Urteil

Nach welchen Modernisierungen darf die Miete steigen – und wie stark?

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Statt hässlicher Nasszelle jetzt ein schön gefliestes Bad. Das gibt’s nicht umsonst. Waren die Handwerker im Haus, steigt hinterher oft auch die Miete. Denn die Kosten für die Modernisierung darf der Hausbesitzer umlegen auf die Jahresmiete. Und zwar 11 Prozent des Betrags, den ihn die Bauarbeiten gekostet haben. So steht es in Paragraf 559, Absatz 1 des BGB.

Doch nicht jede Veränderung an der Wohnung, die Geld kostet, ist eine Modernisierung. Reparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz zählen zum Beispiel nicht dazu.

Mehr Wohnqualität durch besseren Schnitt

Als Modernisierung gilt eine Maßnahme, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: Erstens müssen die Bauarbeiten eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung bringen, zum Beispiel wenn eine Wand durchbrochen und damit der Zuschnitt der Wohnung verbessert wird. Zweitens: Die Wohnverhältnisse müssen sich auf Dauer verbessern. Etwa mit mehr Komfort durch ein neues Bad. Und drittens: Die Maßnahmen dienen der Einsparung von Wasser und Energie, etwa durch Anbringen einer Wärmedämmung.

Nur die „echten“ Kosten darf der Vermieter für die Umlage ansetzen. Oft wird vor Gericht darum gestritten, was das genau ist.

Kosten für Instandhaltung müssen abgezogen werden

Die Kosten, die für die Instandhaltung des Gebäudes ohnehin angefallen wären, muss man abziehen. Auch öffentliche Förderungen und Zuschüsse müssen Vermieter anrechnen lassen. Das entschied das Landgericht Berlin (63 S 252/12, 14.12.2012). Sind mehrere Parteien im Haus, darf der Vermieter die Umlage nicht gesondert von jedem Mieter verlangen, sondern muss der Betrag gerecht auf alle verteilen.

Im konkreten Fall ließ ein Hausbesitzer in Berlin sein Gebäude neu verputzen und nutzte dies, um gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen. Putzarbeiten, Baugerüst, Planen und Fangnetze wären auch für die bloße Instandhaltung der Fassade nötig gewesen, urteilte das Gericht und wies den Vermieter an, diese Kosten aus der Modernisierung herauszurechnen.

Rechenbeispiel Fassade

Die Rechtsschutzversicherung D.A.S rechnet ein weiteres Beispiel vor: Hat ein Vermieter 12.000 Euro für die gesamten Arbeiten an der Fassade ausgegeben und machen die Kosten für die Wärmedämmung 8.000 Euro in der Abschlussrechnung aus, so kann er diesen Betrag für die Mieterhöhung heranziehen. Er muss aber die öffentliche Förderung des Projekts mit 2.000 Euro abziehen. Bleiben 6.000 Euro. Sind zwei etwa gleich große Wohnungen betroffen, macht das pro Wohnung 3.000 Euro. Die Miete verteuert sich um 11 Prozent, also 330 Euro jährlich. Geteilt durch zwölf Monate ergibt das eine monatliche Mieterhöhung von 27,50 Euro.

Noch eine Bedingung: Als Vermieter muss man die Modernisierung frühzeitig und schriftlich mitteilen, per Brief, Fax oder E-Mail spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Man muss angeben, was genau gemacht wird, wie viel es voraussichtlich kostet (Gesamtkosten und einzelne Baumaßnahmen) sowie nachvollziehbar darlegen, um wie viel sich die Miete für jede Partei erhöhen wird.

Drei Monate nach der schriftlichen Erklärung wird die Mieterhöhung fällig. Kündigt der Vermieter die Erhöhung gar nicht oder nicht rechtzeitig an, verlängert sich die Frist auf ein halbes Jahr. Dies gilt auch, wenn die Erhöhung um ein Zehntel höher ausfällt als ursprünglich angekündigt.

Kappungsgrenze gilt für Modernisierungen nicht

Wichtig: Für reguläre Mieterhöhungen gilt eine Kappungsgrenze. Danach darf die Miete höchstens um 20 Prozent in drei Jahren steigen. Für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gilt diese Regel aber nicht. Trotzdem muss alles im Rahmen bleiben. „Kosten für eine unangebrachte Luxus-Modernisierung sind nicht berücksichtigungsfähig.“ Darauf weist der Eigentümerverein Haus & Grund hin.

Der Mieter muss die Modernisierung zwar dulden, aber sich nicht damit abfinden. Wie bei der normalen Mieterhöhung hat er ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des Monats, der auf die Mitteilung über die geplante Mieterhöhung folgt, außerordentlich kündigen und zwar zum Ablauf des nächsten Monats.

Exklusiv für AKTIV-Zeitungsleser: Wohnungsmängel: Wann und wie man die Miete mindern darf, lesen Sie hier auf AKTIVonline.


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