Berlin. Ein Kind ist ausgezogen, ein Paar hat sich getrennt – oft ist dann die Mietwohnung eigentlich zu groß. Da drängt sich schnell der Gedanke auf, ein leer stehendes Zimmer unterzuvermieten. Darf man das?
Meistens ja, aber: Man muss fragen. „Eine Untervermietung muss zwar grundsätzlich vom Vermieter genehmigt werden“, so Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Aber hat man nachvollziehbare Gründe, und da gelten schon rein finanzielle Überlegungen, muss der Vermieter die Untervermietung erlauben. „Dies gilt selbst dann, wenn der Hauptmieter nur noch ein einzelnes Zimmer selbst behält und alle anderen Zimmer untervermietet.“
Für die Untervermietung ist keine Mindestdauer vorgeschrieben
Es geht auch in Ordnung, wenn der Hauptmieter vorübergehend im Ausland ist und nur seine Möbel in der Wohnung lässt. Aber: „Zieht der Hauptmieter dauerhaft vollständig aus und räumt seine Möbel aus der Wohnung, kann der Vermieter die Untervermietung verbieten“, sagt Jurist Ropertz.
Grundsätzlich gibt es keine vorgeschriebene Mindestvermietdauer. Man darf also auch für nur kurze Zeit untervermieten, etwa für drei Wochen an einen Studenten im Praktikum oder für ein Vierteljahr an einen Arbeiter auf Montage.
Achtung: Die laufend wechselnde Vermietung etwa an Feriengäste gilt nicht als Untervermietung – und ist vielerorts sowieso verboten.
Ein neuer Mitbewohner bringt Geld mit, klar. Aber es lebt dann eben eine bis dahin fremde Person tagtäglich mit in der Wohnung. Erfahrungsgemäß kann das leicht zu Konflikten führen. Wie schnell kann man nötigenfalls wieder kündigen?
Kurze Kündigungsfrist bei Untervermietung von möblierten Zimmern
„Bei unmöblierten Zimmern handelt es sich um einen ganz normalen Mietvertrag“, betont Ropertz. Hat man fürs Kündigen einen Grund (etwa Eigenbedarf, weil ein neuer Partner einziehen will), gelten die üblichen Kündigungsfristen: in den ersten fünf Jahren also drei Monate. Kündigt man ohne Grund, verlängert sich die Frist um drei Monate.
Hat man ein Zimmer aber voll oder teilmöbliert untervermietet, ist man einen nervigen Mitbewohner viel schneller wieder los. Dann kann man bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen – egal, ob man einen Grund hat oder nicht. Auch hier gibt es allerdings eine Sonderregelung, so Ropertz: „Hat man möblierte Zimmer an eine Familie untervermietet, beispielsweise an eine Mutter mit Kind, gelten die längeren Kündigungsfristen wie bei unmöblierten Räumen.“
Darf man mit der Untervermietung Gewinn machen?
Beschädigt ein Untermieter zum Beispiel das Parkett, muss der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter dafür geradestehen. Deshalb ist es auch bei Untermietverhältnissen sehr sinnvoll, eine Kaution zu verlangen.
Die Miete selbst kann bei einer Untervermietung weitgehend frei vereinbart werden. Man darf also für ein Zimmer 500 Euro kassieren, obwohl die gesamte Zwei-Zimmer-Wohnung nur 450 Euro Miete kostet. „Der Hauptmieter muss eventuelle Zusatzeinnahmen nicht an den Vermieter abführen“, erklärt der Experte, „allerdings muss er sämtliche Einnahmen aus der Untervermietung versteuern.“
Auch eine Einzimmerwohnung kann untervermietet werden
Wenn man eine Einzimmerwohnung gemietet hat – kann man dann untervermieten? Antwort des Bundesgerichtshofs: Ja, das geht! In dem Fall wollte ein Berliner wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts seine kleine Wohnung zum allergrößten Teil untervermieten.
Der Vermieter lehnte ab – zu Unrecht, so das Urteil (13.9.23, VIII ZR 109/22). Von einer meistens erlaubten Untervermietung ist „regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt“, wenn er also zum Beispiel einen Wohnungsschlüssel behält und persönliche Dinge in der Wohnung lässt.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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