Wenn der bisherige Eigentümer seine Immobilie verkaufen will, sorgt das oft für Unruhe. Die wichtigsten Informationen für Mieter haben wir mit der Juristin Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund zusammengestellt.
Besichtigungen: Die muss der Mieter dulden
Oft wollen Kaufinteressenten die vermietete Wohnung vorher besichtigen. „Der Mieter muss solche Besichtigungen dulden“, erklärt Juristin Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Dabei darf der Vermieter nicht unangemeldet mit Interessenten vor der Tür stehen, sondern muss die Besichtigungstermine vorher mit dem Mieter abstimmen.
Außerdem kann der Vermieter nicht verlangen, dass zu jeder Tages- und Nachtzeit ständig neue Leute durch die Wohnung rennen, sondern die Besichtigungen müssen zumutbar sein.
Mietvertrag: Er wird vom neuen Eigentümer übernommen
„Durch den Verkauf ändert sich an dem Mietverhältnis überhaupt nichts“, beruhigt Hartmann. Der neue Eigentümer kauft die Wohnung nämlich immer mit allen bestehenden Vertragsverhältnissen, übernimmt also sowohl die Mieter als auch deren bisherige Mietverträge.
„Der neue Vermieter kann weder verlangen, dass die bestehenden Mieter irgendwelchen Änderungen an dem bestehenden Vertrag zustimmen müssen, noch die Unterschrift unter einen neuen, geänderten Mietvertrag“, erklärt die Expertin für Mietrecht.
Kündigung: Nur bei Zwangsversteigerungen hat der Erwerber eine Sonderkündigungsrecht
Kündigen dürfen sowohl der bisherige als auch der neue Vermieter nur aus den üblichen Gründen, also, wenn nachweislich Eigenbedarf besteht, wenn durch das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie unmöglich ist oder aber wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt.
„Der Eigentümerwechsel ist dagegen kein Grund für eine Kündigung“, erläutert Hartmann. Wenn man seine Miete immer bezahlt, und sich auch sonst nichts zuschulden kommen lässt, ist in den allermeisten Fällen erfahrungsgemäß nur eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich, und auch die ist in der Praxis gar nicht so einfach durchzusetzen.
Es gibt aber eine Ausnahme, und zwar wenn die Immobilie zwangsversteigert wurde. „In diesem Fall hat der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum nächstmöglichen Termin kündigen“, sagt die Expertin für Mietrecht.
Dabei muss sich der neue Vermieter aber beeilen, denn wenn er nicht umgehend zum nächstmöglichen Termin kündigt, muss er die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und zwölf Monaten einhalten.
Mieterhöhung: Allein der Eigentümerwechsel ist kein Grund dafür
Der Eigentümerwechsel ist auch kein Grund für eine Mieterhöhung. „Der neue Vermieter darf die Miete nur nach denselben Regeln erhöhen, wie es auch der alte Vermieter gekonnt hätte“, erläutert Juristin Hartmann. Das Gleiche gilt beim Thema Modernisierung. Auch hier gelten vor und nach dem Verkauf dieselben Spielregeln.
Zahlung der Miete: Es gilt der Grundbuch-Eintrag
Die Miete muss man erst dann an den neuen Vermieter überweisen, wenn dieser auch tatsächlich Eigentümer ist. Eigentümer ist man, wenn man im Grundbuch eingetragen ist, wenn man die Immobilie erbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat.
Da sich der Verkauf einer Immobilie manchmal etwas länger hinziehen kann, kann es vielfach durchaus eine Weile dauern, bis der Erwerber auch im Grundbuch eingetragen und damit tatsächlich Eigentümer ist.
„Bis zum Eigentumsübergang hat nur der bisherige Vermieter Anspruch auf die Miete“, sagt Hartmann. In dieser Übergangsphase kann der „Neue“ also nicht einfach so Geld verlangen, sondern muss eine entsprechende Vollmacht des bisherigen Vermieters vorlegen. Es ist auch okay, wenn der bisherige Vermieter seine Mieter ausdrücklich schriftlich (!) auffordert, die Miete schon vor dem tatsächlichen Eigentümerwechsel an den „Neuen“ zu überweisen.
Wer die Miete versehentlich an den falschen Empfänger überwiesen hat, kann allerdings nicht davon ausgehen, dass der alte und der neue Vermieter das schon irgendwie unter sich regeln. Normalerweise muss man dann zunächst erneut an den richtigen Empfänger zahlen, weil man sonst mit der Miete in Verzug kommt und damit eine Kündigung riskiert.
„Den fehlgeleiteten Betrag muss der Mieter sich individuell von dem Empfänger zurückholen, was manchmal nur mit anwaltlicher Hilfe gelingt“, so die Erfahrung von Jutta Hartmann.
Betriebskosten: Vor dem Verkauf fällige Nebenkosten gehen nicht auf den neuen Vermieter über
Für die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gelten dieselben Regeln wie für die Miete: Anspruch auf das Geld hat immer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie. „An den Abrechnungszeiträumen, Abrechnungsfristen oder Verteilerschlüsseln ändert sich durch den Eigentümerwechsel nichts“, erläutert Hartmann.
Aber: Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Verkauf sowieso schon fällig waren, muss der ehemalige Vermieter noch machen, diese Altlasten gehen also nicht auf den neuen Eigentümer über.
Mängel: Mietminderung nur, wenn der neue Vermieter von den Mängeln auch weiß
Bei Mängeln an der Wohnung, beispielsweise einer defekten Heizung oder einem kaputten Wasserhahn, muss der neue Vermieter selbstverständlich genauso wie der ehemalige dafür sorgen, dass die notwendigen Reparaturen durchgeführt werden. Tut er es nicht, kann man wie üblich die Miete mindern.
Wer schon die Miete gemindert hat, darf bei dem neuen Vermieter weiterhin weniger zahlen. „Voraussetzung ist aber immer, dass man die Mängel beim vorherigen Vermieter bereits gemeldet hat“, erklärt Hartmann. Wer den bisherigen Vermieter wegen des anstehenden Verkaufs dagegen nicht mehr über die Mängel informiert hat, muss diese zunächst dem neuen Vermieter melden, bevor er die Miete mindern darf.
Kaution: Diese Gebühr für die Wohnung ist besonders geschützt
Die Kaution bekommt man nicht vom alten Vermieter zurück, sondern erst bei einem Auszug von dem neuen Eigentümer. Ob der neue Vermieter die Kautionen von dem Ex-Eigentümer erhalten hat oder nicht, spielt dabei überhaupt keine Rolle. Im Gegenteil, die Kaution ist nach einem Eigentümerwechsel sogar ganz besonders gut geschützt: „Ist der neue Vermieter zahlungsunfähig, darf man die Kaution auch vom vorherigen Eigentümer zurückfordern“, sagt Jutta Hartmann.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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