Eigentum verpflichtet, so die goldene Regel. Doch zu was und in welchem Maße, darüber existieren oft unterschiedliche Auffassungen - besonders bei Besitzern von Eigentumswohnungen. Auf was sie achten sollten, erklärt Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund.
Unterschiedliche Rechte für Wohnungseigentümer: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Bei Arbeiten am Sondereigentum entscheidet jeder Wohnungseigentümer selbst, was er machen lässt und zahlt auch alle Kosten. Beim Gemeinschaftseigentum dagegen gelten andere Regeln: „Zum einen muss jede Instandsetzung oder Modernisierung von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Zum anderen müssen nach dem Gesetz alle Eigentümer die Kosten gemeinschaftlich übernehmen“, erklärt Wagner.
Übrigens: Gemeinschaftseigentum gibt es nicht nur bei Eigentumswohnungen, sondern auch bei manchen Häusern. Dann gehören beispielsweise die Tiefgarage, Zuwege oder der Platz für die Müllcontainer, teilweise auch die Dächer, die Heizungsanlage, die Fenster oder anderes allen gemeinsam.
Ob Reparatur eines Schadens oder Instandsetzung: Oft landet der Streit darüber beim Anwalt
„Man kann nur jedem Immobilienbesitzer raten, sich vorab ganz genau zu informieren, inwieweit bei geplanten Baumaßnahmen möglicherweise Gemeinschaftseigentum betroffen sein könnte“, empfiehlt die Expertin.
Wer es nicht tut, erlebt hinterher vielleicht eine böse Überraschung: Die Eigentümergemeinschaft kann im schlimmsten Fall nämlich den Rückbau fordern, wenn Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorab nicht ordnungsgemäß beschlossen worden sind. Und das kann richtig teuer werden! Nicht selten landet der Fall dann beim Rechtsanwalt oder sogar vor Gericht.
Teilungserklärung: Sie legt Sondereigentum und den Gemeinschaftsanteil fest
„Welche Bauteile zum Sondereigentum gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum, ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt“, erklärt Wagner. Doch trotz dieser gesetzlichen Vorgaben ermöglicht das Recht einen gewissen Gestaltungsspielraum.
Bekanntlich gibt es bei Eigentumswohnungen eine sogenannte Teilungserklärung. Darin ist ganz genau aufgelistet, welche Teile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Außerdem kann dort festgelegt werden, welche Kosten die Eigentümer selbst finanzieren müssen. „In der Teilungserklärung können die Eigentümer auch Vereinbarungen treffen, die von bestimmten gesetzlichen Regelungen abweichen“, erläutert die Juristin.
In einem gewissen Rahmen kann die Gemeinschaft dann selbst festlegen, welche Bauteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum zählen und welche zum Sondereigentum. Beispielsweise kann ein bestimmter Kellerraum entweder einem einzelnen Eigentümer als Sondereigentum zugewiesen werden oder aber als gemeinschaftlicher Fahrradkeller im Gemeinschaftseigentum bleiben.
Was alles zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört
„Es gibt aber auch Bauteile, die laut Gesetz niemals zu Sondereigentum werden dürfen, sondern immer Gemeinschaftseigentum bleiben müssen“, erläutert Wagner das geltende Recht. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise tragende Wände, das Dach, Haus- und Wohnungstüren, die Fassade, die Fenster und Ähnliches.
Dies gilt auch für bestimmte Teile, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch vorgesehen sind, beispielsweise die Zentralheizung, den Aufzug oder den Hausflur.
Kosten für Instandsetzung und Reparatur werden per Gesetz anteilsmäßig aufgeteilt
Trotzdem hat die Eigentümergemeinschaft auch bei Gemeinschaftseigentum einen gewissen Gestaltungsspielraum bei der Kostenverteilung. Laut Gesetz muss eigentlich jeder Wohnungseigentümer bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum einen Kostenanteil gemäß seiner Miteigentumsanteile übernehmen. Mit einer 100-Quadratmeter-Wohnung zahlt man also mehr als mit einem 30-Quadratmeter-Apartment.
In der Eigentümerversammlung können auch andere Regelungen festgelegt werden
„Die Eigentümer sind jedoch nicht immer an diese gesetzlichen Vorgaben gebunden, sondern können die Kostenverteilung in vielen Fällen auch anders regeln“, erklärt die Juristin.
Zum einen kann die Gemeinschaft festlegen, dass die Kosten bei bestimmten Bauteilen nicht nach den Eigentumsanteilen berechnet werden, sondern für jeden Eigentümer gleich hoch ausfallen. Dann zahlt jeder gleich viel, egal wie groß die Wohnung ist. Dies wird unter anderem bei Arbeiten an der Haustür oder dem Hausflur häufig so gemacht.
„In der Teilungserklärung kann auch festgelegt werden, dass Reparaturen oder Modernisierungen an bestimmten Bauteilen von jedem Eigentümer individuell bezahlt werden müssen, obwohl es sich eigentlich um Gemeinschaftseigentum handelt“, erklärt Wagner. Dies ist nicht bei jedem Bauteil möglich, wird aber beispielsweise bei Fenstern, Wohnungstüren und Ähnlichem vielfach so gehandhabt.
Auch wenn man individuell zahlt, braucht man den Beschluss der Eigentümerversammlung
Doch Vorsicht! Auch wenn jeder Wohnungseigentümer die Arbeiten selbst zahlen muss, kann er trotzdem nicht schalten und walten, wie er will. „Weil es sich weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt, muss jede Reparatur oder Modernisierung ordnungsgemäß von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, bevor der Eigentümer mit den Arbeiten beginnen darf“, sagt Wagner. Ausnahmen sind natürlich Notfälle bei denen sofort ein Handwerker kommen muss, etwa ein zerbrochenes Fenster.
Oft ist in der Wohnung Sonder- und Gemeinschaftseigentum eng miteinander verbunden
Vorsicht auch bei Arbeiten am Sondereigentum, die Gemeinschaftseigentum mitbetreffen! Dies wäre beispielsweise beim Einbau eines altersgerechten Bades der Fall, wenn Türschwellen abgesenkt oder Türen in tragenden Wänden verbreitert werden müssen.
Oder auch beim Einbau eines Kamins oder einer Heizung, wenn einzelne Rohre durch gemeinschaftliche Wände laufen. „Auch solche Vorhaben müssen von der Eigentümergemeinschaft ordnungsgemäß beschlossen werden“, sagt Wagner.
Theoretisch müsste die Gemeinschaft den Teil der Arbeiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dann auch finanzieren. „In der Praxis bekommt der Eigentümer solche Arbeiten aber meist nur durch, wenn er alles selbst zahlt“, so Wagner.
Schließlich hat die Gemeinschaft meist keine Lust, einzelnen Eigentümern Modernisierungen zu bezahlen, die alle anderen nicht mit nutzen können. Wenn es später um Reparaturen geht, ist die Gemeinschaft jedoch wieder in der Pflicht. „Dann muss die Versammlung wieder neu beschließen, dass der betreffende Eigentümer diese Arbeiten selbst bezahlen muss“, sagt Wagner.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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