Wohnungsnot, Bauturbo, Wohngeld & Co.: Wissenswertes für Mieterinnen und Mieter

In vielen Städten ist eine passende Wohnung schwer zu finden. Und sie ist oft sehr teuer. Dafür gibt es mehrere Gründe.

Die hohe Nachfrage schafft Druck auf den Wohnungsmarkt

Die Nachfrage nach Wohnungen steigt. Deutschland wächst durch Zuzug. Gleichzeitig leben immer mehr Menschen allein. Dadurch braucht jede Person mehr Wohnraum.

Auch der Wohnbedarf pro Person ist lange Zeit immer weiter angestiegen. Viele Menschen wohnen heute auf mehr Quadratmetern als früher. Das erhöht den Druck auf den Markt zusätzlich. Und viele Ältere ziehen in die Städte wegen der kürzeren Wege dort, etwa zu Arztpraxen.

Wir brauchen viel mehr neue Wohnungen

Außerdem wird zu wenig gebaut. 2025 wurden nur rund 205.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 erwarten Experten sogar nur 185.000 neue Wohnungen. Dabei bräuchte Deutschland jedes Jahr etwa 320.000 Wohnungen.

Die Wohnungslage in den Ballungsräumen verschärft sich weiter

Darüber hinaus ist Wohnraum ungleich verteilt. In Deutschland stehen rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Sie liegen meist in ländlichen Regionen. Gleichzeitig fehlen etwa 1,4 Millionen günstige Wohnungen vor allem in Städten.

Besonders angespannt ist der Markt in Ballungsräumen. In den sieben größten Städten sind die Neuvertragsmieten seit 2013 um rund 75 Prozent gestiegen.

Zu hohe Mieten belasten auf vielerlei Weise

Für Beschäftigte hat das Folgen:

• Ein großer Teil des Einkommens geht für Miete drauf.
• Viele Menschen ziehen weiter weg von ihrem Arbeitsplatz.
• Pendelzeiten werden länger.

„Der Wohnungsmarkt reagiert langsam auf Veränderungen. Er ist ein träges System“, sagt Pekka Sagner. Er ist Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.

Zwischen Planung und Einzug vergehen oft mehrere Jahre. Bauherren entscheiden deshalb vorsichtig. Sie schauen auf Kosten, Zinsen und politische Regeln.

Keine Entspannung am Wohnungsmarkt in Sicht

In den letzten Jahren sind viele Projekte gestoppt worden. Ein Grund sind stark gestiegene Baukosten. Auch Kredite sind deutlich teurer geworden.

Für Bauherren bedeutet das ein großes Risiko. Sie wissen oft nicht, ob sich ein Neubau später rechnet.

Viele Investoren verschieben deshalb Projekte. Manche Bauvorhaben wurden ganz abgesagt. Das verschärft den Wohnungsmangel zusätzlich.

„Der Wohnungsbau liegt weit hinter dem zurück, was nötig wäre, um für Entlastung zu sorgen“

Pekka Sagner, Experte für Wohnungspolitik am Institut der deutschen Wirtschaft

Der Staat verschlechtert die Lage am Wohnungsmarkt durch unnötige Vorgaben im Bau- und im Mietrecht. Zudem macht die Grunderwerbsteuer das Eigenheim noch teurer. 

Das Ergebnis sieht man an den Zahlen. Der Wohnungsbau liegt deutlich unter dem Bedarf.

Experten erwarten deshalb erst einmal keine schnelle Entspannung. Der Experte für Wohnungspolitik am Institut der deutschen Wirtschaft Pekka Sagner sagt: „Der Wohnungsbau liegt weit hinter dem zurück, was nötig wäre, um für Entlastung zu sorgen.“
 

Die Politik versucht seit Jahren, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Sie setzt dabei auf verschiedene Instrumente. Dazu gehören:

• Förderprogramme für Neubau,
• neue Baukonzepte,
• Regeln für den Mietmarkt.

Diese Ziele stehen dabei im Mittelpunkt: mehr Wohnungen bauen und Mieter schützen. Ob die genannten Instrumente wirken, wird viel diskutiert.

Was ist der Bauturbo?

Mit dem sogenannten Bauturbo will die Politik Bauprojekte schneller starten. Der Staat plant dafür vor allem:

• schnellere Genehmigungen für Wohnungsbauprojekte,
• weniger Bürokratie,
• mehr Spielraum für Städte und Gemeinden.

Die Idee dahinter ist einfach: Wenn Bauprojekte schneller starten, entstehen auch schneller neue Wohnungen. Experten halten solche Maßnahmen für wichtig. Denn zwischen Planung und Bau vergehen heute oft mehrere Jahre. Kürzere Verfahren könnten deshalb helfen, mehr Projekte umzusetzen.

Wie sieht Gebäudetyp E aus und was bringt er?

Der sogenannte Gebäudetyp E soll das Bauen einfacher machen. Die Idee: Nicht jedes Gebäude muss den höchsten technischen Standard erfüllen. Stattdessen soll ein solider Standard reichen. Das Ziel ist klar:

• Bauvorschriften vereinfachen,
• Kosten senken,
• mehr Wohnungen möglich machen.

Der Immobilienökonom Pekka Sagner erklärt den Ansatz so: „Man muss nicht immer auf dem höchsten Stand der Technik und damit teuer bauen.“ Stattdessen reicht es seiner Ansicht nach, pragmatisch zu bauen. Wichtig: Minderwertiges Bauen ist damit keinesfalls gemeint.

Wenn Baukosten sinken, können auch mehr günstige Wohnungen entstehen. Das könnte besonders in Städten helfen.

Die nicht funktionierende Mietpreisbremse – einfach erklärt

Die Mietpreisbremse soll Mieter vor stark steigenden Mieten schützen. Sie gilt bei neuen Mietverträgen in vielen Städten. Dort darf die Miete nur begrenzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Neubauten sind von dieser Regel meist ausgenommen. Trotzdem hat die Regel Folgen für den Markt. Kritiker sagen:

• Neubau wird weniger attraktiv.
• Investoren bauen weniger.
• Der Abstand zwischen alten und neuen Mieten wächst.

Der Experte Pekka Sagner sagt dazu: „Die Mietpreisbremse ist wie ein Pflaster auf einer sehr großen Wunde. Und am Ende blutet die leider weiter.“

Lock-in-Effekt: Darum verstopft der Wohnungsmarkt

Ein weiteres Problem ist der sogenannte Lock-in-Effekt. Viele Menschen bleiben in günstigen Wohnungen. Weil ein Umzug für sie höhere Mieten bedeuten würde, ziehen sie nicht mehr um. Auch dann nicht, wenn die Wohnung eigentlich nicht mehr passt. Also zu groß ist, wenn die Kinder vielleicht längst ausgezogen sind. Oder zu klein, wenn ein junges Paar Kinder bekommen hat.

Dadurch wird der Wohnungsmarkt weniger beweglich. „Der Markt verstopft regelrecht“, beschreibt Pekka Sagner das Phänomen des Lock-in-Effekts.

Vermieter dürfen laufende Mieten anheben. Vorausgesetzt, sie können begründen, dass die Wohnung unter dem Mietspiegel oder unter dem Mietpreis vergleichbarer Wohnungen liegt.

Allerdings ist eine Steigerung um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht erlaubt. In Ballungsgebieten oft weniger: höchstens 15 Prozent in drei Jahren. Diese Vorgabe heißt Kappungsgrenze.

Ein weiterer Grund für Mieterhöhungen sind Modernisierungen. Doch auch hier gibt es Kappungsgrenzen.

In manchen Mietverträgen sind automatische Mieterhöhungen vorgesehen:

• Die Staffelmiete regelt genau, wann und in welcher Höhe die Miete steigt. Der Vorteil: Planbarkeit. Nachteil: Es gibt im Prinzip keine feste Obergrenze.
• Die Indexmiete: Hier erhöht sich die Miete einfach gesagt je nach Inflation. Der Maßstab ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Anpassung erfolgt jährlich. Im Unterschied zur Staffelmiete geschieht dies zusätzlich zum Mietvertrag in Textform. Die Zustimmung der Mieterin oder des Mieters ist erforderlich.

Menschen mit relativ niedrigem Einkommen können Wohngeld beziehen. Diese Sozialleistung entlastet von hohen Mieten und Heizkosten. Bei klammer Kasse und hoher Belastung können auch Immobilienbesitzer einen Wohngeldantrag stellen. Das Ziel des Wohngelds ist, dass die Empfänger nicht in die Grundsicherung rutschen.

Derzeit beziehen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld. Dabei handelt es sich meist um Rentnerinnen und Rentner sowie um Alleinerziehende. Der Wohngeldanspruch hängt von folgenden Kriterien ab:

• dem gesamten Haushaltseinkommen,
• der Zahl der Haushaltsmitglieder,
• der Miethöhe oder Belastung bei selbst genutztem Eigentum,
• Heizkosten (seit 2023 – seitdem heißt das Wohngeld „Wohngeld Plus“),
• von möglichen Belastungen durch eine klimafreundliche Sanierung.

Auch Azubis und Studierende sollten ihr Recht auf Wohngeld prüfen. Kein Anspruch besteht allerdings, wenn man

• bereits Bafög bezieht,
• Berufsausbildungsbeihilfe bekommt oder
• Bürgergeld beziehungsweise Sozialhilfe erhält.

Unter BMWSB Wohngeldrechner kann man sich die mögliche Wohngeldhöhe ausrechnen lassen. Den Antrag stellt man dann bei der Wohngeldbehörde in der eigenen Kommune.

Viele Experten sehen vor allem eine Lösung: mehr Wohnungen bauen. Der Staat kann das Problem aber nicht allein lösen. „Der Staat baut so gut wie nie, das wäre auch viel zu teuer“, sagt Experte Pekka Sagner. Neubau entsteht meist durch private Investoren.

Das gilt auch für Mietwohnungen. Rund zwei Drittel der Mietwohnungen in Deutschland gehören privaten Kleinvermietern. Das restliche Drittel ist im Besitz von Wohnungsunternehmen, Kommunen und Genossenschaften.

Typisch für die Angebote privater Vermieter sind zum Beispiel:

• eine Einliegerwohnung,
• eine Eigentumswohnung oder
• ein kleines Mehrfamilienhaus.

Wenn mehr private Projekte entstehen, wächst das Angebot. Das kann den Markt entspannen.

Experten sind sich deshalb einig: Ohne neuen Wohnungsbau wird sich die Lage kaum verbessern. Immerhin sieht es allmählich nach günstigeren Bedingungen für den Neubau aus. Pekka Sagner meint: „Die Politik scheint zu lernen, sie geht derzeit die strukturellen Probleme an.“

Kommunale Lösungen für den Wohnungsbau

Auch Städte und Gemeinden können den Wohnungsmarkt beeinflussen. Viele Maßnahmen geschehen direkt vor Ort.

Ein Ansatz ist die Aktivierung von Leerstand. In Deutschland stehen rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Oft liegen sie in Regionen mit weniger Nachfrage. Kommunen versuchen deshalb, solche Wohnungen wieder nutzbar zu machen.

Auch Umbauten können helfen. Alte Gebäude lassen sich häufig zu Wohnungen umgestalten. Das geht oft schneller als ein kompletter Neubau. Typische Beispiele sind:

• Büros oder Gewerberäume,
• leerstehende Häuser und
• Gebäude mit ungenutzten Flächen.

Ein weiterer Hebel sind schnellere Genehmigungsverfahren. Bauprojekte dauern oft lange, weil viele Behörden beteiligt sind. Wenn Verfahren einfacher und schneller werden, können Projekte früher starten. Das kann helfen, mehr Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Wohnungssuche mit Plan

Ein systematisches Vorgehen bei der Wohnungssuche kann Enttäuschungen vorbeugen. Zunächst sollte man prüfen, welche Gesamtmiethöhe und gegebenenfalls Pendelkosten man sich leisten kann. Anschließend kommt es auf die folgenden Schritte an:

• Mietspiegel des Zielorts und gegebenenfalls der Nachbargemeinden checken.
• Stets auch den energetischen Zustand des Gebäudes und die Nebenkosten im Blick behalten.
• Sich in Immobilienportalen registrieren und ein gutes Profil anlegen, Unterlagen (Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft, WBS) organisieren.
• Auch Nachbarschaftsportale und Kleinanzeigen sichten.
• Bewerbungen an Wohnungsgesellschaften schicken, wenn möglich.
• Betrüger nutzen die Wohnungsnot aus: Daher höchste Vorsicht, wenn nach persönlichen Daten gefragt wird! Allzu günstigen Angeboten misstrauen!
• Einen Wohnberechtigungsschein (WBS) besorgen, sofern ein Anspruch darauf besteht.

Den Mietvertrag verstehen – diese Begriffe zählen

Flattert eine Mieterhöhung ins Haus, ist ein kühler Kopf gefragt.

• Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist die Erhöhung vorhersehbar. Darum entweder nachschauen, ob sie dem Vertrag entspricht (Staffelmiete). Oder nachrechnen, ob sie dem tatsächlichen aktuellen Verbraucherpreisindex entspricht (Indexmiete). Dafür stellt das Statistische Bundesamt einen Online-Rechner zur Verfügung.
• Andere Formen der Mieterhöhung müssen begründet sein, etwa durch Modernisierung oder höheren Mietspiegel. Wer widersprechen möchte, sollte sich dazu gut informieren. Denn es gibt Kappungsgrenzen.
• Auch durch steigende Nebenkosten wird das Wohnen teurer. Da viele Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind, lohnt sich das Nachrechnen.

Ein Sonderfall im Mietrecht ist die Eigenbedarfskündigung. Diese kommt meist unvermittelt. Und dann muss es schnell gehen mit der neuen Wohnung. Darum:

• Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung prüfen. Dazu zählen formelle und inhaltliche Aspekte.
• Auf Sperr- und Kündigungfristen pochen: So gilt ab einer Wohndauer von fünf Jahren eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten.
• Eigene Situation prüfen: Zum Beispiel eine Schwangerschaft oder eine laufende Masterarbeit stellen unzumutbare Härten dar.
• In gewissem Rahmen schützt ein gegenseitiger Kündigungsverzicht vor einer Eigenbedarfskündigung. Doch nicht immer ist eine solche Klausel sinnvoll oder möglich.

Prüfen, ob ein Anspruch auf Wohngeld besteht

Dabei helfen folgende Fragen:

• Ist unser Einkommen gering?
• Beziehen wir keine sozialen Leistungen wie Bürgergeld, Sozialhilfe, Ausbildungsbeihilfe oder Bafög?
• Der erste Check geht online – dann den Antrag vor Ort stellen.
• Das Wohngeld wird für zwölf Monate bewilligt: Neuantrag rechtzeitig terminieren!

Umziehen oder bleiben?

Viele Menschen überlegen heute genau, ob sie umziehen. Der Grund ist einfach: Neue Mietverträge sind oft viel teurer. In Großstädten liegen Neuvertragsmieten im Schnitt rund 48 Prozent über den alten Mieten.

Experten sagen deshalb: Der Wohnungsmarkt funktioniert derzeit zu wenig flexibel. Aus diesem Grund wohnen viele ältere Menschen in sehr großen Wohnungen, obwohl die Kinder längst aus dem Haus sind. Tipp: Sie könnten untervermieten.