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Betriebskostenabrechnung

Umlageschlüssel: Wie werden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt?

Heizung, Warmwasser, Müll & Co.: Betriebskosten gehen ziemlich ins Geld und sind unterschiedlich zu ermitteln. Umso wichtiger, dass Mieter und Vermieter sich mit der korrekten Abrechnung auskennen. Wir haben einen Experten gefragt.

Foto: Adobe Stock

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Berlin. Einmal im Jahr flattert sie bei den meisten Mietern ins Haus: Die Nebenkostenabrechnung, von Experten Betriebskostenabrechnung genannt. Dabei werden Gemeinschaftsausgaben beispielsweise für die Heizung, Warmwasser, Müll und Ähnliches auf die einzelnen Mieter umgelegt.

Hier geht es oft um viel Geld. „Häufig macht diese sogenannte zweite Miete mehrere Hundert Euro pro Monat aus“, weiß Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund. Klar, dass es ein riesiger Unterschied ist, ob man die Kosten beispielsweise nach Wohnfläche oder nach Verbrauch auf die einzelnen Parteien verteilt.

Den perfekten Umlageschlüssel gibt es jedoch nicht. Es kann also trotzdem im Einzelfall zu Ungerechtigkeiten kommen. In der Regel werden deshalb je nach Kostenart unterschiedliche Umlageschlüssel verwendet. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1. Abrechnung nach Verbrauch

Hier bezahlt der Mieter nur das, was er auch tatsächlich verbraucht hat. Dieses Vorgehen klingt erst einmal besonders gerecht. Doch dazu muss man den individuellen Verbrauch natürlich irgendwie ermitteln. Und das geht oft gar nicht, beispielsweise beim Treppenhauslicht, dem Fahrstuhl oder gar dem Gärtner. In der Praxis wird die Aufteilung nach Verbrauch deshalb fast nur bei Heizung und Warmwasser angewendet, denn dabei ist das Vorschrift.

2. Abrechnung nach Wohneinheiten

Hier zahlt jede Partei denselben Anteil. „Das ist besonders sinnvoll, wenn die Kosten auch tatsächlich pro Wohnung anfallen, etwa bei Kabelgebühren“, findet Ropertz. Aber auch bei anderen Kosten wie beispielsweise der Treppenhausreinigung oder dem Gärtner kann diese Regelung als fair empfunden werden. Bei Kosten, die stark von der Belegung der Wohnung abhängen, finden viele diese Aufteilung dagegen ungerecht, beispielsweise bei Abfallgebühren.

3. Abrechnung nach Personenzahl

Je mehr Personen in der Wohnung wohnen, desto mehr Müll entsteht, desto intensiver werden beispielsweise Fahrstuhl, Treppenhausbeleuchtung und Ähnliches genutzt. Spontan klingt eine Aufteilung der Kosten nach der Anzahl der Bewohner also gerecht.

Bei näherem Hinschauen ist es aber nicht ganz so einfach: Wer erzeugt am Ende mehr Kosten: Ein Single, der ständig sehr viel Besuch hat oder ein Rentner-Ehepaar, das seinen Ruhestand größtenteils im Ausland verbringt und deshalb kaum zu Hause ist?

„In der Praxis entsteht bei diesem Verteilungsschlüssel häufig viel Streit“, so die Erfahrung von Ropertz aus den täglichen Beratungen des Mietervereins. Dazu kommt, dass der Vermieter gar nicht immer ganz genau weiß, wie viele Personen aktuell in den einzelnen Wohnungen wohnen. Schließlich bekommt er es ja nicht immer sofort mit, wenn sich Paare trennen, Verliebte zusammenziehen oder erwachsene Kinder die Familienwohnung verlassen.

4. Abrechnung nach Wohnfläche

Hier gilt: Je größer die Wohnung, desto höher ist auch der Anteil an den Betriebskosten. Ein gut verdienender Single mit einer 120-Quadratmeter-Wohnung zahlt also doppelt so viel wie eine allein erziehende Mutter von zwei Kindern, die sich nur 60 Quadratmeter Wohnfläche leisten kann. Auch das kann ungerecht sein, denn die Familie verursacht natürlich beispielsweise erheblich mehr Müll und nutzt die Waschmaschine im Keller wesentlich intensiver als die Einzelperson.

Wer bestimmt den Umlageschlüssel?

Welcher Umlageschlüssel letztlich tatsächlich verwendet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. „Grundsätzlich gilt der Umlageschlüssel, der im Mietvertrag vereinbart ist“, erklärt Ropertz. Einmal unterschrieben, müssen sich beide Seiten daran halten. Weder der Mieter noch der Vermieter können also einfach eine andere Kostenaufteilung ansetzen, sondern dies ist nur möglich, wenn sich beide Seiten einig sind.

Einzige Ausnahme: „Stellt der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung um, darf er das auch ohne Zustimmung des Mieters“, so Ropertz. Das wäre beispielsweise nach dem Einbau von Wasseruhren der Fall.

Was, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist?

Auch wenn die Abrechnung im Mietvertrag nicht genauer geregelt ist, kann der Vermieter nicht einfach nach Lust und Laune den Betriebskostenschlüssel bestimmen. In diesem Fall regelt nämlich das Gesetz die Verteilung der Betriebskosten.

„Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen immer nach Verbrauch ermittelt werden“, erklärt Ropertz. Beim Kaltwasser geht es dagegen nur nach dem Verbrauch, wenn in dem Gebäude auch Wasseruhren installiert sind. Das ist aber lediglich in Neubauten Pflicht, nicht jedoch in Bestandswohnungen.

Bei den Heizkosten darf nur in einem einzigen Fall nicht nach Verbrauch abgerechnet werden: Wenn der Vermieter im selben Haus wohnt und das Gebäude insgesamt nur zwei Wohnungen hat, im Ergebnis also nur eine Wohnung vermietet wird.

Ansonsten gilt: „In Mietshäusern mit Zentralheizung muss der Vermieter mindestens 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen“, erklärt Ropertz. Bei Altbauten mit über Putz verlegten Heizungsrohren schreibt die Heizkostenverordnung sogar einen Verbrauchskostenanteil von 70 Prozent vor. Bei den restlichen Heizkosten geht es dann nach Quadratmetern. „In der Praxis nutzen die meisten Vermieter die 70/30-Aufteilung, auch wenn die Heizungsleitungen nicht freiliegen“, so die Erfahrung von Ropertz.

Bei allen anderen Positionen der Betriebskostenabrechnung wie beispielsweise Schornsteinfeger, Hausmeister, Treppenhausbeleuchtung, Straßenreinigung oder der Grundsteuer sind die gesetzlichen Regelungen ganz einfach: „Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, muss der Vermieter diese sogenannten kalten Betriebskosten anhand der Wohnfläche umlegen“, sagt Ropertz.


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