Mitarbeiterwohnungen waren ziemlich aus der Mode gekommen. Momentan schätzt der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) den Bestand nur noch auf rund 100.000 Werkswohnungen – Ende der 1970er Jahren dagegen waren es rund 450.000.

Inzwischen gab es jedoch eine Trendwende. „Wir erleben eine Renaissance der Mitarbeiterwohnungen“, heißt es beim GdW. Kein Wunder, schließlich sind Werkswohnungen in Zeiten des Wohnungsmangels ein gutes Mittel, um die begehrten Fachkräfte zu gewinnen und natürlich auch zu binden. Juristin Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund erklärt, was Mieter dazu wissen sollten.

Eine wichtige Frage: Handelt es sich um eine Dienstwohnung oder Mietwohnung?

Im alltäglichen Sprachgebrauch spricht man meistens nur von Werkswohnungen, doch dahinter verbergen sich zwei unterschiedliche Modelle. Rechtlich muss man nämlich zwischen Werksdienstwohnungen und Werksmietwohnungen unterscheiden.

In den Dienstwohnungen wohnt man häufig kostenlos oder hat eine extrem niedrige Miete, denn die Nutzung der Wohnung ist ein Teil des Gehalts. Das bedeutet: Endet das Arbeitsverhältnis, muss man ausziehen. „Die Regelungen für die Nutzung der Wohnung sind im Arbeitsvertrag festgelegt“, erläutert Hartmann. Die üblichen Vorschriften aus dem Mietrecht, beispielsweise über die Erhöhung der Miete, die Kosten von Modernisierungen oder Ähnliches gelten nicht.

„In der Praxis kommen solche Verträge so gut wie nie vor“, sagt die Expertin. Bei den bekannten Werkswohnungen handelt es sich nämlich in der Regel um sogenannte Werksmietwohnungen.

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Die Werksmietwohnung: Der Vermieter ist an das ganz normale Mietrecht gebunden

„Bei Werksmietwohnungen sind der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag völlig unabhängig voneinander“, erklärt Juristin Hartmann. Egal, ob es um die Mietpreisbremse, Mieterhöhungen, die Kosten von Reparaturen und Modernisierungen oder die Abrechnung der Betriebskosten geht: Das Mietrecht gilt, und beide Parteien müssen genau dieselben Regelungen beachten wie bei jeder anderen Mietwohnung auch.

Es gibt nur einen einzigen Unterschied, und der betrifft die Kündigung. „Grundsätzlich darf der Vermieter auch bei einer Werksmietwohnung nur aus den üblichen Gründen kündigen“, sagt Jutta Hartmann. Hat man die Miete immer pünktlich bezahlt und sich auch sonst nichts zuschulden kommen lassen, heißt das in der Praxis in den allermeisten Fällen, dass der Vermieter Eigenbedarf anmelden muss. So etwas kennt man ja auch von klassischen Wohnungen, beispielsweise wenn die Familie des Vermieters die Wohnung selbst nutzen will.

Eigenbedarf bei einem Unternehmen bedeutet aber natürlich nicht, dass der Inhaber jetzt persönlich einziehen will, sondern dass die Firma die Wohnung für einen Mitarbeiter benötigt. „Solange das Arbeitsverhältnis besteht, ist es praktisch nicht möglich, einen solchen Eigenbedarf geltend zu machen, da die Wohnung ja bereits von einem Mitarbeiter bewohnt wird“, erläutert Juristin Hartmann.

Doch wenn das Arbeitsverhältnis endet, sieht die Sache anders aus. Hier muss man allerdings unterscheiden, ob die Wohnung funktionsgebunden ist oder nicht.

Funktionsgebundene Werkswohnungen: Kommt ein Nachfolger, muss der vorherige Mieter raus

Funktionsgebundene Werkswohnungen sind Wohnungen, die einem ganz bestimmten Arbeitsplatz zugeordnet sind, beispielsweise Pförtner- oder Hausmeisterwohnungen. „Wird die Wohnung nachweislich für den Nachfolger benötigt, gilt eine nur einmonatige Kündigungsfrist“, sagt Hartmann. Gegen die Kündigung kann man sich praktisch überhaupt nicht wehren, man muss also ausziehen. Aber: „Gibt es überhaupt keinen Nachfolger, beispielsweise weil die Stelle ersatzlos wegfällt, gelten die längeren Fristen für nicht funktionsgebundene Werkswohnungen“, erklärt die Expertin.

Nicht funktionsgebundene Werkswohnungen: Kündigung nur möglich, wenn tatsächlich ein Nachfolger existiert

Nicht funktionsgebundene Werkswohnungen sind Wohnungen, die nicht an eine ganz bestimmte Stelle (Funktion) gebunden sind, sondern ganz allgemein an jeden beliebigen Mitarbeiter vermietet werden können.

Endet das Arbeitsverhältnis, gilt in den ersten zehn Mietjahren eine dreimonatige Kündigungsfrist, danach die auch sonst üblichen neun Monate. „Die Wohnung darf aber nur gekündigt werden, wenn das Unternehmen sie nachweislich für einen anderen Mitarbeiter benötigt“, erläutert die Mieterbund-Juristin.

Diesen Nachmieter muss der Ex-Arbeitgeber konkret mit Namen benennen. Es genügt also nicht, wenn das Unternehmen die Wohnung wieder für die Vermietung freibekommen möchte, um sie irgendwelchen Mitarbeitern oder Bewerbern anbieten zu können.

Da das Arbeitsverhältnis natürlich endet, sobald man in Rente geht, kann eine Werksmietwohnung auch wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn man aus dem Berufsleben ausscheidet. Häufig wird so etwas aber ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen, sodass man auch im Rentenalter weiter in der Werkswohnung bleiben darf.

Auch in anderen Fällen, beispielsweise wenn der Mitarbeiter stirbt, gelten gegebenenfalls die entsprechenden Regelungen des Mietvertrags.

Der Mieter kann sich gegen die Kündigung wehren

Wird eine nicht funktionsgebundene Werkswohnung gekündigt, kann der Mieter sich – wie bei jeder anderen Mietwohnung auch – dagegen manchmal juristisch wehren. Dies ist möglich, wenn der Auszug eine soziale Härte darstellt, beispielsweise wenn der Mieter sehr alt oder sehr krank ist, bei Schwangerschaft, drohender Obdachlosigkeit oder Ähnlichem. Dann wird in jedem einzelnen Fall abgewogen, ob das Interesse des Mieters oder das des Ex-Arbeitgebers höher zu bewerten ist.

Aber: „Diese Widerspruchsmöglichkeit gibt es nicht, wenn der Mieter den Arbeitsvertrag selbst gekündigt hat oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Arbeitgebers provoziert hat“, sagt Juristin Hartmann. In beiden Fällen kann man sich also nicht auf soziale Härte berufen, sondern muss ausziehen, wenn eine ordnungsgemäße Kündigung im Kasten liegt.