Berlin. Theorie und Praxis sind bekanntlich oft zweierlei – das gilt auch bei der Größe der Wohnung. Denn die Quadratmeter-Zahl, die im Mietvertrag steht, stimmt nicht immer mit der Wirklichkeit überein. „In vielen Mietverträgen steht sogar gar keine oder nur eine ungefähre Flächenangabe, beispielsweise circa 100 Quadratmeter oder Ähnliches“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Beim Abschluss des Vertrags ist die tatsächliche Wohnungsgröße meist auch kein Thema – in der Regel mietet man die Wohnung ja wie besichtigt.
Die Miete darf bei zu kleiner Wohnung gemindert werden
Stellt sich jedoch nach der Unterschrift heraus, dass die Wohnung deutlich kleiner ist, als vertraglich vereinbart, gilt das als Mangel, und der Mieter darf die Miete mindern. „Dazu muss die Wohnung allerdings 10 Prozent kleiner sein als im Mietvertrag angegeben“, erläutert Storm die gängige Rechtsprechung zu diesem Thema. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung wären das also mindestens 7,5 Quadratmeter.
Aber: „Solche großen Abweichungen sind in der Praxis sehr selten, in den meisten Fällen geht es um zwei bis drei Quadratmeter“, so die Erfahrung der Expertin. In der Regel muss der Mieter die vereinbarte Miete also weiterhin zahlen.
Nebenkosten werden häufig nach Quadratmetern berechnet
Interessant wird die tatsächliche Wohnungsgröße auch beim Thema Nebenkosten: „Einige Positionen der Betriebskostenabrechnung werden nach Quadratmetern abgerechnet“, erläutert Storm. Wenn man ständig Heizkosten und Co. für gar nicht existierende Wohnfläche zahlen soll, läppert sich das im Lauf der Zeit zu einem stattlichen Betrag.
„Früher lautete die gängige Rechtsprechung, dass man bis zu 10 Prozent Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche tolerieren musste“, sagt die Juristin. Wurden beispielsweise Nebenkosten für 70 Quadratmeter abgerechnet, obwohl die Wohnung in Wirklichkeit nur 68 Quadratmeter misst, konnte man meist nicht viel dagegen tun.
Das hat sich aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 229/17) geändert. „Maßgeblich für die Berechnung der Betriebskosten ist die tatsächliche Wohnfläche und nicht die vertraglich vereinbarte“, erläutert Storm. Der Mieter kann also zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern, wenn die Wohnung kleiner ist, als es im Mietvertrag steht. Das gilt aber auch umgekehrt. Ist die Wohnung größer als vertraglich vereinbart, kann der Vermieter Betriebskosten nachfordern.
„Grundsätzlich hat der Vermieter allerdings kein Interesse daran, die falsche Wohnungsgröße anzusetzen und deshalb die Nebenkosten falsch abzurechnen, da er die Kosten in jedem Fall auf die Mieter umlegen kann“, erklärt die Expertin. Bei einer Korrektur der Wohnfläche ändert sich letztlich nur der Verteilungsschlüssel für die anderen Parteien im Haus. „Ich empfehle, sich mit dem Vermieter zu einigen“, sagt Storm.
Auch für Mieterhöhungen sind die Quadratmeter relevant
Auch bei anstehenden Mieterhöhungen wird die tatsächliche Wohnungsgröße plötzlich ein wichtiges Thema. „Ein wesentliches Kriterium für die Zulässigkeit von Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete und die wird normalerweise als Quadratmeterpreis angegeben“, erläutert die Expertin.
Bis vor wenigen Jahren galt auch bei Mieterhöhungen die 10-Prozent-Regel. Doch diese Rechtsprechung hat sich mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 (Az. VIII ZR 266/14) geändert. „Die Richter haben entschieden, dass bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße als Berechnungsgrundlage dienen muss“, sagt die Juristin.
Diese Entscheidung macht viel aus. Beträgt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete 7 Euro, durfte die Miete für eine laut Vertrag 100 Quadratmeter große Wohnung bislang auf bis zu 700 Euro angehoben werden. Ist die Wohnung jedoch in Wirklichkeit nur 90 Quadratmeter groß, sind es jetzt nur noch 630 Euro.
„Alle sonstigen Regelungen zur Mieterhöhung gelten natürlich unverändert weiter“, stellt Storm klar. Wie bisher darf ein Vermieter die Miete also nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. „Liegen die Mieten deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss der Vermieter außerdem die Kappungsgrenze beachten“, sagt die Juristin. Das bedeutet, dass die Miete je nach Region innerhalb von drei Jahren insgesamt maximal um 15 beziehungsweise 20 Prozent steigen darf. Zudem darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung frühestens nach zwölf Monaten erneut mehr Geld verlangen und muss dies zudem drei Monate im Voraus ankündigen. Folglich darf die Miete maximal im Abstand von 15 Monaten steigen.
Beispielrechnung
Egal, ob zu groß oder zu klein: Will der Vermieter mehr Geld, darf er dabei also nur noch die tatsächliche Wohnungsgröße ansetzen. Dazu ein Beispiel: Eine Wohnung hat laut Mietvertrag 100 Quadratmeter und kostet 800 Euro Kaltmiete im Monat, also 8 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt aber inzwischen 10 Euro pro Quadratmeter, die Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent, also 160 Euro. Will der Vermieter eine Mieterhöhung, kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.
Fall eins: Wohnung ist größer als im Mietvertrag
Angenommen, die Wohnung ist größer als im Mietvertrag angegeben, beispielsweise hat sie statt 100 tatsächlich 108 Quadratmeter. Bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 10 Euro durfte die Miete früher auf 1.000 Euro hochgehen, nach der Rechtsprechung des BGH sind es jetzt sogar 1.080 Euro. Trotzdem darf der Vermieter nicht einfach 280 Euro mehr verlangen.
Aufgrund der Kappungsgrenze darf er die Miete nämlich maximal um 20 Prozent erhöhen, das wären im Beispiel 160 Euro. Danach kann er die Miete alle drei Jahre in weiteren 20-Prozent-Schritten anheben, bis die dann gültige ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.
Fall zwei: Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag
Die Wohnung im Beispiel hat statt der angegebenen 100 Quadratmeter tatsächlich nur 95 Quadratmeter. Aufgrund der geringeren Fläche darf die Miete also maximal auf 950 Euro steigen statt wie bisher auf 1.000 Euro.
Der Vermieter darf die Miete von 800 Euro sofort voll anpassen, da die zulässige Mieterhöhung von 150 Euro unter der Kappungsgrenze von 160 Euro liegt.
Gekaufte Immobilie: Wohnung zu klein? Schadenersatz!
Eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung sollte „circa 89 Quadratmeter“ messen. Tatsächlich ist sie nur 78,2 Quadratmeter groß, wie die Käufer später feststellten. Sie klagten daher auf Schadenersatz – und bekamen vom Oberlandesgericht Stuttgart rund 18.000 Euro zugesprochen (20. 12. 2018, 14 U 44/18).
Laut Urteil erlaubt das Wort „circa“ in solchen Fällen eine Abweichung von höchstens 5 Prozent. Das für die darüber hinaus noch fehlenden Quadratmeter bezahlte Geld muss den Käufern zurückgegeben werden. Klare Warnung der Richter: Wer Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen ins Blaue hinein macht und seine Ungewissheit darüber nicht offenbart, der muss dafür haften.
Gekaufte Immobilie: Wohnung zu klein? Schadenersatz!
Eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung sollte „circa 89 Quadratmeter“ messen. Tatsächlich ist sie nur 78,2 Quadratmeter groß, wie die Käufer später feststellten. Sie klagten daher auf Schadenersatz – und bekamen nun vom Oberlandesgericht Stuttgart rund 18.000 Euro zugesprochen (20. 12. 2018, 14 U 44/18).
Laut Urteil erlaubt das Wort „circa“ in solchen Fällen eine Abweichung von höchstens 5 Prozent. Das für die darüber hinaus noch fehlenden Quadratmeter bezahlte Geld muss den Käufern zurückgegeben werden. Klare Warnung der Richter: Wer Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen ins Blaue hinein macht und seine Ungewissheit darüber nicht offenbart, der muss dafür haften.
Silke Becker studierte Soziologie, BWL, Pädagogik und Philosophie. Seit ihrem Abschluss arbeitet sie als Redakteurin und freie Journalistin. Außerdem hat sie mehrere Bücher veröffentlicht. Am liebsten beschäftigt sie sich mit den Themen Geld, Recht, Immobilien, Rente und Pflege.
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