Das Wichtigste auf einen Blick:
- Die Politik reguliert die Mietpreise der Bestandsmieten und sorgt so für einen großen Abstand zur Höhe der Neuvertragsmieten.
- Die Folge ist, dass die Mobilität auf den Wohnungsmärkten stark eingeschränkt ist: Weniger Leute ziehen aus ihren Wohnungen mit Altverträgen und günstigen Mieten aus. Viele Menschen finden daher gerade in Ballungsgebieten keinen Wohnraum.
- Die Politik muss dieses Problem angehen und soziale Härten besser und zielgerichteter abfedern als bislang.
Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist verfahren. Ein Hauptgrund dafür ist eine falsche Regulierung. Das sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Im Gespräch mit aktiv erläutert er unter anderem, warum es nicht ohne Folgen bleibt, wenn die Politik dem Mieterschutz Priorität einräumt.
Herr Sebastian, ist der Wohnungsmarkt zu Recht stark reguliert? Schließlich gilt Wohnen als besonderes Gut mit großer sozialer Bedeutung.
Das wird leider gerne als Ausrede genutzt, um falsch zu regulieren und beim Wohnen die Gesetze des Marktes nicht zu beachten. Menschen orientieren sich aber auch hier am Preis – so wie wir es von anderen Gütern kennen.
Wenn Wohnraum billig ist, wird mehr nachgefragt, als wenn er teuer ist.
So ist es. Und wir machen Immobilien für viele Leute sehr billig: Bestandsmieten sind stark gegen Mieterhöhungen abgeschirmt. Die Politik hat mit verschiedenen Maßnahmen den Preis als Marktsignal ausgeschaltet. Das führt dazu, dass die genutzte Menge an Wohnraum durch die Decke geht.
Wo liegen wir da?
Mittlerweile sind wir bei rund 50 Quadratmetern pro Person. Und wenn man mal genauer hinschaut, dann zeigt sich: Es sind nicht die kinderreichen Familien, die aufgrund der Interventionen des Staates groß und günstig wohnen. Es sind oft Haushalte mit nur wenig Personen – und Leute, die eigentlich genug Geld haben.
Und trotzdem finden ja viele Menschen keine Wohnung, erst recht keine günstige. Müssen wir einfach mehr bauen?
Es wird sich nicht vermeiden lassen, dass wir mehr bauen. Aber: Die Neubaurate liegt in den meisten Städten deutlich unter 1 Prozent, der Bestand macht also 99 Prozent aus. Das Potenzial ist hier viel größer! Aber wir nutzen es momentan nicht. Wir haben grundsätzlich genug Wohnraum. Aber die Verteilung funktioniert nicht.
„Die Politik hat den Preis als Marktsignal ausgeschaltet“
Steffen Sebastian, Wohnungsmarkt-Experte und Professor an der Uni Regensburg
Wo ist dabei das Problem?
Das größte Problem auf dem Mietmarkt ist, dass kein Mensch mehr umzieht – die Fluktuation ist massiv zurückgegangen. Wir haben den Markt zum Erliegen gebracht. Überspitzt gesagt: Wer einmal eine günstige Wohnung hat, behält sie – selbst, wenn sie größer ist als nötig. Ziel muss es sein, den Bestand wieder in den Markt zu bekommen.
Und warum funktioniert das nicht?
Entscheidend ist der große Unterschied zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten, die einfach zu niedrig sind. Es fehlt der Preisanreiz, um aus großen Wohnungen auszuziehen. Und die Politik ist nicht bereit, diesen Anreiz zuzulassen.
Sie wünschen sich also Mieterhöhungen auf breiter Front?
Jegliche Mietpreisreform muss sich daran messen lassen, ob sie die große Lücke zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten reduziert. Nur dann ziehen Menschen wieder um. Die sogenannte Kappungsgrenze verhindert aktuell die nötige Annäherung. Sie schützt unterschiedslos alle Menschen mit alten Verträgen und niedrigen Mieten. Wir müssen aber Bedürftige schützen!
Wie macht man das denn besser?
Ganz sicher nicht ohne Regulierung, aber mit der richtigen! Auch nicht mit mehr Sozialwohnungen. Denn sie sind zu teuer, ungerecht und nicht zielgerichtet: Wer eine ergattert, profitiert stark, alle anderen hingegen gar nicht. Eine Subjektförderung wie das Wohngeld ist deutlich flexibler und präziser, da ist sich die Wissenschaft einig. Leider gilt aber in der Öffentlichkeit der Politiker, der 1.000 Sozialwohnungen baut, als Held. Und wer 10.000 Menschen mit Wohngeld hilft, als Verschwender.
Noch mehr Menschen mit noch mehr Wohngeld unterstützen, damit sie sich steigende Mieten leisten können – das wird dann aber teuer.
Bei stark steigenden Mieten in angespannten Wohnlagen plädiere ich als Ausgleich für eine Art Vermieter-Soli. Vermieter würden dann einen Beitrag leisten, mit dem man zumindest einen Teil des höheren Wohngelds finanzieren kann. Zur Wahrheit gehört aber auch: Es wird den Staat trotzdem Geld kosten. Haushaltsneutral ist so eine Reform nicht möglich.
Michael Stark schreibt aus der Münchner aktiv-Redaktion vor allem über Betriebe und Themen der bayerischen Metall- und Elektro-Industrie. Darüber hinaus beschäftigt sich der Volkswirt immer wieder mit wirtschafts- und sozialpolitischen Fragen. Das journalistische Handwerk lernte der gebürtige Hesse als Volontär bei der Mediengruppe Münchner Merkur/tz. An Wochenenden trifft man den Wahl-Landshuter regelmäßig im Eisstadion.
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