Neue Faustregel für Baukredite: Hohe Tilgung nötig!

Das beliebte Annuitätendarlehen – wie funktioniert so was eigentlich?

Köln. Deutschlands Häuslebauer mögen die Kreditvariante am liebsten, bei der man Monat für Monat eine gleichbleibende Rate an die Bank überweist. Experten nennen so etwas „Annuitätendarlehen“. Und empfehlen dafür eine deutlich höhere Tilgungsquote als früher.

Zunächst muss man wissen, wie die Sache mit der Annuität eigentlich funktioniert. In ihren Angeboten nennen Kreditinstitute stets nicht nur den Nominalzins, sondern auch die anfängliche Tilgung. Diese Rückzahlung steigt dann ständig an – „um die ersparten Zinsen“.

Ein Beispiel: Baudarlehen über 150.000 Euro, Zinssatz 2 Prozent pro Jahr, Anfangstilgung 4 Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 750 Euro, also 9.000 Euro im Jahr. Diese Belastung bleibt während der vereinbarten Laufzeit des Kredits konstant. Aber der Anteil der Zinsen sinkt stetig, der Anteil der Tilgung steigt: Weil man im ersten Monat ja immerhin schon 500 Euro zurückzahlt, sind die Schulden im zweiten Monat geringer, deshalb stehen der Bank etwas weniger Zinsen zu – im Beispiel: 83 Cent.

Im zweiten Monat tilgt man damit also schon 500,83 Euro. Im dritten Monat enthält die 750-Euro-Rate dann schon eine Rückzahlung von 501,67 Euro – und so weiter.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Start-Tilgungssatz, desto höher die monatliche Rate. Aber desto schneller ist man von den Schulden wieder runter; der Beispiel-Kredit ist schon nach gut 20 Jahren vollständig zurückgezahlt. Und wenn die Zinsen sehr niedrig sind, muss man eine besonders hohe Tilgung wählen – sonst zieht sich die Rückzahlung extrem in die Länge. Würde man den Beispiel-Kredit mit anfangs nur 1 Prozent tilgen, bräuchte man rund 55 Jahre, um ihn abzuzahlen.

Die früher ganz normale 1-Prozent-Tilgung funktioniert derzeit also einfach nicht mehr. Damals waren Baukredite ja viel teurer, weswegen dann schon geringe Rückzahlungen ordentlich Zinsen sparten.

Fazit: Man sollte die anfängliche Tilgung immer möglichst hoch ansetzen. Aber natürlich nicht höher, als sich über viele Jahre zuverlässig verkraften lässt.


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Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 27.09.2017

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