohnungsbaugesellschaften und ähnlichen Unternehmen“, erklärt Ropertz. Die Neuvermietung der Wohnung an Flüchtlinge ist bei privaten oder gewerblichen Vermietern grundsätzlich kein Eigenbedarf. „Selbst wenn die Vermieter Gemeinden oder kommunale Träger sind, die mit ihrer Unterbringungspflicht argumentieren, hält der Mieterbund solche Kündigungen für unzulässig“, sagt Ropertz. Momentan ist die Rechtslage in diesen Sonderfällen allerdings noch umstritten, hier werden wohl Gerichte entscheiden müssen.

Begründung notwendig

„Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben mit vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen darlegen, warum welche Person ernsthaft in die Wohnung einziehen will“, erklärt Ropertz. Ein solcher Grund wäre beispielsweise, dass die Tochter eine Bleibe benötigt, weil sie vor Ort mit dem Studium beginnt.

Dabei ist es grundsätzlich erst einmal egal, ob die Bude hinsichtlich Lage, Größe usw. angemessen ist. Der Vermieter darf für seine studierende Tochter also auch eine Vier-Zimmer-Wohnung in bester Lage beanspruchen. Trotzdem gibt es Grenzen, beispielsweise wenn ein arbeitsloser Bruder angeblich ein 200-Quadratmeter-Haus mit Pool benötigt. „In solchen extremen Fällen müssen die Gerichte entscheiden, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht oder nur vorgeschoben ist“, sagt Ropertz.

Lügen gilt nicht

Ist alles nur Lüge, muss der Vermieter dem zu Unrecht gekündigten Mieter Schadenersatz zahlen oder ihn möglicherweise sogar wieder in die Wohnung einziehen lassen. „Allerdings muss man die Täuschung beweisen, und genau das ist das Problem“, so die Erfahrung des Juristen. Selbst wenn die Wohnung nach dem Auszug längere Zeit leer steht oder wieder neu an Fremde vermietet wird, ist das nämlich noch kein Beweis. Schließlich könnte die Tochter ja ihre Berufswahl geändert oder sich mit ihren Eltern verkracht haben.

„Ist der Eigenbedarf schon beim Abschluss des Mietvertrags absehbar, muss der Vermieter den Mieter entsprechend informieren“, sagt Ropertz. So weit die Theorie. Blöd nur, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, über die nächsten Tag hinaus zu planen, im Juristendeutsch „keine Bedarfsvorschau treffen“ muss. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 154/14, Urteil vom 4.2.2015). Selbst wenn die Tochter beim Vertragsabschluss also gerade Abitur gemacht hat, kann der Vermieter also behaupten, dass das Studium so noch nicht geplant war.

Freie Wohnungen

Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, obwohl in seinen Häusern andere Wohnungen leer stehen, darf er nur kündigen, wenn er begründen kann, warum es trotzdem unbedingt ausgerechnet die Wohnung des Mieters sein muss. Okay wäre es beispielsweise, wenn die freie Wohnung unterm Dach für die kranke Mutter nicht rollstuhlgerecht ist, die Erdgeschosswohnung des Mieters jedoch schon. „In diesem Fall muss der Vermieter dem gekündigten Mieter aber die leer stehende Wohnung anbieten“, sagt Ropertz.

Kündigungsfristen

Selbstverständlich kann der Vermieter auch bei Eigenbedarf nicht Knall auf Fall kündigen. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Sie beträgt laut Gesetz mindestens drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren sogar neun Monate. „Man darf im Mietvertrag keine kürzeren Fristen festlegen. Sind für die Vermieterseite jedoch längere Fristen vereinbart, gilt die längere Frist“, erläutert Ropertz.

Bei der Berechnung der Frist zählt der laufende Monat nur dann mit, wenn das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag (!) des Monats beim Mieter eingegangen ist. Geht das Schreiben beispielsweise am 3. März ein, kann der Vermieter frühestens zum 31. Mai kündigen, geht es dagegen am 6. März ein, erst zum 30. Juni.

Widerspruchsrecht

In dem Schreiben muss der Vermieter auch darauf hinweisen, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht hat. Dann muss der Mieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich Widerspruch einlegen. Kündigt der Vermieter also beispielsweise zum 30. Juni, muss der Mieter bis zum 30. April dagegen angehen.

„Fehlt in dem Kündigungsschreiben der entsprechende Hinweis, kann der Mieter sogar noch in letzter Sekunde vor Gericht Widerspruch einlegen“, sagt Ropertz. Grundsätzlich muss der Vermieter die Räumung der Wohnung nämlich vor Gericht einklagen, darf also nicht einfach die Möbelpacker vorbeischicken.

Bevor man gegen die Kündigung angeht, sollte man sich unbedingt beraten lassen. Ist der Eigenbedarf des Vermieters nämlich tatsächlich berechtigt, hat man in der Praxis kaum eine Chance, die Wohnung zu behalten. Einzige Ausnahme: Die Kündigung stellt eine „besondere Härte“ dar, wie Juristen das nennen.

Typische Gründe dafür wären beispielsweise ein hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Verwurzelung in der Nachbarschaft oder auch die Unmöglichkeit, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden. „Je nach Einzelfall bekommt der Mieter dann einen Aufschub oder darf sogar dauerhaft in der Wohnung bleiben“, sagt Ropertz. Bleibt der Vermieter stur, müssen aber auch hier die Gerichte entscheiden.


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