Berlin. Jede zweite Nebenkostenabrechnung hat Macken, so der Deutsche Mieterbund. „Eine Prüfung der Abrechnungen ist sehr zeitaufwendig, sollte aber die Regel sein“, sagt Mieterbund-Juristin Jutta Hartmann. Selbst wenn es sich nur um kleinere Beträge handelt und man im Zweifel erst mal die Originalrechnungen beim Vermieter einsehen muss, spart man nämlich häufig bares Geld.
Immerhin kann man als Mieter zumindest ganz gut abschätzen, ob eine Nachforderung okay ist. Bei der ersten Abrechnung, die man von einem neuen Vermieter bekommt, sollte man auf jeden Fall jeden Punkt prüfen. Dabei hilft die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die man auf der Homepage des Bundesministeriums für Justiz als PDF downloaden kann: gesetze-im-internet.de/betrKV. Dort steht, welche Posten der Eigentümer weiterreichen darf. „Zusätzlich muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein, was aber in so gut wie allen Mietverträgen Standard ist“, sagt Hartmann.
„Wenn Beträge überdurchschnittlich steigen, sollte man nachfragen“
In späteren Jahren genügt meistens ein Vergleich mit der vorigen Aufstellung: Dabei erkennt man schnell, ob Beträge überdurchschnittlich gestiegen sind. „Ist das der Fall, sollte man nachfragen, worauf die Kostensteigerung zurückzuführen ist“, empfiehlt Hartmann.
Wo man vor allem aufpassen muss: „Verwaltungskosten und Reparaturen werden gerne umgelegt, obwohl der Vermieter sie selbst bezahlen muss“, berichtet Hartmann. Reparaturen würden etwa als „Wartungskosten“ getarnt. Und wenn ein Hausmeister potenzielle Mieter durchs Haus führt, erledigt er Verwaltungsarbeit – diese Zeit gehört dann nicht in die Abrechnung.
Immer wieder landen Nebenkosten-Fälle vor Gericht, obwohl es da eigentlich nicht mehr viel zu streiten gibt. „In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung lediglich in einigen Details konkretisiert“, sagt Hartmann. So muss der Mieter Nebenkosten nur dann bezahlen, wenn dies vereinbart ist. Dabei muss aber nicht detailliert aufgelistet sein, welche Posten anfallen, weil schon der Begriff „Betriebskosten“ im Mietvertrag zumindest nach Auffassung des Bundesgerichtshofs für einen durchschnittlichen Mieter verständlich genug ist (10.2.16, VIII ZR 137/15).
Natürlich dürfen Mieter die der Abrechnung des Vermieters zugrunde liegenden Belege einsehen. Und dieses Recht bezieht sich sogar auf die Zahlungsbelege, wie nun der Bundesgerichtshof festgestellt hat (9. 12. 20, VIII ZR 118/19). In dem Streit ging es um eine Nebenkosten-Nachforderung von mehr als 1.000 Euro. Die Vermieterin zeigte dem Mieter die Rechnungen, die Einsicht in die Zahlungsbelege lehnte sie aber ab. Daher muss der Mieter erst mal nichts nachzahlen: Es ist sein Recht, zu überprüfen, ob die Vermieterin die Rechnungsbeträge tatsächlich beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen profitiert hat.
Den im Mietvertrag vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht einfach abändern. Das geht nur, wenn er mit dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung trifft. Bei Eigentumswohnungen gilt eine Sonderregelung. „Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, darf der Vermieter die Betriebskosten nach dem gleichen Maßstab umlegen, den die Wohnungseigentümer untereinander festgelegt haben“, sagt Hartmann. Das bedeutet, dass sich die Verteilung in der Regel nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer richtet.
Die Abrechnung für 2022 muss spätestens am 31. Dezember 2023 vorliegen. Kommt sie später, muss der Mieter nichts mehr nachzahlen. Wenn Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft in Sachen Abrechnung zu lange trödeln, ist dies eben das Problem des Vermieters (25.1.17, VIII ZR 249/15).
Als Mieter wiederum muss man Fehler in einer Abrechnung binnen zwölf Monaten reklamieren – ansonsten gilt sie. Und das sogar dann, wenn Kosten abgerechnet worden sind, die man als Mieter eigentlich gar nicht tragen müsste (11.5.16, VIII ZR 209/15).
Urteil: Vermieter kann Kosten nicht immer weiterreichen
Wenn ein Vermieter unnötig viel Geld für Wartungsarbeiten in seinen Immobilien ausgibt, kann er die Kosten dafür nicht einfach an die Mieter weiterreichen. Das zeigt ein Fall aus Nordrhein-Westfalen: Ein großes Immobilienunternehmen wollte Gasleitungen alle fünf Jahre auf Dichtigkeit prüfen lassen – obwohl die einschlägigen technischen Regelungen nur alle zwölf Jahre solche Kontrollen vorsehen.
Damit kam der Konzern denn auch nicht durch: „Umlegbar“ sind laut Urteil „nur einwandfrei zustande gekommene Betriebskosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen“ (Amtsgericht Münster, 15. 3. 19, 48 C 361/18).
Die wichtigsten Betriebskosten im Überblick
Grundlage ist der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes aus dem Jahr 2020. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind der größte Kostenblock. Aufgrund der massiv gestiegenen Energiepreise dürften die aktuellen Kosten deutlich darüberliegen, was aber an der Rangfolge der einzelnen Positionen nichts ändern dürfte.
| Art der Betriebskosten | Durchschnittliche Höhe pro Quadratmeter und Monat |
| Heizung und Warmwasser | 1,03 Euro (Bandbreite 0,69 - 1,82 Euro) |
| Wasser/Abwasser | 0,34 Euro |
| Hauswart | 0,30 Euro (Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Winterdienst werden nicht separat abgerechnet.) |
| Hauswart | 0,16 Euro (Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Winterdienst werden separat abgerechnet.) |
| Sach- und Haftpflichtversicherungen | 0,21 Euro |
| Grundsteuer | 0,19 Euro |
| Aufzug | 0,19 Euro |
| Gebäudereinigung | 0,19 Euro |
| Müllbeseitigung | 0,18 Euro |
| Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen | 0,13 Euro |
| Gartenpflege | 0,11 Euro |
| Allgemeinstrom | 0,05 Euro |
| Straßenreinigung | 0,03 Euro |
| Schornsteinreinigung | 0,03 Euro |
| Sonstige Kosten | 0,04 Euro |
Urteil: Baumfällung zählt zur Gartenpflege
Wenn es im Mietvertrag so vereinbart ist, können Ausgaben für die Gartenpflege als Betriebskosten auf den oder die Mieter umgelegt werden. Und zur Gartenpflege gehört eben auch das Fällen von kranken, morschen und abgestorbenen Bäumen. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts München I (19.11.20, 31 S 3302/20). Darin heißt es unter anderem: „Dass Baumfällkosten im Regelfall erst nach Jahrzehnten entstehen, begründet keine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters.“ Und es handelt sich nicht um „außergewöhnlich auftretende Kosten“, denn das Absterben von Bäumen „ist eine in Betracht zu ziehende durchaus natürliche Entwicklung“.
Portale prüfen Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungen
Wenn Mieter ihre Rechte einfordern wollen, können sie sich von speziellen Portalen helfen lassen. Da ist etwa „Mineko“, das sich seit 2014 um die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen kümmert. Dafür müssen die privaten oder auch gewerblichen Nutzer ihren Mietvertrag, die Heiz- sowie die Nebenkostenabrechnung auf der Seite hochladen. Man erhält dann bald einen Prüfbericht, der auf einer von Mineko aufgrund der Unterlagen erstellten Abrechnung basiert. Mineko verlangt dafür ab 69 Euro. Zeigen sich bei der Prüfung Nachteile für den Mieter, was offenbar sehr oft der Fall ist, erhält dieser ein vorformuliertes Widerspruchsschreiben, das er an den Vermieter schicken kann.
Das 2016 gegründete Portal „Conny“ hilft sowohl bei mietrechtlichen als auch bei arbeitsrechtlichen Fragen. Der Service ist zunächst kostenlos, im Erfolgsfall behält das Portal eine Provision ein. Die Höhe ist unterschiedlich und hängt vom Rechtsgebiet ab.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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