Urteil

Gericht kippt Quotenklausel: Mieter müssen nicht unbedingt renovieren

Foto: Fotolia

Eben mal die Wände weißeln, damit ist es oft nicht getan. Beim Umzug kommt zum Stress mit dem Kistenpacken nicht selten der Streit um die Kosten für die Renovierung.

In den meisten deutschen Mietverträgen stecken Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Danach muss der Mieter die Wohnung nach einer bestimmten, im Vertrag vereinbarten Frist, zum Beispiel nach fünf oder sieben Jahren, renovieren. Zieht er vorher aus und kann der Vermieter keine Endrenovierung verlangen, sorgt die sogenannte Quoten-Abgeltungsklausel, kurz Quotenklausel dafür, dass der Mieter zumindest einen Anteil der Kosten trägt.

Urteil stellt Mieter deutlich besser

Ein neues Urteil vom Bundesgerichtshof stellt Mieter jetzt deutlich besser. Danach ist die Quotenklausel ungültig, wenn sie den „Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ zur Grundlage für die Berechnung der Renovierungskosten macht (BGH VIII ZR 285/12, 29.5. 2013).

Die Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen, so die Richter. Denn sie legt nahe, dass der Kostenvoranschlag bindend für die Berechnung des Abgeltungsbetrags ist. Und damit bleibt dem Mieter keine Möglichkeit, sich gegen den Kostenvoranschlag zu wehren – selbst dann nicht, wenn dieser viel zu hoch angesetzt ist. Damit verliert die ganze Klausel ihre Gültigkeit, so der richterliche Beschluss.

Im aktuellen Fall summierte sich der Kostenvoranschlag, den die Vermieterin im Malerfachgeschäft ihres Vertrauens einholte, auf 3.055 Euro netto. Der Mieter hatte 22 Monate in der Wohnung gewohnt und sollte dafür beim Auszug ein Drittel der Summe, rund 1.000 Euro zahlen.

Hunderttausende Mietverträge betroffen

Die Entscheidung ist wegweisend. Hunderttausende von Mietverhältnissen sind betroffen, schätzt der Deutsche Mieterbund in Berlin. Sein Präsident, Lukas Siebenkotten, sagt: „Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.“

Die aktuelle Entscheidung setzt die bisherige Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen, also Maßnahmen zur Beseitigung der normalen Abnutzung einer Wohnung, fort. Sie sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters – es sei denn, er trifft im Mietvertrag andere Vereinbarungen.

Sauberer Teppichboden bleibt drin

Unwirksam ist, was den Mieter unangemessen benachteiligt. Zum Beispiel wenn er unabhängig vom Zustand der Wohnung renovieren muss. Also etwa einen sauberen Teppichboden auswechseln oder das Parkett abschleifen, obwohl es gar nicht verkratzt ist.

Auch sogenannte Fachhandwerker-Klauseln muss der Mieter nicht erfüllen. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass man professionelle Handwerker mit der Renovierung beauftragt. Eine sorgfältige Renovierung durch den Mieter reicht aus (siehe BGH, 9.6.10, VIII ZR 294/09).

Mieter, die erst nach der Renovierung feststellen, dass die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag nicht wirksam ist und sie die Arbeit deshalb nicht hätten ausführen müssen, können vom Vermieter Ersatz verlangen. Neben Material wie Pinsel und Farbe muss der Vermieter auch die Arbeitszeit bezahlen. Dafür setzt man eine Vergütung an, wie für die Arbeitsleistung von Freunden oder Verwandten (BGH, 27.5.2009, ZR 302/07). Allerdings müssen Mieter die Ansprüche innerhalb von sechs Monaten geltend machen, sonst verfallen sie.


Artikelfunktionen


Diese Beiträge könnten Sie auch interessieren:

'' Zum Anfang