Mini-Zinsen für die Immobilienfinanzierung sichern

Baukredit: Wie man bei der Anschlussfinanzierung viel Geld spart

Nach zehn Jahren kann man einen Baukredit kündigen. Das lohnt sich derzeit sehr, weil die Zinsen so niedrig sind. Die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank machen? Kann man, muss man aber nicht! Worauf man dabei alles achten muss.

Foto: Fotolia

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Die Zinsen sind im Keller – und das seit vielen Jahren. Trotzdem sollten sich diejenigen Gedanken machen, die eine Wohnung oder ein Haus gekauft haben, und deren Zinsbindungsfrist jetzt ausläuft. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren oder länger haben sie im Vergleich zu heute teuer finanziert.

„Wenn Sie jetzt ungeprüft das Angebot ihrer Hausbank zur Verlängerung annehmen, bekommen Sie wahrscheinlich nicht die günstigsten Konditionen“, sagt Josephine Holzhäuser von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz.

Denn Banken locken zwar gerne mit besonders attraktiven Angeboten Neukunden an. Die Bestandskunden hingegen behandle man dagegen häufig eher stiefmütterlich und setze auf deren Bequemlichkeit, den Anbieter nicht zu wechseln.

Darlehen vergleichen

Darum solle man nicht auf das Angebot der Bank warten, sondern den Markt früh genug im Blick behalten. „Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist muss die Hausbank ein Angebot machen“, sagt Holzhäuser. Zu diesem Zeitpunkt sollte man möglichst schon wissen, was die Konkurrenz bietet.

Damit man die Konditionen vergleichen kann, muss man identische Rahmenbedingungen haben: Tilgungshöhe und Laufzeit müssen gleich hoch sein, ebenso die Restschuldhöhe. Dann reicht es aus, den effektiven Jahreszins zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden.

Die Stiftung Warentest hat ausgerechnet, dass sich ein Bankwechsel schon lohnt, wenn ein Kredit nur 0,2 Prozentpunkte günstiger ist. Die Stiftung bietet außerdem einen Rechner im Internet, mit dem Verbraucher selbst Kredite vergleichen können: test.de

Bank wechseln

„Eine Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut ist längst nicht so aufwendig, wie man vielleicht denkt“, sagt Holzhäuser. Denn die Grundschuld müsse bei einem Wechsel nicht gelöscht und neu eingetragen werden. Vielmehr kann die alte Bank die Grundschuld an den neuen Kreditgeber abtreten.

„Das kostet ungefähr 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld“, sagt Holzhäuser. Bei einer Restschuld von 125.000 Euro sind das rund 300 Euro. „Dafür kann man je nach Laufzeit, Restschuldhöhe und Zinsersparnis bis zu einigen Tausend Euro sparen“, sagt die Verbraucherschützerin.

Tipps zum Tilgen

Bei der Anschlussfinanzierung sollte man versuchen, die bisherige Ratenhöhe beizubehalten. „Da die Kreditsumme jetzt niedriger ist, fällt der Tilgungsanteil höher aus. Somit ist man früher schuldenfrei“, erklärt Holzhäuser.

Das ist sinnvoll, weil man nicht weiß, wie sich die Zinssituation bis zum Ende dieser neuen Kreditlaufzeit verändern wird. Steigt sie deutlich, wird das Wohneigentum sonst in den letzten Jahren nochmals teuer, wenn man einen weiteren Kredit anschließen müsste.

Sinnvoll sei auch, nach dem Ende der Zinsbindungsfrist und vor Abschluss des neuen Vertrags eine Sondertilgung zu leisten. Das geht natürlich nur, wenn man etwas auf der hohen Kante hat – das Weihnachtsgeld zum Beispiel oder eine kleine Erbschaft. Denn damit senkt man die Kreditsumme, um die es jetzt geht, und die Anschlussfinanzierung wird günstiger.

Forward-Darlehen abschließen

Noch ein Tipp: Zwar kann niemand in die Kristallkugel schauen, aber Experten rechnen mittelfristig mit steigenden Zinsen. Wer sich die derzeit sehr niedrigen Zinsen sichern möchte, kann darum schon vor dem Ende der Zinsbindungsfrist ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. „Das ist eine Wette darauf, dass die Zinsen steigen“, erklärt Holzhäuser.

Tritt das ein, hat man sich mit dem Vertragsabschluss die heute niedrigen Zinsen für die Zukunft gesichert. Ein solches Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor Ende der Kreditlaufzeit abschließen. Das hat jedoch seinen Preis, denn für ein Forward-Darlehen muss man einen Zinsaufschlag zahlen. Der ist höher, wenn man sich die Zinsen sehr lange im Voraus sichert.

Gegen diese weit in die Zukunft geplante Anschlussfinanzierung spricht noch ein Punkt: Aus der Beratungspraxis weiß Holzhäuser, dass sich in fünf Jahren die Lebensumstände verändern können: ein Hausverkauf wegen eines neuen Jobs oder einer Scheidung seien nicht ungewöhnlich.

Obwohl man das Geld dann nicht mehr braucht, muss man trotzdem das Darlehen abnehmen – oder eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Denn das Forward-Darlehen ist für die Bank und den Kunden verbindlich.


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Normalerweise ist er die größte Anschaffung des Lebens: der Kauf einer eigenen Immobilie. Es gilt also, sich vor dem Gang zum Notar so gut wie nur irgend möglich zu informieren – sowohl, was das Objekt selbst und seine Lage betrifft, als auch über die Baufinanzierung.

aktualisiert am 22.06.2017

Diese Vorschrift sollten alle Eigenheimer kennen: Paragraf  489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt es, normale Kredite nach zehn Jahren zu kündigen. Das kann Bauherren viel Geld sparen – auch bei Forward-Darlehen.

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