Mietrecht: Was darf der Eigentümer?

Wie stark und wie oft die Miete steigen kann

Schock im Hausflur: Manche Briefe sollte man lieber im Sitzen öffnen ... Foto: Roth

Berlin. Erst freut man sich über das neue Bad – aber dann flattert die Mieterhöhung ins Haus ... Zu Recht: „Nach Modernisierungsarbeiten dürfen 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden“, sagt Jurist Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes.

2 Monate Zeit hat der Mieter zur Prüfung

„Grundsätzlich muss jede Mieterhöhung schriftlich erfolgen“, so der Experte weiter. Man hat dann zwei Monate Zeit, um die Forderung zu prüfen.

Bauarbeiten muss man oft dulden

Kommt also Mitte April der Brief mit der Mieterhöhung, muss man ab Juli mehr zahlen. So eine Erhöhung ist dann dauerhaft – sie endet also nicht etwa, wenn die Modernisierung sozusagen abbezahlt wäre.

Als Modernisierung gilt alles, was den Wohnwert verbessert, zum Beispiel ein neuer Balkon oder ein Gäste-WC. Während der Bauarbeiten kann der Mieter die Miete mindern, wenn er sehr unter Lärm und Schmutz zu leiden hat.

Das gilt aber nicht, wenn es um Energieeinsparungen geht, also etwa das Haus gedämmt wird! Bei solchen „energetischen“ Modernisierungen darf man die Miete während der ersten drei Monate der Arbeiten künftig nicht mehr mindern.
Ob, wann und wie er modernisiert, entscheidet allein der Vermieter. Im Normalfall kann man sich nicht dagegen wehren – auch nicht, wenn die Heizkosten nach der Sanierung nicht sinken oder man den neuen Aufzug überhaupt nicht benutzt.

Aber auch ohne besonderen Anlass darf der Vermieter die Miete einmal pro Jahr anheben – wobei er maximal die ortsübliche Vergleichsmiete fordern kann. Das ist der durchschnittliche Preis für vergleichbare Wohnungen am Ort. „Der Vermieter muss das belegen, beispielsweise durch den Mietspiegel oder die Miete in drei Vergleichswohnungen“, erklärt Ropertz.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt um maximal 20 Prozent erhöht werden. In vielen städtischen Ballungsgebieten ist diese „Kappungsgrenze“ auf 15 Prozent abgesenkt worden. Allerdings entscheidet jedes Bundesland selbst, ob es von dieser Möglichkeit auch wirklich Gebrauch macht. „Und die Kappungsgrenze greift in der Praxis sowieso nur, wenn die bisherige Miete deutlich unter der Durchschnittsmiete liegt“, so der Experte.

Eine Mieterhöhung wird zwar erst wirksam, nachdem der Mieter zugestimmt hat. Aber: „Wenn die Erhöhung formal in Ordnung ist, hat der Mieter die Pflicht, zuzustimmen“, erklärt Ropertz. Immerhin kann man das ganz einfach tun: Wenn man die neue Miete klaglos überweist, gilt dies als Zustimmung.


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