Berlin. Jede zweite Nebenkostenabrechnung hat Macken, so der Deutsche Mieterbund. „Eine Prüfung der Abrechnungen ist sehr zeitaufwendig“, sagt Mieterbund-Juristin Jutta Hartmann. Ob sich der Aufwand lohnt, muss man individuell entscheiden, da es oft nur um kleine Beträge geht und man im Zweifel erst mal die Originalrechnungen beim Vermieter einsehen muss.

Immerhin kann man als Mieter zumindest abschätzen, ob eine Nachforderung okay ist. Bei der ersten Abrechnung, die man von einem neuen Vermieter bekommt, sollte man jeden Punkt prüfen: In der Betriebskostenverordnung (gesetze-im-internet.de) steht, welche Posten der Eigentümer weiterreichen darf.

„Wenn Beträge überdurchschnittlich steigen, sollte man nachfragen“

In späteren Jahren genügt meistens ein Vergleich mit der vorigen Aufstellung: Dabei erkennt man schnell, ob Beträge überdurchschnittlich gestiegen sind. „Ist das der Fall, sollte man nachfragen, worauf die Kostensteigerung zurückzuführen ist“, empfiehlt Hartmann.

Wo man vor allem aufpassen muss: „Verwaltungskosten und Reparaturen werden gerne umgelegt, obwohl der Vermieter sie selbst bezahlen muss“, berichtet Hartmann. Reparaturen würden etwa als „Wartungskosten“ getarnt. Und wenn ein Hausmeister potenzielle Mieter durchs Haus führt, erledigt er Verwaltungsarbeit – diese Zeit gehört dann nicht in die Abrechnung.

Immer wieder landen Nebenkosten-Fälle vor Gericht, obwohl es da eigentlich nicht mehr viel zu streiten gibt. „In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung lediglich in einigen Details konkretisiert“, sagt Hartmann. So muss der Mieter Nebenkosten nur dann bezahlen, wenn dies vereinbart ist. Dabei muss aber nicht detailliert aufgelistet sein, welche Posten anfallen, weil schon der Begriff „Betriebskosten“ im Mietvertrag zumindest nach Auffassung des Bundesgerichtshofs für einen durchschnittlichen Mieter verständlich genug ist (10.2.16, VIII ZR 137/15).

Natürlich dürfen Mieter die der Abrechnung des Vermieters zugrunde liegenden Belege einsehen. Und dieses Recht bezieht sich sogar auf die Zahlungsbelege, wie nun der Bundesgerichtshof festgestellt hat (9. 12. 20, VIII  ZR  118/19). In dem Streit ging es um eine Nebenkosten-Nachforderung von mehr als 1.000 Euro. Die Vermieterin zeigte dem Mieter die Rechnungen, die Einsicht in die Zahlungsbelege lehnte sie aber ab. Daher muss der Mieter erst mal nichts nachzahlen: Es ist sein Recht, zu überprüfen, ob die Vermieterin die Rechnungsbeträge tatsächlich beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen profitiert hat.

Den im Mietvertrag vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht einfach abändern. Das geht nur, wenn er mit dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung trifft. Jetzt neu: „Durch eine Neuordnung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) darf der Vermieter gegebenenfalls den Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft nutzen“, sagt Hartmann. Er muss also nicht mehr neu rechnen, sondern darf seine eigene Betriebskostenabrechnung an den Mieter weiterreichen.

Die Abrechnung für 2020 muss spätestens am 31. Dezember 2021 vorliegen. Kommt sie später, muss der Mieter nichts mehr nachzahlen. Wenn Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft in Sachen Abrechnung zu lange trödeln, ist dies eben das Problem des Vermieters (25.1.17, VIII ZR 249/15).

Als Mieter wiederum muss man Fehler in einer Abrechnung binnen zwölf Monaten reklamieren – ansonsten gilt sie. Und das sogar dann, wenn Kosten abgerechnet worden sind, die man als Mieter eigentlich gar nicht tragen müsste (11.5.16, VIII ZR 209/15).

Urteil: Vermieter kann Kosten nicht immer weiterreichen

Wenn ein Vermieter unnötig viel Geld für Wartungsarbeiten in seinen Immobilien ausgibt, kann er die Kosten dafür nicht einfach an die Mieter weiterreichen. Das zeigt ein Fall aus Nordrhein-Westfalen: Ein großes Immobilienunternehmen wollte Gasleitungen alle fünf Jahre auf Dichtigkeit prüfen lassen – obwohl die einschlägigen technischen Regelungen nur alle zwölf Jahre solche Kontrollen vorsehen.

Damit kam der Konzern denn auch nicht durch: „Umlegbar“ sind laut Urteil „nur einwandfrei zustande gekommene Betriebskosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen“ (Amtsgericht Münster, 15. 3. 19, 48 C 361/18).

Aktuelles Urteil: Baumfällung zählt zur Gartenpflege

Wenn es im Mietvertrag so vereinbart ist, können Ausgaben für die Gartenpflege als Betriebskosten auf den oder die Mieter umgelegt werden. Und zur Gartenpflege gehört eben auch das Fällen von kranken, morschen und abgestorbenen Bäumen. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts München I (19.11.20, 31 S 3302/20). Darin heißt es unter anderem: „Dass Baumfällkosten im Regelfall erst nach Jahrzehnten entstehen, begründet keine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters.“ Und es handelt sich nicht um „außergewöhnlich auftretende Kosten“, denn das Absterben von Bäumen „ist eine in Betracht zu ziehende durchaus natürliche Entwicklung“.

Portale prüfen Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungen

Wenn Mieter ihre Rechte einfordern wollen, können sie sich von speziellen Portalen helfen lassen. Da ist etwa „Mineko“ (mineko.de), das sich seit Jahren um die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen kümmert. Dafür müssen die privaten oder auch gewerblichen Nutzer stets ihren Mietvertrag, die Heiz- sowie die Nebenkostenabrechnung auf der Seite hochladen. Vorformulierte Schreiben an den Vermieter. Man erhält dann bald einen Prüfbericht, der auf einer von Mineko aufgrund der Unterlagen erstellten Abrechnung basiert. Mineko verlangt dafür ab 39 Euro. Zeigen sich bei der Prüfung Nachteile für den Mieter, was offenbar sehr oft der Fall ist, erhält dieser ein vorformuliertes Widerspruchsschreiben, das er an den Vermieter schicken kann. Akzeptiert der Vermieter die Beanstandung nicht, stellt Mineko ein Mahnschreiben zur Verfügung. Sollte auch das nicht fruchten, bleibt nur der Gang zum Anwalt. 

Das Portal „Wenigermiete“ (wenigermiete.de) hilft unter anderem bei Mieterhöhungen weiter, bei Streit um die Kaution oder auch bei Mietminderungen aufrgund von Mängeln. Das Portal setzt nach Zustimmung des Mieters direkt Anwälte in Marsch, ein Honorar wird aber nur bei Erfolg fällig: „Sie zahlen nur bei erfolgreicher Abwehr Ihrer Mieterhöhung“, heißt es. Für Mieter, die weder Mitglied in einem Mieterverein sind noch eine Mietrechtsschutzversicherung haben, kann das eine sinnvolle Alternative zur persönlichen Beauftragung eines Anwalts sein – so urteilt die Stiftung Warentest.